3.2. Оцінювання нерухомого майна

Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна" (далі- Стандарт) [100] є обов'язковим для застосування під час прове-

Калінеску Т.В., Романовська Ю.А., Кирилов О.Д. Оцінювання майна

дення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціноч-ної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавстваздійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводятьдержавну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земель-них ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Поняття, що вживаються у Стандарті № 2 "Оцінка нерухомогомайна", використовуються у такому значенні [100]:

земельна ділянка - частина земної поверхні з установленимимежами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї пра-вами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядаєтьсяяк частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою іглибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень;

земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що при-водять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та їївартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об'єкти,розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є не-можливим без їх знецінення та зміни призначення, а також резуль-тати господарської діяльності або проведення певного виду робіт(зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багато-річних насаджень, інженерної інфраструктури тощо);

невід'ємне поліпшення нерухомого майна - результати захо-дів, спрямованих на покращання фізичного (технічного) стану та(або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельнихполіпшень, відокремлення яких призведе до зменшення ринковоївартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліп-шень;

надлишкове поліпшення нерухомого майна - результати за-ходів, спрямованих на зміну фізичного (технічного) стану та (або)якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних по-ліпшень, відокремлення яких не призведе до зміни ринкової вар-тості земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Вартістьнадлишкових поліпшень є позитивною різницею між витратамина заміщення (відтворення) та приростом ринкової вартості, що зу-мовлений такими витратами;

будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщен-ня, призначені для перебування людини, розміщення рухомогомайна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробни-цтва тощо;

приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмеженабудівельними елементами, з можливістю входу і виходу;

вбудовані приміщення - приміщення, що є частиною внутріш-нього об'єму будівлі;

прибудовані приміщення - приміщення, що прибудовані доосновної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну;

вбудовано-прибудовані приміщення - приміщення, частинавнутрішнього об'єму яких є частиною внутрішнього об'єму осно-вної будівлі, а інша частина - прибудованою;

споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівельта приміщень, призначені для виконання спеціальних технічнихфункцій (дамби, тонелі, естакади, мости тощо);

передавальні пристрої - земельні поліпшення, створені для ви-конання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигна-лу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань(лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та га-зові мережі, лінії зв'язку тощо);

об'єкти незавершеного будівництва - будівлі, споруди або пе-редавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідоктого, що перебувають у недобудованому стані;

функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми функ-ціональними (споживчими) характеристиками може бути визнанеподібним майном до об'єкта оцінки;

існуюче використання - фактичне використання нерухомогомайна на дату оцінки;

альтернативне використання - можливі варіанти використаннянерухомого майна, які відрізняються від існуючого використаннята розглядаються під час аналізу найбільш ефективного викорис-тання об'єкта оцінки;

строк економічного життя земельних поліпшень - період, про-тягом якого дохід, що отримується або передбачається отримати відземельних поліпшень, перевищує операційні витрати, пов'язані зотриманням цього доходу. Строк економічного життя земельнихполіпшень відображає строк, протягом якого витрати на підтри-мання земельних поліпшень у придатному для експлуатації станіє такими, що окуповуються;

залишковий строк економічного життя земельних поліпшень -строк від дати оцінки до закінчення строку економічного життяземельних поліпшень;

фактичний вік земельних поліпшень - період від початку екс-плуатації земельних поліпшень до дати оцінки;

валовий дохід - сукупне надходження коштів, які очікуєтьсяотримати від реалізації прав, пов'язаних з об'єктом оцінки;

операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов'язаніз отриманням валового доходу. До операційних не належать ви-трати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються відвеличини прибутку, отриманого від використання об'єкта оцінки,єдиного податку, фіксованого податку;

чистий операційний дохід - дохід, що визначається як різницяміж валовим доходом та операційними витратами;

рентний дохід (земельна рента) - дохід, що може бути отрима-ний із землі як засобу виробництва залежно від якості та місця роз-ташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується якрізниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції,отримуваної на земельній ділянці, та виробничими витратами іприбутком виробника;

відновна вартість для цілей оренди - залишкова вартість від-творення (заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень,що застосовуються та визначаються в порядку, встановленому На-ціональним стандартом № 1 та Стандартом № 2 "Оцінка нерухомо-го майна" [99, 100];

об'єкт оцінки - нерухоме майно, яке підлягає оцінці відповіднодо умов договору на проведення оцінки майна або за інших підстав,визначених законодавством;

об'єкт порівняння - подібне майно, що відібране для застосу-вання порівняльного підходу.

Об'єкти оцінки поділяються на земельні ділянки (їх частини),що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх части-ни), що містять земельні поліпшення, і земельні поліпшення. Упевних випадках під час проведення оцінки земельна ділянка (їїчастина), що містить земельні поліпшення, може розглядатися якумовно вільна від земельних поліпшень.

Оцінка обладнання, що нерозривно пов'язане із земельнимиполіпшеннями і відокремлення якого призведе до зменшення рин-кової вартості земельних поліпшень, проводиться у складі такихземельних поліпшень, якщо інше не передбачено законодавствомабо договором.

Оцінка обладнання, формування цін на яке відбувається за сис-темою ціноутворення у будівництві, проводиться з урахуваннямвимог Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна".

Вибір бази оцінки нерухомого майна здійснюється відповіднодо вимог, установлених Національним стандартом № 1.

Умови застосування та порядок визначення оціночної вартостінерухомого майна встановлюються в окремих нормативно-право-вих актах з оцінки майна [1, 7].

Особливості застосування методичних підходів [28, c. 153]:Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцін-ки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого єобмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі не-рухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальнихпристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктівоцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщенняабо відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

Під час застосування витратного підходу інформація, що ви-користовується для проведення процедур оцінювання, повиннавідповідати ринковим даним про витрати на створення цього неру-хомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах зурахуванням доходу підрядника.

Застосовування витратного підходу для проведення оцінки зе-мельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельнихполіпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення(відтворення) об'єкта оцінки [78]. Залишкова вартість заміщення(відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (від-творення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельноїділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існую-чого використання.

Оцінка земельних ділянок, що містять земельні поліпшення,або земельних поліпшень із застосуванням методів витратного під-ходу передбачає таку послідовність оціночних процедур [78]:

визначення ринкової вартості земел