3.1. Сутнісні характеристики нерухомості : Оцінювання майна : B-ko.com : Книги для студентів

3.1. Сутнісні характеристики нерухомості

Природним (створеним природою) загальним базисом будь-якоїекономічної і соціальної діяльності людства є земля. У сфері не-рухомості під словом "земля" розуміється земельна ділянка [96, c.254] - частина земельної поверхні з установленими межами, якахарактеризується певним місце розташуванням, господарським ви-користанням, правовим режимом та іншими суттєвими ознаками, звизначеними щодо неї правами. Маючи земельну ділянку як складо-ву, всі штучні будови (об'єкти нерухомості) мають родові ознаки, якідозволяють відрізнити їх від рухомих об'єктів [128, c. 75].

Стаціонарність, нерухомість. Ця ознака характеризуєтьсяміцним фізичним зв'язком об'єкта нерухомості із земною поверх-нею і неможливістю його переміщення у просторі без фізичногоруйнування і завдання шкоди, що робить об'єкт непридатним дляподальшого використання.

Матеріальність. Нерухомість завжди функціонує у натураль-но-речовій та вартісній формі. Фізичні характеристики об'єкта не-рухомості включають, наприклад, дані про його розміри, форму,поверхню і підгрунтовий шар, ландшафт тощо. Сукупність циххарактеристик визначає корисність об'єкта, яка становить основувартості нерухомості. Зазначимо, що нерухомість є одним із неба-гатьох товарів, вартість котрих майже завжди стабільна, але й маєтенденцію до поступового зростання з плином часу.

3. Довговічність. Термін використання нерухомості практичновищий, ніж усіх інших товарів, крім окремих видів дорогоцінногокаміння і виробів із дорогоцінних металів. Наприклад, згідно з ді-ючими у Росії будівельними нормами і правилами житлові будин-ки залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаменту, стін,перекриттів) діляться на 6 груп із нормативними строками службивід 15 до 150 років [102, c. 122]. Тривалість кругообігу землі приправильному її використанні нескінченна, а порушення її експлуа-тації призводить до невиправних втрат.

Крім загальних родових ознак нерухомості, можна виділитивласні ознаки, які визначаються конкретними показниками за-лежно від виду об'єкта нерухомості [90]. Практично неможливоговорити про дві однакові квартири, ділянки, споруди, оскільки укожної обов'язково будуть відмінності: розташування стосовно ін-ших об'єктів нерухомості до частин світу, інфраструктура. Це свід-чить про унікальність і неповторність кожного окремого об'єктанерухомості.

Нерухомість завжди виступає як об'єкт довгострокового інвес-тування.

Грошові вклади в об'єкти нерухомості [91, c. 235] - це затрати здостатньо високим строком повернення коштів.

Зазначимо, що деякі види нерухомості можуть переходити в ру-хоме майно.

Скажімо, ліс і багаторічні насадження, за визначенням, нале-жать до нерухомості, а ліс, що заготовлено, - це вже рухоме майно.Обладнання будівель і споруд (мережа опалення, водопровід, ка-налізація, електрообладнання, ліфти та ін.) належить до рухомогомайна. Але оскільки воно стало невід'ємною частиною об'єкта не-рухомості, то у випадку його продажу/оренди необхідно детальноописати все рухоме майно, яке включається до складу нерухомого(особливо це стосується майна, яке підлягає вилученню при здій-сненні правочину).

Отже, до нерухомості найбільш цінні й загальнозначимі об'єктиосновних засобів, а також об'єкти нерухомості, такі як земля і над-ра, що мають не тільки економічну, а й і стратегічну значущістьдля будь-якої держави у всі часи.

Наприклад, у докапіталістичний період земля була єдиним ва-гомим джерелом багатства як для кожної окремої людини, так ідержави та суспільства в цілому.

Нерухомість у будь-якому суспільному устрої є об'єктом еко-номічних і державних інтересів, тому для цієї категорії майнаобов'язкова державна реєстрація прав на неї. Це дає змогу іденти-фікувати об'єкт нерухомості та суб'єкта, який має права на нього,адже зв'язок між ними невидимий, а передача нерухомості шля-хом фізичного переміщення неможлива.

Наприклад, земля як благо містить у собі такі елементи: життє-забезпечення людей у сільській місцевості, екологічність, соціаль-но-територіальний розвиток української нації. Як джерело доходуземля [116, c. 24] - це сільськогосподарське виробництво, само-стійний складний об'єкт інвестування (в економічному зв'язку зпобудованими на ній будинками, спорудами і т.д.), частина наці-онального багатства, база оподатковування об'єктів нерухомості,джерело природних ресурсів (єдиний з усіх об'єктів нерухомості).Житлові об'єкти нерухомості можуть розглядатися як прямі й не-прямі джерела доходу. Як об'єкт купівлі-продажу житло є прямимджерелом доходу. Житлове будівництво, що зумовлює необхідністьрозвитку різноманітних галузей діяльності, таких як промисло-вість будівельних матеріалів, проектування, будівництво об'єктівінфраструктури, підприємств торгівлі, транспортних магістралей,міського транспорту і т.д., є непрямим джерелом доходу.

Варто сказати, що протягом історії економічного розвиткуУкраїни пріоритетність житла як блага і як джерела доходу змі-нювалася. За радянських часів сутність житла як джерела доходузаперечувалася, оскільки житло перебувало в державній власнос-ті, виступало тільки як об'єкт соціального споживання, тому щонадавали його громадянам не на основі масової купівлі-продажу, аза державним розподілом [73]. Житло як благо становить основнуумову життєдіяльності людей, проте воно може виступати і як дже-рело доходу. Останнім часом ми все частіше бачимо оголошення,коли квартири або будинки здаються в оренду.

Автомобільні дороги як об'єкти нерухомості [90] можна роз-глядати як блага, призначені для подолання просторових меж, іяк джерело доходу. Останнім часом усе більшого розвитку набува-ють платні автомобільні дороги, що надають комерційні послуги(швидкісний проїзд, комфортність пересування, сприятливе еко-логічне середовище та ін.) і є безпосереднім джерелом доходів длявласників.

Поділ майна на рухоме і нерухоме відбувся ще часів римсько-го права. Загальновідомо, що нерухоме майно є базою, без якої не-можливе існування жодного розвинутого суспільства та держави.Розглянемо, як трактується поняття нерухомості.

"Нерухоме майно [28, c. 39] - це будь-яке майно, яке складаєть-ся із землі, а також будівель і споруд на ній".

"Майно [54, c. 301] є нерухомим за його природою, або в силуйого призначення, або внаслідок предмета, належність до якоговоно становить".

"Нерухомість, нерухоме майно [21] - реальна земельна і вся ма-теріальна власність. Включає все матеріальне майно під поверхнеюземлі, над її поверхнею або прикріплене до землі".

"Нерухомим майном [1] визнаються за законом землі й всякіугіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й пусті дво-рові місця, а також залізниці".

Як бачимо, в усіх наведених визначеннях мова йде про землю івсе, що нерозривно з нею пов'язане.

Із теоретичної точки зору в економіці нерухомості під об'єктомнерухомості розуміється земельна ділянка (ділянка земної поверх-ні) з усією нерухомістю, яка є над нею і під нею. Тобто об'єкт неру-хомості можна визначити як матеріальний конус, що бере початоку центрі Землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке тлу-мачення на теоретичному рівні можна розглядати як всеохоплюю-че визначення об'єкта нерухомості. У кожній країні, між іншим,існують свої правові особливості цього поняття.

Аналізуючи визначення, що нормативно закріплені, а саме такій мають практичне значення, доходимо висновку, що вони різнять-ся між собою не якісно, а місткісно (кількісно). Єдиним загальнимє такий підхід: нерухомість [90] - це все те, що не може без значноїшкоди бути переміщеним відносно землі, а також сама земля (зе-мельна ділянка). Спинімося детальніше на "версіях" визначеннядосліджуваного поняття.

Німецький цивільний кодекс [124] до нерухомості відноситьземельні ділянки, їх складові; речі, міцно пов'язані з ґрунтом; спо-руди; продукти землі, поки вони зв'язані з ґрунтом; насіння, якщовоно внесене в землю; рослини і насадження (ст.ст. 94-96 Німець-кого цивільного кодексу). Аналогічні ознаки нерухомості містять-ся в Цивільних кодексах Італії (ст. 812), Японії (ст. 86), Швейцарії[130, c. 216]. Французьке право виходить із ширшої концепції не-рухомості (ст.ст. 517-526 Французького цивільного кодексу) [126].До нерухомості за самою її природою належать земля і пов'язаніз нею споруди, врожай, ліси тощо; за її призначенням - машини,інструменти і сировина, що використовується на підприємстві, сіль-ськогосподарське знаряддя й худоба, хоча за своєю природою вониє рухомими. Якщо ці нерухомості виділяються зі складу господар-ства, то розглядаються як рухоме майно. Під поняття "нерухомість"підпадають також установлені на землю майнові права - сервітути,узуфрукт, іпотека.

Згідно із цивільним законодавством України нерухомість [125]- це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти івсе, що міцно зв'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення якихбез значної шкоди їх призначенню неможливе, в тому числі ліси,багаторічні насадження, будинки, споруди. Відповідно до Цивіль-ного кодексу [125] до нерухомості належать також кондомініуми іпідприємства як майнові комплекси.

Виходячи із визначення, що міститься в законодавстві України,нерухомість - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані наних, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їхпризначення. Режим нерухомого майна поширюється також на по-вітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічніоб'єкти, інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Таким чином, відмітною особливістю нерухомості є її нероз-ривний зв'язок із землею (при цьому самі земельні ділянки такожрозглядаються як нерухомість), що передбачає її значну вартість.Поза зв'язком із земельними ділянками нерухомі об'єкти (дерева,вирощені у спеціальних розсадниках, або будинки, призначені підзнос, та ін.) втрачають звичайне призначення і відповідно знижу-ється їх вартість.

Разом із тим закон відносить до нерухомості й об'єкти, які засвоєю фізичною природою є рухомими і підлягають державній ре-єстрації: повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання,космічні об'єкти. Юридичне визнання вказаного майна як нерухо-мого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливо-го порядку реєстрації, передбаченого для нерухомості. Поняття йвиди згаданих транспортних засобів розкриваються у відповіднихзаконах та кодексах.