4.1. Характеристика ринку землі України : Оцінювання майна : B-ko.com : Книги для студентів

4.1. Характеристика ринку землі України

Ринок землі є одним із пріоритетних ринків України. Впро-довж 2006-2007 років земельний ринок характеризувався зна-чним попитом і зростанням вартості землі [21]. Світова фінансовакриза істотно вплинула на подальший розвиток земельного рин-ку в Україні. В той же час інвестиційна привабливість земельногоринку в Україні залишається на високому рівні. Тенденції і пріо-ритети ринку змінилися в бік земель сільськогосподарського при-значення. Раніше земельні ділянки даної категорії набувалися зметою зміни цільового призначення і подальшого використанняпід забудову комерційної і житлової нерухомості. Тепер же значнесповільнення зростання цін на нерухомість, а також зростаючийпопит на товари сільськогосподарського виробництва значно збіль-шили динаміку інвестицій в сільськогосподарські землі, особливоз боку агропромислових підприємств. На протязі останніх 12 міся-ців компанії аграрного сектора залучили приблизно $1,14 млрд відвітчизняних та іноземних інвесторів від продажу акцій компаній,що володіюсь земельними ділянками.

В той же час доступ на ринок землі в Україні ускладнений іпов'язаний із значними юридичними ризиками та організаційни-ми проблемами.

Основними проблемами земельного ринку [21] на сьогоднішнійдень є тривалий і заплутаний процес передачі (продажу) прав наземлю та їх реєстрації, відсутність вільного продажу земель сіль-госппризначення, складні і непрозорі процедури викупу земель тазміни їх цільового призначення. Крім того, неоднозначне законо-давче регулювання робить цей сегмент ринку одним із найскладні-ших в Україні.

Принципи державної політики у сфері діяльності на ринку зе-мель [28, c. 94].

Діяльність на ринку земель базується на таких основнихпринципах:

прозорість обігу земельних ділянок (прав на них) на ринку зе-мель;

раціональне використання та охорона земель;

забезпечення конституційних гарантій та захисту прав суб'єк-тів ринку земель;

аналіз та прогнозування сталого функціонування і розвиткуринку земель;

пріоритетність суспільних потреб.

Діяльність на ринку земель сільськогосподарського призна-чення базується, крім принципів, визначених частиною першоюцього абзацу, на принципах:

пріоритетності їх використання за цільовим призначенням;

забезпечення консолідації земель та оптимізації землекористу-вання;

встановлення додаткових вимог для покупців окремих видів зе-мельних ділянок сільськогосподарського призначення;

встановлення науково обґрунтованих максимальних норм при-дбання у власність земельних ділянок фізичною чи юридичноюособою;

реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок;

надання окремим категоріям громадян можливості купівлі зе-мельних ділянок державної або комунальної власності (права на їхоренду) з розстроченням платежу.

Органи, що здійснюють продаж земельних ділянок державноїабо комунальної власності та права на їх оренду мають право на:продаж земельних ділянок державної або комунальної власностіта права на їх оренду здійснюють Кабінет Міністрів України, Рада

Міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого само-врядування, місцеві державні адміністрації, державні органи при-ватизації, а також центральний орган виконавчої влади з питаньземельних ресурсів у межах повноважень, встановлених Земель-ним кодексом України.

Інформування громадськості про продаж земельних ділянокдержавної або комунальної власності та права на їх оренду - підчас підготовки до продажу земельних ділянок державної або ко-мунальної власності та права на їх оренду замовники відповідно досвоїх повноважень:

інформують населення у загальнодержавних офіційних дру-кованих засобах масової інформації зі сферою розповсюдження увідповідних адміністративно-територіальних одиницях, у межахяких розташовані земельні ділянки, про продаж земельних діля-нок державної або комунальної власності (права на їх оренду);

залучають представників громадських організацій, а такожземлевласників і землекористувачів до участі в обговоренні заходівщодо розвитку ринку земель.

Розвиток людського суспільства в усі часи був нерозривнопов'язаний із землею, яка і на сьогодні залишається основою за-безпечення населення планети продуктами харчування і джереломсуспільного багатства. З часу виникнення приватної власності наземлю вона стала товаром, що зумовило розвиток ринку землі. Від-новлення приватної власності на землю в Україні (з 1992 р.) сталоосновою для укладання цивільно-правових угод стосовно земель-них ділянок і започаткування ринку землі [129]. Земля є унікаль-ним товаром, оскільки її ціна з часом зростає.

Ринок землі [122] - це система організаційно-правових і еконо-мічних відносин, що виникають в процесі перерозподілу земель таправ на них між суб'єктами цього ринку на основі конкурентногопопиту і пропозиції. Це поняття суттєво відрізняється від категорії"обіг землі" - сукупності земельних угод та операцій із землею. Дообігу земель відносяться обмін, дарування та спадкування, оскіль-ки їм не притаманні такі риси ринку, як попит, пропозиція та кон-куренція [1, 2, 5].

Залежно від характеру здійснюваних операцій стосовно земель-них ділянок в Україні, можна виділити такі види ринку землі [7]:

ринок купівлі-продажу землі;

ринок оренди землі;

3) іпотечний земельний ринок.

В сучасній практиці ринок земель України функціонує у вигля-ді двох складових:

ринок сільськогосподарських земель, де земля є основним фак-тором виробництва та бере участь у створенні сільськогосподар-ської продукції;

ринок земель несільськогосподарського призначення, до якихналежать в першу чергу землі під забудовою.

Оскільки в Україні діє мораторій на продаж земель сільсько-господарського призначення (до 1.01.2008 р.) [13], то на сучасномуетапі активно функціонує ринок земель несільськогосподарськогопризначення, який залишається перспективним і на майбутнє. Іззняттям мораторію ринок сільськогосподарських земель стане най-вагомішим, оскільки значна частина сільського населення Українистали власниками земель, а ведення товарного сільськогосподар-ського виробництва вимагає значних капіталовкладень.

Ринок оренди землі [8] - це система організаційно-правових іекономічних відносин, що є засобом перерозподілу прав на тимча-сове володіння і користування землею між суб'єктами цього ринку- орендарями та орендодавцями. Йому притаманні атрибути ринку(об'єкти, суб'єкти, попит, пропозиція, ціна, конкуренція). Іпотеч-ний земельний ринок України перебуває у стадії формування, хочавін є перспективним. Налагодження його функціонування вимагаєприйняття низки законодавчих, нормативно-правових актів і аку-мулювання значних фінансових ресурсів. Для його впровадженнядоцільним є створення Державного земельного іпотечного банку,прерогативою якого має бути цільове фінансування сільськогоспо-дарських підприємств з практикою застави сільськогосподарськихугідь. Існування вторинного іпотечного ринку (обіг іпотечних об-лігацій, прав по заставних) як засобу рефінансування дасть мож-ливість нарощувати фінансові ресурси банку з метою фінансовогозабезпечення земельного ринку в Україні. З метою підтримки ви-робничої діяльності товаровиробників, що працюють на орендо-ваних землях, предметом іпотеки доцільно визнати також правооренди землі, тобто право тимчасового володіння і користуванняземлею [8, 9].

Запровадження та функціонування ринку землі в Україні маєна меті стабілізацію економіки країни шляхом реалізації еконо-мічного потенціалу землі. Основними завданнями ринку землі є[28, c. 74]:

забезпечення раціонального та ефективного використання зе-мельних ділянок;

поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційноїта кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм зе-мельних ділянок;

забезпечення безперешкодної реалізації суб'єктами підприєм-ницької діяльності прав володіння, користування і розпорядженняземельними ділянками для збільшення їхніх основних засобів;

формування багатоукладної системи господарювання на основірівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приват-ної власності на землю.

Надзвичайно важливе значення у ефективному функціонуван-ня ринку землі має його інфраструктура, основними суб'єктамиякої є [116, c. 51]:

органи виконавчої влади та місцевого самоврядування;установи нотаріату;

спеціалізовані підприємства, метою діяльності яких є прове-дення земельних торгів;

земельні іпотечні банки, земельні біржі, страхові компанії таінші фінансово-кредитні установи;

консалтингові і ріелторські підприємства та організації;юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій;суб'єкти оціночної діяльності, які проводять експертну грошо-ву оцінку земельних ділянок;

інформаційні видання про попит і пропозицію земельних діля-нок, про ринкову вартість земельних ділянок;

органи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;навчальні заклади, які готують спеціалістів з питань землевпо-рядкування, земельного кадастру та оцінки земель.

Згідно із Земельним кодексом України, громадяни набуваютьправо власності на земельні ділянки на підставі:

придбання за договором купівлі-продажу, дарування, обміну,іншими цивільно-правовими угодами;

безоплатної передачі із земель державної і комунальної влас-ності;

приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм укористування;

прийняття спадщини;

виділення в натурі належної їм земельної частки (паю). Купів-ля-продаж землі [21] - це угода, за якою одна сторона (продавець)зобов'язується передати землю у власність іншій стороні (поку-пець), а та має прийняти землю і сплатити за неї певну грошовусуму.

Укладання угоди може відбуватися двома шляхами:

полюбовно між продавцем і покупцем, як це переважно буваєпри зміні права власності на товар;

на конкурентних засадах шляхом проведення земельного аук-ціону, конкурсу.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається уписьмовій формі [92], посвідчується у нотаріальному порядку іпісля сплати вартості земельної ділянки є підставою для видачі по-купцеві Державного акта на право власності на землю та його дер-жавної реєстрації.

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянокдержавної та комунальної власності для потреб, визначених Зе-мельним кодексом, проводиться місцевими державними адмі-ністраціями, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим абоорганами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земель-них ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповід-ного органу виконавчої влади або місцевої ради. У заяві зазначаютьбажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначен-ня та її розмір.

До заяви додається: державний акт на право постійного корис-тування землею або договір оренди землі; план земельної ділянкита документ про її надання у разі відсутності державного акта; сві-доцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.

Органи виконавчої влади або місцевого самоврядування [87] умісячний термін розглядають заяву і приймають рішення про про-даж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначеннямпричин відмови.

Особам, які подали заяву про купівлю земельної ділянки, що неперебуває у їх користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється непізніше 30 днів після розроблення землевпорядною організацієюпроекту відведення земельної ділянки.

Рішення Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, місце-вої державної адміністрації, сільської, селищної, місцевої ради пропродаж земельної ділянки є підставою для укладання договору ку-півлі-продажу земельної ділянки, а документ про оплату є підста-вою для видачі державного акта про право власності на земельнуділянку та її державної реєстрації.

Вартість земельної ділянки визначається на підставі норматив-ної та експертної грошової оцінки [78], яка проводиться за методи-кою, що затверджена Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок [2], що перебувають у власностідержави, іноземним державам та іноземним юридичним особамздійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Вер-ховною Радою України.

Продаж земельних ділянок [2], що перебувають у власності те-риторіальних громад, іноземним державним та іноземним юридич-ним особам здійснюється відповідними радами за погодженням зКабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок [2], що перебувають у власностідержави та територіальних громад, іноземним юридичним особамдопускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою по-стійного представництва з правом ведення господарської діяльнос-ті на території України.

Іноземні юридичні особи, зацікавлені у придбані земельнихділянок, подають клопотання до органів державної влади або міс-цевого самоврядування. До клопотання додається договір орендиземлі, копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною осо-бою постійного представництва з правом ведення господарської ді-яльності на території України [76]. Розгляд клопотання і продажземельних ділянок здійснюється органами місцевого самовряду-вання після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки є документом [77]про сплату вартості землі й підставою для відведення земельної ді-лянки в натурі і видачі Державного актау про право власності наземельну ділянку.

Договори купівлі-продажу земельних ділянок укладаються вписьмовій формі [76], нотаріально посвідчуються та повинні міс-тити: назву сторін; вид угоди; предмет угоди (земельна ділянка звизначенням місця розташування, площі, цільового призначення,складу угідь, правового режиму); документ, що підтверджує правовласності на земельну ділянку; відомості про відсутність або наяв-ність обмеження щодо використання земельної ділянки за цільо-вим призначенням (застави, оренди, сервітути); договірну ціну;зобов'язання сторін.

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважа-ються укладеними з дня їхнього нотаріального посвідчення.

Земельні ділянки державної або комунальної власності, при-значені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності підзабудову, підлягають обов'язковому продажу на конкурентнихзасадах (земельні торги). Принцип аукціону - продаж земельноїділянки покупцеві, який запропонував найвищу ціну. Аукціониподіляються на добровільні (з метою найвигіднішого продажу зе-мельної ділянки) та примусові (проводяться судовими органами,банками з метою стягнення боргу).

Земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу [61, c.204]. У торгах можуть брати участь громадяни та юридичні особи, якісплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупця-ми відповідно до законодавства України. Земельна ділянка, призначе-на для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову наземельних торгах, виставляється після проведення таких процедур:

визначення меж земельної ділянки в натурі;

виготовлення технічного паспорта земельної ділянки, де пови-нні міститися такі відомості:

розмір земельної ділянки;

місце розташування;

належність до державної чи комунальної власності;

грошова оцінка земельної ділянки та її стартова ціна;

характеристика природного та господарського стану земель-ної ділянки;

цільове призначення ділянки.

Земельні торги проводяться [43] не раніше 30 днів з моментуопублікування у пресі інформації про виставлення на земельнихторгах земельних ділянок.

Організаторами земельних торгів є органи державної влади чиоргани місцевого самоврядування, уповноважений здійснювативідчуження земельної ділянки, призначеної для продажу під за-будову, або державний виконавець відповідно до рішення суду.Проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має лі-цензію на проведення земельних торгів, на підставі договору з від-повідним органом державної влади чи місцевого самоврядування.

Фізична або юридична особа, що виявила бажання зареєструва-тися як учасник аукціону, сплачує реєстраційний внесок, розмірякого встановлюється організатором аукціону і не можу перевищу-вати одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян, а такожвносить кошти шляхом безготівкового перерахування на рахунок урозмірі 10% початкової вартості реалізації земельної ділянки.

Приймання заяв на участь в аукціоні закінчується [7] за три днідо початку проведення. Покупцем до реєстрації додається правоознайомитись із земельною ділянкою за її місцезнаходженням.

Правовою основою проведення земельних торгів є постановаКабінету Міністрів України від 22 грудня 1997 року "Про затвер-дження Положення про порядок проведення аукціону з реалізаціїзаставленого майна" [112].

Аукціон проводиться ведучим (ліцитатором), який до початкуаукціону надає інформацію про земельну ділянку та умови її прода-жу. Початком аукціону вважається момент оголошення початковоїціни продажу. Кожна наступна ціна, запропонована покупцями нааукціоні, повинна перевищувати попередню не менше як на 10%.Якщо протягом трьох хвилин після оголошення останньої ціни небуде запропоновано вищої, ліцитатор оголошує про придбання зе-мельної ділянки особою, яка запропонувала найвищу ціну.

Під час аукціону ведеться протокол, який підписується ліцита-тором, переможцем аукціону і в триденний термін надсилається ор-ганізатору аукціону. Після затвердження протоколу кошти у розмірі10% від початкової вартості реалізації земельної ділянки у десяти-денний термін повертаються всім покупцям, за винятком переможцяаукціону. Його зазначені кошти зараховуються під час розрахункуіз продавцем земельної ділянки. Ринок землі в Україні знаходитьсяна початкових етапах свого формування та вимагає чіткого законо-давчого регулювання. Запровадження мораторію на продаж земельсільськогосподарського призначення обумовило здійснення в Украї-ні операцій щодо купівлі-продажу земель несільськогосподарськогопризначення, які регламентуються Указом Президента України "Пропродаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення"(від 19.01.1999 p.), Земельним кодексом України (від 25.10.2001 р.)та іншими нормативно-правовими документами [7].

Здійснення операцій купівлі-продажу земельних ділянок ста-новить цілий ряд запитань, які вимагають нагальних відповідей:

яким чином має бути організована торгівля земельними ділян-ками?

як визначити ринкову ціну продажу?

як продаж земель позначиться на економічній ситуації агро-формувань?

яка роль держави у функціонуванні ринку землі?

чи повинен ринок землі мати законодавчо визначені обмеженнячи бути нерегульованим?

Об'єктами ринку земель несільськогосподарського призначен-ня є [135]:

земельні ділянки, на яких розташовано об'єкти нерухомого май-на громадян і юридичних осіб, що є власністю покупців цих ділянок;

вільні від забудови земельні ділянки, право власності на якіздобувається на конкурентних засадах;

земельні ділянки під об'єктами незавершеного будівництва;земельні ділянки надані громадянам України у власність длябудівництва та обслуговування житлового будинку господарськихбудівель.

За період функціонування ринку землі в Україні (з 1994 р.)продано 33 114 земельних ділянок загальною площею більше 17,5тис. га на суму 3,2 млрд гривень. Середня вартість 1 м2 проданихземельних ділянок становить 18,04 грн, хоча в розрізі адміністра-тивно-територіальних утворень цей показник суттєво відрізняєть-ся. Найвища вартість 1 м2 характерна для м. Києва (763,5 грн), тодіяк в Луганській, Полтавській областях вартість аналогічної площіне перевищує 6 гривень [129]. Також досить висока ціна одиниціплощі проданих земельних ділянок зафіксована в м. Севастополі,АР Крим, Одеській і Закарпатській областях.