4.5. Методика експертноїгрошової оцінки земельних ділянок

Нормативна база регламентує проведення експертної грошовоїоцінки земельних ділянок усіх категорій земель під час укладанняцивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бух-галтерського обліку згідно із законодавством.

Об'єктами експертної грошової оцінки [78] є земельні ділянкиабо їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодоних правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розгляда-ється як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефектив-ного використання.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової(імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єктаоцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), заяку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчу-жений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земель-них ділянок можуть бути [78]:

документи, що підтверджують права, зобов'язання та обмежен-ня стосовно використання земельної ділянки;

матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки,якість ґрунтів, характер та стан земельних поліпшень, їх викорис-тання згідно із законодавством;

відомості про місце розташування земельної ділянки, природ-ні, соціально-економічні, історико-культурні, містобудівні умовиїї використання, екологічний стан та стан розвитку ринку нерухо-мості в районі розташування земельної ділянки;

інформація про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів, рі-вень їх дохідності, час експозиції об'єктів цього типу на ринку;

дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витра-ти, що склалися на ринку, а також про доходи і витрати виробництвта реалізації сільськогосподарської і лісогосподарської продукції;

проекти землеустрою, схеми планування територій та плани зе-мельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається змі-на існуючого використання земельної ділянки, що може вплинутина вартість об'єкта оцінки;

інші дані, що впливають на вартість об'єкта оцінки.Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок вико-ристовує окремі поняття в такому значенні [81]:

вартість - суспільно визнаний еквівалент цінності об'єкта оцін-ки, виражений у грошовій формі. Під час оцінки визначаєтьсяпевний вид вартості об'єкта оцінки як ймовірна сума грошей, якаможе бути отримана за об'єкт оцінки (за яку може бути здійсненийобмін об'єкта оцінки) на дату оцінки;

дата оцінки - дата, станом на яку проведено процедуру оцінкита визначено вартість об'єкта оцінки;

земельні поліпшення - зміна якісних характеристик земельноїділянки унаслідок розташування в її межах будинків, будівель,споруд, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних сис-тем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а такожунаслідок господарської діяльності або проведення робіт (зміна ре-льєфу, поліпшення ґрунтів тощо);

експертна грошова оцінка - процес визначення вартості об'єктаоцінки на дату оцінки;

медіанне значення скоригованих цін продажу - середнє значен-ня цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахуваннянайбільшого та найменшого значень) цін продажу об'єктів, обра-них для порівняння;

модальне значення скоригованих цін продажу - найбільш по-ширене значення цін продажу об'єктів, обраних для порівняння;

пояс лісових такс - класифікаційна одиниця диференціації лі-сових такс залежно від географічних, економічних умов та лісоза-безпеченості;

найбільш ефективне використання земельної ділянки - фізич-но можливе та економічно доцільне використання земельної ді-лянки та (або) земельних поліпшень згідно із законодавством, урезультаті якого вартість, що визначається, буде максимальноюпорівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізуінших можливих варіантів її використання;

обмежений ринок - ринок, на якому конкуренція серед продав-ців та покупців відсутня зовсім або обмежена;

оборот рубки - час, протягом якого відновлюються запаси ви-рубленої деревини;

реверсія - очікувана вартість земельної ділянки в період, щонастає за прогнозним;

рентний дохід - дохід, що його можна отримати з землі як фак-тора сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва за-лежно від її якості та місця розташування земельної ділянки;

розряд лісових такс - класифікаційна одиниця диференціаціїлісових такс залежно від відстані вивезення деревини;

ставка капіталізації - коефіцієнт, за допомогою якого рентнийабо чистий операційний дохід перераховується в поточну вартістьоб'єкта оцінки;

таксаційний виділ - класифікаційна одиниця поділу вкритихлісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу земельза лісівничо-таксаційними параметрами лісонасаджень;

тип лісорослинних умов - основна класифікаційна одиницялісової типології однорідних за ґрунтово-гідрологічними умовамиземель, укритих лісовою рослинністю або призначених для виро-щування лісу;

ціна - сума грошей, за якою пропонується або фактично здій-снюється перехід прав на об'єкт оцінки від продавця до покупця;

чистий операційний дохід - різниця між доходом від оренднихплатежів за землю та (або) її поліпшення, який визначається попи-том на ринку, та щорічними витратами на утримання і експлуата-цію земельної ділянки та її поліпшення.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється наоснові таких методичних підходів [81]:

капіталізація чистого операційного або рентного доходу (прямаі непряма);

зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;урахування витрат на земельні поліпшення.При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянкивикористовується методичний підхід, який забезпечується най-більш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого опе-раційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) перед-бачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільшефективного використання земельної ділянки з урахуванням уста-новлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу рин-кових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним до-ходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичноїабо умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначаєтьсяшляхом розподілення загального доходу між її фізичними компо-нентами - землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постій-ність та незмінність грошового потоку від використання земельноїділянки [81]. При цьому вартість земельної ділянки визначаєтьсяяк відношення чистого операційного або рентного доходу до ставкикапіталізації за формулою (4.4):

Цкп = ^ ,         (4.4)

Ск

де Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом пря-мої капіталізації (у гривнях); До - чистий операційний або рентнийдохід (у гривнях); Ск - ставка капіталізації (у вигляді десятковогодробу).

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обме-женість та змінність грошового потоку від використання земельноїділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на рин-ку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточнавартість майбутніх доходів від її використання та продажу за фор-мулою 4.5:

цкн = Доі + р, (4.5)

(1 + Ск)'

де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непря-мої капіталізації (у гривнях); Доі - очікуваний чистий операцій-ний або рентний дохід за i-й рік (у гривнях); Р - поточна вартістьреверсії; t - період (у роках), який враховується при непрямій капі-талізації чистого операційного або рентного доходу.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношен-ням [95, с. 54] між чистим операційним доходом та ціною продажуподібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі нор-ми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуван-ням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути