1.4. Інфраструктура ринку землі

Реалізація в життя будь-якого наміру людини або суспільствав цілому здійснюється через відповідний механізм. Аналогічновтілення ідеї земельної реформи в практичне життя також вима-гає певного механізму, за допомогою якого була б реалізована їїконцепція. Таким механізмом є ринок землі, який виразно вио-кремлюється з широкого спектра інших ринків (ринок споживчихтоварів, послуг, житла, грошей, праці, валюти, цінних паперів, за-собів виробництва, інформації, технологій тощо).

Ринок землі [17] - це передусім торговельно - господарські від-носини, предметом яких є обіг земельних ділянок, тобто перехідправа власності від одного власника до іншого на підставі цивіль-но-правових угод, рішення суду тощо. Але ринок землі - це такождіяльність і продавців, і покупців, що впливає на формування по-питу і пропозиції, в результаті чого встановлюється відповідністьціни на землю її дійсній вартості. Об'єктом ринкових відносин єконкретна земельна ділянка, яка перебуває у власності.

Отже, по суті, з 1993 року почав формуватись первинний зе-мельний ринок [41], що складався із земельних ділянок під са-дибами, садівничими кооперативами, гаражами, особистимипідсобними і фермерськими господарствами тощо, з правом прода-жу після шестирічного мораторію. Правда, в наступні роки сферакупівлі-продажу була розширена. І вже сьогодні це чи не найбільшпредставницька група об'єктів земельної власності, де здійснюєть-ся переважна більшість цивільно - правових операцій. Тому є всіпідстави стверджувати, що власне ці об'єкти формують вториннийринок землі, чого не скажеш про земельні частки (паї). Ці землі на-разі практично не беруть участі на вторинному ринку землі. Протеу зв'язку з реалізацією Указу Президента України "Про невідклад-ні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектораекономіки" від 3 грудня 1999 року [133], де передбачено трансфор-мацію колективних сільськогосподарських підприємств у приват-ні агроформування, ситуація почала змінюватися. Цілою низкоюуказів Президента України була створена можливість формуванняземельного ринку за рахунок земельних ділянок несільськогоспо-дарського призначення для здійснення підприємницької діяль-ності, передачі земельних ділянок у власність юридичним особамвнаслідок їх продажу, в тому числі на аукціонах.

Ключові позиції в Україні на сучасному етапі займає ринок зе-мель комерційного використання. Наразі пропозиція, тобто кіль-кість земельних ділянок, що виносяться на продаж, відстає відпопиту на них. Правда, нині в Україні склалась дивна ситуація: зодного боку, попит на землі є високим, а з іншого - пропозиція незнаходить споживача. Причиною цього є низька купівельна спро-можність населення. Іншими словами, бажання людей несумісні зїх можливостями. З огляду на це, життєздатною схемою масовоговикупу земельних ділянок могла б стати процедура відстрочуванняплатежів за згодою сторін. Тому держава, маючи глибокий інтересдо створення ринку землі, повинна регулювати "правила гри" наринку. При цьому вона не має давати вказівок до подробиць дого-вору купівлі-продажу, а має здійснювати контроль на рівні загаль-них законів і процедур, які однаково стосуються всіх власниківправ на землю. Наведемо приклад. Найбільш поширений спосіб ре-гулювання ринку землі у містах - це так званий "зонінг" [76], тобторозподіл території міста на різні категорії дозволеного користуван-ня. У цьому разі потенційний власник земельної ділянки, виходя-чи зі своїх фінансових можливостей, може зосередити свою увагуна виборі ділянки у вигідній для нього зоні. Або ж інший приклад:конкуренція певного сектора бізнесу в даній зоні сильна, а зони, дедоцільно розташувати цей сектор, вже заповнені, тоді може виник-нути ситуація, за якої ціна на земельну ділянку різко підвищить-ся. Органи влади при цьому можуть вплинути на ринок, змінившимежу зони. Таке розширення зони дасть змогу збільшити кількістьземельних ділянок, зменшивши їх ціну.

Говорячи про ринок землі взагалі, ми повинні виходити з того,що земля як така не має вартості. Її вартість виявляється лише втому випадку, коли її використання відповідає певним функціямгосподарської діяльності. Тому, щоб вигідно продати земельну ді-лянку, потрібно володіти інформацією про сегментацію ринку, воснову якої покладено такі ознаки [115]:тип і функції ділянки;місцерозташування ділянки.

У спеціальній літературі за типом і функціями земельні ділян-ки можуть відповідати сегментам ринку (рис. 1.1).

З точки зору місцерозташування земельних ділянок відповід-ними сегментами ринку є (рис. 1.2):

місцевий ринок - як правило, ринок різноманітних ділянок піджитлове будівництво, будівництво комерційних чи промисловихоб'єктів тощо;

икня

л

нь

лемеЗ

ринок спеціалізованих ділянок (бен-зозаправки, школи та ін. громадськіоб'єкти)

Рис. 1.1. За типом і функціями земельні ділянкиможуть відповідати сегментам ринку

регіональний ринок - який виходить за межі даного регіону за-ради отримання високих прибутків;

загальнонаціональний ринок - охоплює велику територію, при-значену для забудови, наприклад, будівництва супермаркетів тощо;

глобальний ринок - для великих стратегічних інвесторів (банків-ські групи, міжнародні корпорації, готелі, заводи, фабрики та ін.).

Отже, повне визнання ринку землі має важливе значення дляекономічного, соціального, екологічного, духовного, політичногорозвитку країни [45]. Для цього важливими є стабільність і по-слідовність державної політики в галузі землекористування, ство-рення сприятливого економічного оточення, яке обслуговує цейринок. Ринок землі - дійсно особливий ефективний інструментуправління цим багатством.

Перехід всього народногосподарського комплексу в умови рин-кової економіки зумовив запровадження в економічну літературутерміна "інфраструктура". Звичайно, цей термін вживався і багатодесятків років тому, коли йшлося про інфраструктуру землекорис-тування: дорожня мережа, водосховища, канали, мости, енерге-тичне господарство, склади, каналізація тощо.

місцевийринок

регіональнийринок

загально-національ-ний ринок

глобальнийринок

Рис. 1.2. Місцерозташування земельних ділянокза відповідними сегментами ринку

Ця інфраструктура була покликана лише обслуговувати мате-ріальне виробництво. Але об'єктивний аналіз розвитку ринковихвідносин в Україні свідчить, що інфраструктура не тільки обслуго-вує, але й забезпечує нормальне функціонування системи в ціломуй економіки зокрема. На підставі сказаного можна сформулюва-ти таке визначення: ринкова інфраструктура [77] - це сукупністьелементів, дій, які забезпечують гармонійне функціонування гос-

подарських взаємозв'язків на всіх ієрархічних рівнях розвиткуекономіки країни.

З огляду на те, що переважна більшість елементів ринковоїінфраструктури в Україні формується вперше, зупинимося деталь-ніше на характеристиці основних з них. Функціонування ринкуземлі, активізація інвестиційної діяльності дуже тісно пов'язаніз іпотекою. Іпотека [129] - це застава нерухомого майна (земельніділянки і все, що розташоване на них і тісно пов'язане з ними), щостановить предмет іпотеки, з метою задоволення забезпеченого іпо-текою зобов'язання заставодержателем.

Роль іпотеки є дуже важливою, оскільки на цивілізованомуринку землі потенційні покупці майже ніколи повністю не оплачу-ють готівкою вартість землі внаслідок [116, c. 45]:

того, що покупець може не мати потрібної суми грошей для ку-півлі землі;

небажання покупця вкладати всі наявні кошти на придбанняземлі;

бажання розділити інвестиційний ризик та ін.

Предметом іпотеки може бути:

земельна ділянка, в тому числі виділена в натурі земельна ді-лянка, що належить на праві спільної часткової власності;

житловий будинок, приміщення, квартира, частина житловогобудинку;

дачний або садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівлягосподарського призначення;

підприємство або його структурний підрозділ;

інше майно, віднесене законом до нерухомого.

Іпотека набирає сили з моменту державної реєстрації договорув нотаріальній конторі. За посвідчення іпотечного договору справ-ляється державне мито. Нині в Україні іпотека повинна стати ді-єздатним механізмом реалізації земельної реформи в широкомурозумінні слова. Наприклад, застава частини земельної ділянки зметою отримання коштів у третьої особи дозволить майновому по-ручителю, тобто особі, яка передає в заставу належне їй на правівласності майно, задовольнити с