4.5. Методика експертноїгрошової оцінки земельних ділянок : Оцінювання майна : B-ko.com : Книги для студентів

4.5. Методика експертноїгрошової оцінки земельних ділянок

Нормативна база регламентує проведення експертної грошовоїоцінки земельних ділянок усіх категорій земель під час укладанняцивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бух-галтерського обліку згідно із законодавством.

Об'єктами експертної грошової оцінки [78] є земельні ділянкиабо їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодоних правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розгляда-ється як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефектив-ного використання.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової(імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єктаоцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), заяку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчу-жений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земель-них ділянок можуть бути [78]:

документи, що підтверджують права, зобов'язання та обмежен-ня стосовно використання земельної ділянки;

матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки,якість ґрунтів, характер та стан земельних поліпшень, їх викорис-тання згідно із законодавством;

відомості про місце розташування земельної ділянки, природ-ні, соціально-економічні, історико-культурні, містобудівні умовиїї використання, екологічний стан та стан розвитку ринку нерухо-мості в районі розташування земельної ділянки;

інформація про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів, рі-вень їх дохідності, час експозиції об'єктів цього типу на ринку;

дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витра-ти, що склалися на ринку, а також про доходи і витрати виробництвта реалізації сільськогосподарської і лісогосподарської продукції;

проекти землеустрою, схеми планування територій та плани зе-мельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається змі-на існуючого використання земельної ділянки, що може вплинутина вартість об'єкта оцінки;

інші дані, що впливають на вартість об'єкта оцінки.Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок вико-ристовує окремі поняття в такому значенні [81]:

вартість - суспільно визнаний еквівалент цінності об'єкта оцін-ки, виражений у грошовій формі. Під час оцінки визначаєтьсяпевний вид вартості об'єкта оцінки як ймовірна сума грошей, якаможе бути отримана за об'єкт оцінки (за яку може бути здійсненийобмін об'єкта оцінки) на дату оцінки;

дата оцінки - дата, станом на яку проведено процедуру оцінкита визначено вартість об'єкта оцінки;

земельні поліпшення - зміна якісних характеристик земельноїділянки унаслідок розташування в її межах будинків, будівель,споруд, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних сис-тем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а такожунаслідок господарської діяльності або проведення робіт (зміна ре-льєфу, поліпшення ґрунтів тощо);

експертна грошова оцінка - процес визначення вартості об'єктаоцінки на дату оцінки;

медіанне значення скоригованих цін продажу - середнє значен-ня цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахуваннянайбільшого та найменшого значень) цін продажу об'єктів, обра-них для порівняння;

модальне значення скоригованих цін продажу - найбільш по-ширене значення цін продажу об'єктів, обраних для порівняння;

пояс лісових такс - класифікаційна одиниця диференціації лі-сових такс залежно від географічних, економічних умов та лісоза-безпеченості;

найбільш ефективне використання земельної ділянки - фізич-но можливе та економічно доцільне використання земельної ді-лянки та (або) земельних поліпшень згідно із законодавством, урезультаті якого вартість, що визначається, буде максимальноюпорівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізуінших можливих варіантів її використання;

обмежений ринок - ринок, на якому конкуренція серед продав-ців та покупців відсутня зовсім або обмежена;

оборот рубки - час, протягом якого відновлюються запаси ви-рубленої деревини;

реверсія - очікувана вартість земельної ділянки в період, щонастає за прогнозним;

рентний дохід - дохід, що його можна отримати з землі як фак-тора сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва за-лежно від її якості та місця розташування земельної ділянки;

розряд лісових такс - класифікаційна одиниця диференціаціїлісових такс залежно від відстані вивезення деревини;

ставка капіталізації - коефіцієнт, за допомогою якого рентнийабо чистий операційний дохід перераховується в поточну вартістьоб'єкта оцінки;

таксаційний виділ - класифікаційна одиниця поділу вкритихлісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу земельза лісівничо-таксаційними параметрами лісонасаджень;

тип лісорослинних умов - основна класифікаційна одиницялісової типології однорідних за ґрунтово-гідрологічними умовамиземель, укритих лісовою рослинністю або призначених для виро-щування лісу;

ціна - сума грошей, за якою пропонується або фактично здій-снюється перехід прав на об'єкт оцінки від продавця до покупця;

чистий операційний дохід - різниця між доходом від оренднихплатежів за землю та (або) її поліпшення, який визначається попи-том на ринку, та щорічними витратами на утримання і експлуата-цію земельної ділянки та її поліпшення.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється наоснові таких методичних підходів [81]:

капіталізація чистого операційного або рентного доходу (прямаі непряма);

зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;урахування витрат на земельні поліпшення.При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянкивикористовується методичний підхід, який забезпечується най-більш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого опе-раційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) перед-бачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільшефективного використання земельної ділянки з урахуванням уста-новлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу рин-кових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним до-ходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичноїабо умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначаєтьсяшляхом розподілення загального доходу між її фізичними компо-нентами - землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постій-ність та незмінність грошового потоку від використання земельноїділянки [81]. При цьому вартість земельної ділянки визначаєтьсяяк відношення чистого операційного або рентного доходу до ставкикапіталізації за формулою (4.4):

Цкп = ^ ,         (4.4)

Ск

де Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом пря-мої капіталізації (у гривнях); До - чистий операційний або рентнийдохід (у гривнях); Ск - ставка капіталізації (у вигляді десятковогодробу).

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обме-женість та змінність грошового потоку від використання земельноїділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на рин-ку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточнавартість майбутніх доходів від її використання та продажу за фор-мулою 4.5:

цкн = Доі + р, (4.5)

(1 + Ск)'

де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непря-мої капіталізації (у гривнях); Доі - очікуваний чистий операцій-ний або рентний дохід за i-й рік (у гривнях); Р - поточна вартістьреверсії; t - період (у роках), який враховується при непрямій капі-талізації чистого операційного або рентного доходу.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношен-ням [95, с. 54] між чистим операційним доходом та ціною продажуподібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі нор-ми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуван-ням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також якрізниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної зе-мельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуваннямпитомої ваги вартості земельних поліпшень.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін про-дажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки ви-значається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартістьземельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок доцін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмін-ності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість[119, с. 67].

Поправки визначаються на основі попарного порівняння абостатистичного аналізу ринкових даних.

Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визнача-ється за формулою 4.6:

Цза - Ца + т хАЦсд,   (4.6)

де Цза - скоригована ціна продажу a-ї подібної земельної ді-лянки (у гривнях); Ца - фактична ціна продажу a-ї подібної зе-мельної ділянки (у гривнях); m - кількість факторів порівняння;AЦаj - різниця (поправка) в ціні (+, -) продажу a-ї подібної земель-ної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором по-рівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або мо-дальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зі-ставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться цінипродажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вар-тість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ді-лянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цінпродажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на зе-мельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшенихземельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких пе-редбачається, за умови найбільш ефективного їх використання(фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянкивизначається як різниця між очікуваним доходом від продажу по-ліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним аборентним доходом від її використання) та витратами на земельні по-ліпшення за формулою 4.7:

Цв = Цо - Вос,            (4.7)

де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом ураху-вання витрат на земельні поліпшення (у гривнях); Цо - очікуванийдохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізова-ний чистий операційний або рентний дохід від її використання (угривнях); Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат,які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконту-вання відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути ви-значена шляхом встановлення характерного співвідношення міжринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розта-шування об'єкта оцінки.

Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільсько-господарські угіддя. Для визначення рентного доходу із земельнихділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя,враховується типовий для даної місцевості набір культур, що за-безпечує її ефективне використання, дотримання сівозміни і збере-ження родючості землі.

Очікуваний дохід від продукції, одержаної на земельній ділян-ці, є добутком нормального (типового) урожаю сільськогосподар-ських культур та цін його реалізації на ринку [13]. Нормальний(типовий) урожай сільськогосподарських культур включає їх при-родну урожайність та прибавку урожаю завдяки застосуваннюагротехнічних заходів. Для визначення нормальної (типової)урожайності можуть використовуватися багаторічні дані спосте-режень щодо фактичної урожайності ґрунтів у межах земельної ді-лянки, що оцінюється, або дані польових дослідів про урожайністькультур у розрізі відповідних агровиробничих груп ґрунтів.

До виробничих витрат належать:

технологічні витрати на одержання сільськогосподарської про-дукції (включаючи загальногосподарські витрати);

витрати первинної переробки;

витрати реалізації.

Технологічні витрати на гектар вирощування сільськогоспо-дарських культур на ґрунтах з різною урожайністю визначаються[13] за типовими технологічними картами з прив'язкою до кон-кретної земельної ділянки або шляхом аналізу середньобагато-річних даних щодо їх рівня, який склався в районі розташуванняоб'єкта оцінки.

Для сільськогосподарських підприємств загальногосподарськівитрати щодо віднесення їх до даної земельної ділянки включають:

витрати системи управління сільськогосподарським підприєм-ством;

витрати на утримання загальногосподарських служб та підроз-ділів.

При віднесенні частки цих витрат до даної земельної ділянки їхзагальна сума розподіляється пропорційно технологічним витра-там або витратам праці на одержання сільськогосподарської про-дукції.

Прибуток виробника визначається як відсоток загальних ви-трат або очікуваного доходу від продукції, одержаної на земельнійділянці.

Для визначення вартості земельної ділянки на підставі капіта-лізації доходу від орендних платежів чистий операційний дохід об-числюється як різниця між доходом від орендних платежів, розміряких визначається шляхом аналізу ринку оренди, та щорічнимивитратами, пов'язаними з утриманням та експлуатацією ділянки.

Для сільськогосподарських підприємств [13] до щорічних ви-трат включаються витрати на управління земельною власністю,упорядкування угідь та сплату земельного податку.

До щорічних витрат не включаються експлуатаційні витрати таподатки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться вмежах земельної ділянки.

При зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок підсільськогосподарськими угіддями враховуються соціально-еконо-мічні та інші фактори, що впливають на ціну земельних ділянок,зокрема:

правовий режим земельної ділянки;

умови продажу та пов'язане з ним фінансування;

дати продажів (різниця в часі між операціями з продажу,пов'язана із зміною ринкових умов);

особливості місця розташування (відмінності земельних діля-нок, розміщених у різних мікрокліматичних зонах, масивах сіль-ськогосподарських земель, транспортний фактор, доступність доринків збуту продукції та мережі агротехсервісу, демографічна тасоціально-економічна ситуація, умови використання прилеглої те-риторії тощо);

якісні характеристики (розмір та конфігурація земельної ді-лянки), її геологічні параметри (експозиція та крутість схилу,заболоченість, еродованість, рівень інженерно-меліоративногооблаштування, режим ґрунтових вод та паводків), переважний на-прямок повітряних потоків, фізико-хімічні характеристики, родю-чість та стан ґрунтів (бонітет) тощо;

типового комплекту культур, що вирощуються в районі розта-шування земельної ділянки.

Для визначення ринкової вартості земельних ділянок під при-родними сіножатями і пасовищами, а також перелогами оцінюєть-ся земля разом з рослинним покривом. При цьому враховуютьсятакі характеристики: місцерозташування, стан рослинного покри-ву, рівень продуктивності, стан ґрунтів, природні умови тощо.

При зіставленні цін продажу земельних ділянок під сільсько-господарськими угіддями одиницею порівняння є один фізичнийгектар землі.

В основі визначення витрат на земельні поліпшення - витратина підготовку ділянки для її функціонального використання (пла-нування території, плантажна оранка, заходи меліорації та спору-дження меліоративних систем, закладання багаторічних насаджень,послуги з проектування та фінансування, прибуток інвестора).

Багаторічні насадження оцінюються разом із земельною ділян-кою або ж окремо - тільки багаторічні насадження з урахуваннямїх віку та стану.

Вік багаторічних насаджень для потреб оцінювання поділяєть-ся на три періоди [13]:

а)         період створення і догляду - від початку агротехнічних ро-біт до початку періоду плодоношення, коли ціна самих насадженьможе бути визначена виключно шляхом розрахунку витрат у цейперіод;

б)         період плодоношення - ціну самих насаджень можна визна-чити, застосовуючи кілька методичних підходів;

в)         період ліквідації насаджень - ціну самих насаджень можнавизначити як кошти на їх ліквідацію.

Розрахунок витрат на відновлення багаторічних насаджень дляїх оцінювання здійснюється за агротехнічними операціями.

Для визначення вартості будівель і споруд, меліоративних сис-тем у складі поліпшених сільськогосподарських ділянок застосо-вується вартість відновлення або заміщення з урахуванням усіхвидів зносу.

Визначення вартості земельних ділянок багатофункціональ-ного використання (які включають сільськогосподарські та не-сільськогосподарські угіддя, землі під сільськогосподарськимибудівлями і спорудами тощо) може здійснюватися шляхом виді-лення окремих частин за функцією їх використання (якщо вонитак представлені на ринку).

Вартість незабудованих земельних ділянок, рекультивованихдля потреб землеробства, може бути від'ємною величиною, якщоу випадках, визначених законодавством, необхідно здійснюватидодаткові витрати для досягнення встановленого рівня якості сіль-ськогосподарських угідь.

Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю тапризначених для вирощування лісу. Оцінка вкритих лісовою рос-линністю та призначених для вирощування лісу земельних ділянокпроводиться з урахуванням багатофункціонального використаннялісів.

При оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністюта призначених для вирощування лісу, рентний дохід розрахову-ється як різниця між очікуваним доходом від використання усіхлісових ресурсів та виробничими витратами і прибутком за періодобороту рубки.

Для визначення рентного доходу враховується характернийдля даного типу лісорослинних умов деревостан (середня лісівни-чо-таксаційна характеристика).

Очікуваний дохід від використання земельної ділянки включаєдохід від реалізації деревини та інших продуктів лісу, а також віднадання мисливських, рекреаційних, оздоровчих та інших послуг.

Витрати, пов'язані з лісокористуванням, визначаються шля-хом аналізу відповідних показників діяльності лісогосподарськихпідприємств з урахуванням розряду лісових такс і включають:

технологічні витрати на вирощування лісу (включаючи загаль-ногосподарські витрати);

витрати первинної переробки;

витрати реалізації.

Вартість земельної ділянки (капіталізований рентний дохід)визначається як різниця суми дисконтованих доходів від вико-ристання усіх лісових ресурсів та суми дисконтованих витрат,пов'язаних з лісокористуванням, за період обороту рубки.

При оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністюта призначених для вирощування лісу, чистий операційний дохідвизначається на основі доходу, що його можна отримати на ринкувід оренди землі за умови її найбільш ефективного використання.

Чистий операційний дохід розраховується [81] як різниця міжсумою відповідних орендних платежів та інших надходжень від на-дання послуг щодо використання залісненої земельної ділянки, якіможуть бути отримані протягом року, за винятком операційнихвитрат, пов'язаних з утриманням земельної ділянки.

При обчисленні чистого операційного доходу від надання воренду заліснених земельних ділянок для визначення вартості зем-лі застосовується принцип залишку для землі.

При визначенні вартості земельних ділянок, вкритих лісовоюрослинністю та призначених для вирощування лісу, шляхом зі-ставлення цін продажу за основу беруться ціни продажу ділянок(без урахування деревостану), які за факторами, що впливають наїх вартість, достатньою мірою збігаються з оцінюваною ділянкою.До елементів порівняння належать [81]:правовий режим земельної ділянки;умови продажу та пов'язане з ним фінансування;дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу,пов'язана зі зміною ринкових умов);

особливості місця розташування (тип лісорослинних умов, пояста розряд лісових такс, умови використання прилеглої територіїтощо);

фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ді-лянки, орієнтація та крутість схилу, режим ґрунтових вод та за-болоченість, таксаційні виділи тощо);

типовий деревостан та вік рубки головного користування.Визначення вартості земельних ділянок, вкритих лісовоюрослинністю та призначених для вирощування лісу, може здій-снюватися шляхом виділення окремих частин (якщо вони такпредставлені на ринку).

Оцінка земельних ділянок водних об'єктів [81]. Вартість зе-мельних ділянок, у межах яких розташовані природні та штучнізамкнуті водойми, що використовуються для господарської діяль-ності, визначається як вартість поліпшених земельних ділянок.

При цьому вартість земельної ділянки визначається як різницяміж очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи ка-піталізованим чистим операційним або рентним доходом від її ви-користання) та витратами на земельні поліпшення.

Очікуваний дохід від продажу визначається шляхом зіставлен-ня цін продажу подібних земельних ділянок, які за факторами, щовпливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з оцінюва-ною ділянкою, з урахуванням, зокрема, таких характеристик, якмісце розташування, якість води, характер використання водногооб'єкта, наявність будівель та інших споруд.

Чистий операційний дохід, що підлягає капіталізації, обчислю-ється як різниця між доходом від орендних платежів, рівень якихвизначається шляхом аналізу їх на ринку оренди, та щорічнимивитратами, пов'язаними з утриманням та експлуатацією водногооб'єкта і ділянки.

Якщо водний об'єкт використовується з метою ведення рибногогосподарства, рентний дохід обчислюється в порядку, передбаче-ному для визначення рентного доходу для сільськогосподарськихугідь.

До витрат на земельні поліпшення включаються ринкові витра-ти, пов'язані зі створенням водного об'єкта та будівництвом гідро-технічних споруд.

Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та під-готовку земельної ділянки (включаючи можливі виплати відпо-відних сум компенсації), вартості гідротехнічного будівництва,облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, суммісцевих зборів, вартості фінансування та прибутку інвестора. Довитрат на земельні поліпшення включаються також витрати наоплату маркетингових послуг.

У разі визначення ринкової вартості при існуючому викорис-танні земельної ділянки витрати на земельні поліпшення визнача-ються з урахуванням усіх видів зносу.

Вартість частини земельної ділянки, зайнятої водною поверх-нею, що використовується для розміщення нерухомих об'єктів,визначається відповідно до розділу VI Методики "Про експертнугрошову оцінку земельних ділянок" [81].

Вартість частини земельної ділянки, зайнятої каналами та во-дотоками (річками, струмками), визначається як вартість праваобмеженого користування чужою земельною ділянкою.

Оцінка забудованих земельних ділянок [81]. При оцінці забудо-ваних земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається)чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного до-ходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки(земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного викорис-тання.

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між су-мою відповідних орендних платежів, які можуть бути отриманіпротягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманнямта експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склали-ся на ринку.

До операційних витрат в обов'язковому порядку включаютьсявитрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ре-монт, сплату земельного податку та інших податків на нерухомість.

До операційних витрат не включаються експлуатаційні витра-ти та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що прова-диться в межах земельної ділянки.

При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витратна земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат,пов'язаних зі спорудженням будинків, будівель та споруд, що роз-ташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний про-стір), за умови її найбільш ефективного використання.

Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підго-товку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на зне-сення існуючих будівель і виплати передбачених законодавствомсум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленен-ня, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фі-нансування і прибутку забудовника.

При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудо-вані земельні ділянки, що мають:

однакову функцію використання землі і характер земельнихполіпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми);спільний район розташування;

близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухилповерхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоче-ність, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерноїпідготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).

На вартість забудованої земельної ділянки може впливати:правовий режим земельної ділянки;умови продажу та пов'язане з ним фінансування;дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу,пов'язана зі зміною ринкових цін на нерухомість);особливості місця розташування;

фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови;умови та обмеження щодо використання земельної ділянки.Вартість землі у складі об'єктів нерухомості, що оцінюються наоснові їх прибутковості (готелі, ресторани, автозаправні станції,

комерціалізовані медично-оздоровчі та спортивні заклади тощо),визначається шляхом розподілу загальної суми ринкової вартостіцих об'єктів між землею, будівлями та іншими матеріальними ак-тивами.

Вартість землі може бути від'ємною величиною у випадках,коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання бу-дівель або екологічно небезпечних об'єктів, розміщених у їх меж-ах, перевищує вартість забудованої земельної ділянки.

Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктівта об'єктів з обмеженим ринком. Об'єкт оцінки визначається якспеціалізований або як такий, що має обмежений ринок, за наяв-ності таких істотних ознак:

виконання об'єктом специфічних суспільно-економічних функ-цій (неприбуткових і прибуткових);

територіальна розосередженість ринку товарів та послуг;особливе географічне положення;

тривалий період маркетингу у порівнянні з об'єктами, що ко-ристуються попитом, тощо.

За відсутності ринкових даних про ціни продажу (оренди) поді-бних земельних ділянок оцінка землі ґрунтується на припущенніпро умовну зміну характеру її використання на такий, що забезпе-чує отримання доходу на ринку. Така зміна може включати умов-ний поділ земельної ділянки чи її об'єднання з іншими ділянками.

За цих умов вартість землі визначається як різниця між дискон-тованими доходами від передбаченого використання та дисконтова-ними витратами, пов'язаними зі змінами характеру використання.

Розрахунок очікуваного доходу може базуватися на визначеннідодаткових надходжень без зміни характеру використання земель-ної ділянки, включаючи можливі надходження від побічних про-дуктів, які отримує власник, та компенсаційні виплати з бюджетувідповідно до законодавства.

Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженогокористування чужою земельною ділянкою [8]. Для оцінки праваоренди земельної ділянки застосовуються такі методичні підходи:зіставлення цін продажу;

капіталізації додаткового доходу із землі орендаря земельноїділянки.

Відповідно до методичного підходу, що ґрунтується на зістав-ленні цін продажу, вартість права оренди визначається на рівні цінпродажу прав оренди подібних земельних ділянок з урахуваннямрозбіжностей, що впливають на їх ціну, - умов і дати продажу; міс-ця розташування, фізичних характеристик, наявності обтяжень таобмежень щодо використання земельної ділянки; терміну оренди.

Вартість права оренди земельної ділянки визначається як меді-анне чи модальне значення скоригованих цін продажу права орен-ди подібних об'єктів.

За методичним підходом [8], що базується на капіталізації до-ходу, вартість права оренди визначається як поточна величинамайбутнього додаткового доходу для орендаря за формулою (4.8):

Цпк = До/ , ,   (4.8)

(1 + Ск) '

де Цпк - вартість права оренди земельною ділянкою, визначенашляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях); Доі -додатковий дохід орендаря за 1-й рік (у гривнях); t - період орендиземельної ділянки, у роках.

Додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим опера-ційним або рентним доходом та орендною платою, визначеною до-говором оренди.

При визначенні вартості права оренди землі для забудованоїземельної ділянки доцільно застосовувати принцип залишку дляземлі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичнимикомпонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Вартість права оренди земельної ділянки може бути від'ємноювеличиною, коли орендна плата, визначена договором оренди, будебільшою, ніж рентний дохід або чистий операційний дохід, а такожу випадках, коли витрати, пов'язані з освоєнням та облаштуван-ням земельної ділянки (знос будівель, знешкодження екологічнонебезпечних об'єктів тощо), перевищують ціну земельної ділянки.

Оцінка права обмеженого користування чужою земельною ді-лянкою проводиться з урахуванням впливу на визначене викорис-тання земельної ділянки (її функціональну цілісність, забудову,можливості найбільш ефективного використання тощо).

При цьому оцінка таких прав може проводитися стосовно зе-мельних ділянок, щодо яких вони встановлені, та земельних діля-нок, обтяжених цими правами.

Вартість таких прав визначається як різниця між ринковоювартістю земельної ділянки до і після їх встановлення.

Вартість права обмеженого користування чужою земельною ді-лянкою може бути визначена також шляхом зіставлення цін про-дажів подібних земельних ділянок, відмінність яких полягає унаявності (відсутності) таких прав.

У випадках, передбачених законодавством, при визначенні вар-тості права постійного користування застосовується метод прямоїкапіталізації очікуваного додаткового доходу.

Процедура проведення експертної грошової оцінки земельноїділянки проводиться в такій послідовності [81]:

обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринкуземлі;

визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умовугоди;

складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку;збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхіднихдля проведення оцінки;

визначення найбільш ефективного використання земельної ді-лянки;

вибір та обґрунтування методичних підходів;визначення вартості земельної ділянки за обраними методич-ними підходами та формулювання остаточного висновку;складання звіту про оцінку.До звіту включаються [81]:

назва об'єкта оцінки та місця розташування земельної ділян-ки, дата оцінки, найменування замовника та оцінювача, їх місцезнаходження, банківські реквізити, ідентифікаційні коди - дляюридичних осіб; прізвище, ім'я та по батькові, паспортні дані,ідентифікаційні номери - для фізичних осіб;

мета проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідноїбази оцінки;

основні передумови, припущення та обмеження щодо застосу-вання результатів оцінки;

опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних;аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки;обґрунтування застосування методичних підходів, методів таоцінних процедур;

визначення (розрахунок) вартості об'єкта оцінки за обранимиметодичними підходами та узгодження отриманих результатів;

сертифікація оцінки (підстави проведення даної оцінки, пись-мова заява оцінювача про якість використаних вихідних даних таіншої інформації, результат особистого огляду об'єкта оцінки, до-тримання вимог законодавчих та інших нормативно-правових ак-тів щодо оцінки земельних ділянок та прав на них, що має важливезначення для визначення достовірності та об'єктивності оцінки тависновку про вартість об'єкта оцінки);

висновок про вартість об'єкта оцінки, який готується на підста-ві порівняльного аналізу отриманих результатів оцінки за обрани-ми методичними підходами та ринковими даними.До звіту додаються відповідні розрахунки.

При застосуванні методичного підходу, який ґрунтується на зі-ставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті зазна-чаються фактори, за якими проводиться порівняння, та розмірипоправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порів-няння із земельною ділянкою, що оцінюється.

При застосуванні методичного підходу, який ґрунтується накапіталізації чистого операційного або рентного доходу від земель-ної ділянки, у звіті відображаються:

розрахунок річного доходу від ефективного використання зе-мельної ділянки з урахуванням обтяжень та обмежень;

величина ставки капіталізації щодо конкретної земельної ді-лянки.

При застосуванні методичного підходу, який ґрунтується наврахуванні витрат на земельні поліпшення, у звіті відображаєтьсярівень цін продажу поліпшених ділянок та витрат на земельні по-ліпшення, які склалися на ринку.

Проведення експертної грошової оцінки складається з такихетапів [81]: обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації наринку землі; визначення виду вартості земельної ділянки відповід-но до умов угоди; складання завдання на оцінку та укладання до-говору про оцінку; збирання, оброблення та аналіз вихідних даних,необхідних для проведення оцінки; визначення найбільш ефек-тивного використання земельної ділянки; вибір та обґрунтуванняметодичних підходів; визначення вартості земельної ділянки заобраними методичними підходами та формулювання остаточноговисновку; складання звіту про оцінку.

Обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринкуземлі включає попереднє вивчення ситуації щодо об'єкта та метиоцінки для складання завдання на оцінку та укладання договорупро її проведення та обстеження і вивчення ситуації на ринку підчас проведення оцінки.

Попереднє вивчення ситуації передбачає обстеження об'єктаоцінки та визначення виду вартості (ринкової, заставної, страхо-вої, для бухгалтерського обліку, інвестиційної, ліквідаційної, спе-ціальної тощо).

Обстеження об'єкта оцінки включає огляд земельної ділянкиабо її частини та вивчення наявної правової, технічної та кадастро-вої документації щодо місця розташування земельної ділянки, їїправового статусу, меж та розміру, складу угідь та земельних по-ліпшень, існуючого функціонального використання, а також ви-значення оцінюваних прав щодо земельної ділянки.

Визначення виду вартості земельної ділянки здійснюється наоснові встановленої мети оцінки та умов майбутньої угоди.

На даному етапі суб'єкт оціночної діяльності [1] - суб'єкт госпо-дарювання повинен переконатися в тому, що він володіє щодо оці-нюваного об'єкта достатнім обсягом інформації. У разі необхідностізаявити замовнику оцінки про додаткове залучення до участі в їїпроведенні інших оцінювачів або інших фахівців, а також суб'єктівпідприємницької діяльності. Може відмовитися від проведенняоцінки у разі виникнення обставин, які перешкоджають проведен-ню об'єктивної оцінки, у тому числі будь-яких форм примусу.

Складання завдання на оцінку та укладання договору про оцін-ку передбачає узгодження між замовником оцінки і суб'єктом оці-ночної діяльності - суб'єктом господарювання питань щодо об'єктата мети оцінки.

Завдання на оцінку повинно включати визначення об'єктаоцінки, мету оцінки, вид вартості і його визначення; дату оцінки;узгоджені джерела інформації та дату й умови її надання; обсяг іступінь необхідного обстеження земельної ділянки та її поліпшень;перелік припущень та умов, що обмежують використання резуль-татів оцінки, форму представлення результатів оцінки тощо.

Істотними умовами договору є зазначення об'єкта оцінки [1];мети оцінки; виду вартості, що підлягає визначенню; дати оцінкита строку виконання робіт; розміру і порядку оплати робіт; правата обов'язки сторін договору; умови забезпечення конфіденційнос-ті результатів оцінки та інформації, використаної під час виконан-ня оцінки; відповідальність сторін за невиконання або неналежневиконання умов договору; порядок вирішення спорів, які можутьвиникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником їїрезультатів, та інші істотні умови, які можуть бути передбачені за-конодавством або за згодою сторін.

Збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхіднихдля проведення оцінки, мають бути спрямовані на одержання об-ґрунтованого висновку щодо вартості об'єкта оцінки.

Для цього використовується інформаційна база, установленапунктом 4 Методики експертної грошової оцінки земельних діля-нок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11жовтня 2002 року № 1531.

При аналізі та обґрунтуванні висновку оцінювач може отриму-вати дані, що виходять за рамки його фахової компетенції, отрима-ні від спеціалістів у відповідних галузях.

Визначення найбільш ефективного використання земельної ді-лянки ґрунтується на аналізі ринку нерухомості, що склався в ра-йоні розташування земельної ділянки, і передбачає встановленняможливих варіантів використання земельної ділянки, що оціню-ється.

Можливі варіанти використання встановлюються, виходячи зфізичних характеристик земельної ділянки, дозволених видів ви-користання, характеру та рівня поліпшень у районі розташуванняземельної ділянки.

Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється напідставі положення земельних ділянок за обраними варіантами ви-користання на ринку нерухомості.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне викорис-тання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосову-ється методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажуподібних земельних ділянок.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним викорис-танням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншоговикористання, застосовується методичний підхід, що ґрунтуєтьсяна капіталізації рентного або чистого операційного доходу.

Для поліпшених земельних ділянок застосовується методич-ний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні по-ліпшення.

Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може засто-совуватись поєднання методичних підходів.

Визначення вартості земельної ділянки передбачає викорис-тання за обраними методичними підходами одного чи декількохметодів оцінки.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується назіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, слід засто-совувати метод попарного зіставлення або метод статистичногоаналізу ринку. Відповідно до цих методів вартість об'єктів оцінкивизначається на рівні цін раніше проданих подібних об'єктів з ура-хуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельнихділянок, що впливають на їх вартість.

При використанні методичного підходу [1], що ґрунтується накапіталізації чистого операційного або рентного доходу, слід за-стосовувати інвестиційний метод або метод капіталізації земельноїренти (метод зисків).

Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі яккапіталізованого чистого операційного доходу від надання земель-ної ділянки в оренду.

Метод капіталізації земельної ренти передбачає капіталізаціюдоходів від використання земельної ділянки (відмінного від орен-ди) власником або користувачем.

Зазначені методи використовуються у разі як прямої, так і не-прямої капіталізації очікуваних доходів.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зі-ставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у поєднанні зметодичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшен-ня, слід застосовувати економічний метод чи метод співвіднесення(перенесення).

Економічний метод передбачає визначення вартості землі як за-лишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витра-тами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.

Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначеннявартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельноїділянки.

При використанні методичного підходу, що базується на капі-талізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні зметодичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшен-ня, слід застосовувати метод залишку для землі чи метод розподі-лення доходу.

Відповідно до методу залишку для землі вартість землі визна-чається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чисто-го операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної ділянкиі вартістю земельних поліпшень.

Метод розподілення доходу передбачає визначення вартостіземлі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниціміж чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеноїземельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у зе-мельні поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельнихполіпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки ка-піталізації для поліпшень.

Метод розвитку (можливого використання) поєднує викорис-тання усіх трьох методичних підходів. При цьому вартість зем-лі визначається як різниця між дисконтованими доходами відпередбачуваного використання і дисконтованими витратами,пов'язаними з переходом до цього використання.

Формулювання остаточного висновку про вартість об'єкта оцін-ки здійснюється на підставі порівняльного аналізу отриманих ре-зультатів та ринкових даних.

Результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмово-го документа - звіту про оцінку, - що містить висновок про вартістьоб'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та викорис-таної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.

Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводилиоцінку, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єктаоціночної діяльності.

Зміст звіту має відповідати п. 50 Методики експертної грошовоїоцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Мі-ністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1531.

На виконання статті 25 Закону України "Про оцінку земель"[1] з метою оприлюднення результатів експертної грошової оцінкиземельних ділянок заповнюється витяг зі звіту про експертну гро-шову оцінку земельної ділянки. Витяг підписується оцінювачами,які проводили оцінку земельної ділянки, та керівником суб'єктаоціночної діяльності, підпис якого скріплюється печаткою. Якщовідповідно до договору про оцінку передбачена або можлива публі-кація результатів оцінки (ознайомлення з ними третьої сторони),разом із звітом про оцінку суб'єкт оціночної діяльності - суб'єктгосподарювання повинен подати завізований ним текст передбачу-ваної публікації.

Мінімальний обсяг інформації, що має містити публікація прорезультати оцінки, може включати: найменування, кваліфікаціюі статус суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання;посилання на нормативно-правові акти, відповідно до яких вико-нана оцінка; дату оцінки; вид вартості; усі прийняті припущеннята обмеження, що мали місце при виконанні оцінки.