4.1. Характеристика ринку землі України

Ринок землі є одним із пріоритетних ринків України. Впро-довж 2006-2007 років земельний ринок характеризувався зна-чним попитом і зростанням вартості землі [21]. Світова фінансовакриза істотно вплинула на подальший розвиток земельного рин-ку в Україні. В той же час інвестиційна привабливість земельногоринку в Україні залишається на високому рівні. Тенденції і пріо-ритети ринку змінилися в бік земель сільськогосподарського при-значення. Раніше земельні ділянки даної категорії набувалися зметою зміни цільового призначення і подальшого використанняпід забудову комерційної і житлової нерухомості. Тепер же значнесповільнення зростання цін на нерухомість, а також зростаючийпопит на товари сільськогосподарського виробництва значно збіль-шили динаміку інвестицій в сільськогосподарські землі, особливоз боку агропромислових підприємств. На протязі останніх 12 міся-ців компанії аграрного сектора залучили приблизно $1,14 млрд відвітчизняних та іноземних інвесторів від продажу акцій компаній,що володіюсь земельними ділянками.

В той же час доступ на ринок землі в Україні ускладнений іпов'язаний із значними юридичними ризиками та організаційни-ми проблемами.

Основними проблемами земельного ринку [21] на сьогоднішнійдень є тривалий і заплутаний процес передачі (продажу) прав наземлю та їх реєстрації, відсутність вільного продажу земель сіль-госппризначення, складні і непрозорі процедури викупу земель тазміни їх цільового призначення. Крім того, неоднозначне законо-давче регулювання робить цей сегмент ринку одним із найскладні-ших в Україні.

Принципи державної політики у сфері діяльності на ринку зе-мель [28, c. 94].

Діяльність на ринку земель базується на таких основнихпринципах:

прозорість обігу земельних ділянок (прав на них) на ринку зе-мель;

раціональне використання та охорона земель;

забезпечення конституційних гарантій та захисту прав суб'єк-тів ринку земель;

аналіз та прогнозування сталого функціонування і розвиткуринку земель;

пріоритетність суспільних потреб.

Діяльність на ринку земель сільськогосподарського призна-чення базується, крім принципів, визначених частиною першоюцього абзацу, на принципах:

пріоритетності їх використання за цільовим призначенням;

забезпечення консолідації земель та оптимізації землекористу-вання;

встановлення додаткових вимог для покупців окремих видів зе-мельних ділянок сільськогосподарського призначення;

встановлення науково обґрунтованих максимальних норм при-дбання у власність земельних ділянок фізичною чи юридичноюособою;

реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок;

надання окремим категоріям громадян можливості купівлі зе-мельних ділянок державної або комунальної власності (права на їхоренду) з розстроченням платежу.

Органи, що здійснюють продаж земельних ділянок державноїабо комунальної власності та права на їх оренду мають право на:продаж земельних ділянок державної або комунальної власностіта права на їх оренду здійснюють Кабінет Міністрів України, Рада

Міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого само-врядування, місцеві державні адміністрації, державні органи при-ватизації, а також центральний орган виконавчої влади з питаньземельних ресурсів у межах повноважень, встановлених Земель-ним кодексом України.

Інформування громадськості про продаж земельних ділянокдержавної або комунальної власності та права на їх оренду - підчас підготовки до продажу земельних ділянок державної або ко-мунальної власності та права на їх оренду замовники відповідно досвоїх повноважень:

інформують населення у загальнодержавних офіційних дру-кованих засобах масової інформації зі сферою розповсюдження увідповідних адміністративно-територіальних одиницях, у межахяких розташовані земельні ділянки, про продаж земельних діля-нок державної або комунальної власності (права на їх оренду);

залучають представників громадських організацій, а такожземлевласників і землекористувачів до участі в обговоренні заходівщодо розвитку ринку земель.

Розвиток людського суспільства в усі часи був нерозривнопов'язаний із землею, яка і на сьогодні залишається основою за-безпечення населення планети продуктами харчування і джереломсуспільного багатства. З часу виникнення приватної власності наземлю вона стала товаром, що зумовило розвиток ринку землі. Від-новлення приватної власності на землю в Україні (з 1992 р.) сталоосновою для укладання цивільно-правових угод стосовно земель-них ділянок і започаткування ринку землі [129]. Земля є унікаль-ним товаром, оскільки її ціна з часом зростає.

Ринок землі [122] - це система організаційно-правових і еконо-мічних відносин, що виникають в процесі перерозподілу земель таправ на них між суб'єктами цього ринку на основі конкурентногопопиту і пропозиції. Це поняття суттєво відрізняється від категорії"обіг землі" - сукупності земельних угод та операцій із землею. Дообігу земель відносяться обмін, дарування та спадкування, оскіль-ки їм не притаманні такі риси ринку, як попит, пропозиція та кон-куренція [1, 2, 5].

Залежно від характеру здійснюваних операцій стосовно земель-них ділянок в Україні, можна виділити такі види ринку землі [7]:

ринок купівлі-продажу землі;

ринок оренди землі;

3) іпотечний земельний ринок.

В сучасній практиці ринок земель України функціонує у вигля-ді двох складових:

ринок сільськогосподарських земель, де земля є основним фак-тором виробництва та бере участь у створенні сільськогосподар-ської продукції;

ринок земель несільськогосподарського призначення, до якихналежать в першу чергу землі під забудовою.

Оскільки в Україні діє мораторій на продаж земель сільсько-господарського призначення (до 1.01.2008 р.) [13], то на сучасномуетапі активно функціонує ринок земель несільськогосподарськогопризначення, який залишається перспективним і на майбутнє. Іззняттям мораторію ринок сільськогосподарських земель стане най-вагомішим, оскільки значна частина сільського населення Українистали власниками земель, а ведення товарного сільськогосподар-ського виробництва вимагає значних капіталовкладень.

Ринок оренди землі [8] - це система організаційно-правових іекономічних відносин, що є засобом перерозподілу прав на тимча-сове володіння і користування землею між суб'єктами цього ринку- орендарями та орендодавцями. Йому притаманні атрибути ринку(об'єкти, суб'єкти, попит, пропозиція, ціна, конкуренція). Іпотеч-ний земельний ринок України пе