2.1. Цілі оцінювання вартості майна : Оцінювання майна : B-ko.com : Книги для студентів

2.1. Цілі оцінювання вартості майна

Ринкова вартість майна [28, с. 106] - вірогідна ціна, за якумайно може бути продане на відкритому конкурентному ринкуна дату оцінки за відсутності додаткових інвестиційних умов йогопродажу. Так, зокрема, нормативною базою визначено, що складі вартість майна підприємства визначаються за його переліком,складеним за даними інвентаризації.

Майновими правами, що можуть оцінюватися, визнаютьсябудь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності,у тому числі права, які є складовими права власності (права воло-діння, розпорядження, користування), а також інші специфічніправа (права на провадження діяльності, використання природнихресурсів тощо) та права вимоги.

Об'єктом оцінки є власний капітал підприємства. На ринковувартість впливає співвідношення попиту та пропозиції.

Цілі оцінювання вартості майна можуть бути такими [95, с. 337]:поліпшення процесу поточного керування підприємством длязбільшення його вартості;

визначення вартості цінних паперів у випадку купівлі-родажувеликих пакетів акцій на фондовому ринку;

установлення вартості підприємства у випадку його купівлі-продажу цілком або частинами;

реструктуризація підприємства - ліквідація, поглинання,злиття, виділення самостійних виробничих одиниць;

розробка плану розвитку підприємства (майбутні доходи ком-панії, ступінь її фінансової стабільності, імідж і т. д.);

визначення кредитоспроможності підприємства й вартості за-стави при кредитуванні;

визначення вартості активів у процесі страхування майна під-приємства при ймовірності виникнення втрат;

визначення вартості й прибутковості інвестиційного проекту впроцесі обґрунтування бізнес-плану;

установлення оподатковуваної бази для обчислення податку намайно підприємств (податку на нерухомість);

визначення вартості встаткування та інших основних коштів,переданих у лізинг (на умовах договору фінансової оренди);

продаж частини нерухомості, щоб позбутися невикористовува-них будинків і споруджень, земельних ділянок та ін.;

страхування нерухомості й визначення вартості майна, щострахується;

одержання банківського кредиту під заставу нерухомості (іпо-течного кредиту);

здача нерухомості в оренду;

оформлення частини нерухомості як внеску в статутний капі-тал новостворюваного підприємства;

продаж окремих видів фізично й морально застарілих машин івстаткування для їхньої заміни на більш ефективні;передача машин і встаткування в оренду і т.д.Якщо відповідно до законодавства підприємство повинне здій-снювати оцінку активів в обов'язковому порядку, тоді необхіднокористуватися послугами професійних оцінювачів.

У всіх інших випадках підприємство може вибирати: провестиоцінку власними силами або звернутися до відповідних фахівців.

Відносини з оцінювачами будуються на взаємних домовленос-тях, які закріплюються в спеціальному договорі. Договір уклада-ється в письмовій формі, є підставою для проведення оцінки й прицьому не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Процес оцінки складається з таких основних етапів: підготов-чий; оцінка; заключний (рис. 2.1).

Залежно від мети оцінки застосовуються такі стандарти (види)вартості: ринкова; інвестиційна; заставна; ліквідаційна; податко-ва; страхова; фундаментальна.

Ринкова вартість [123, с. 72] - ціна, за якою може бути укла-дена угода між продавцем і покупцем за умови, що обоє діють безпримусу, компетентно й до обопільної вигоди. Найчастіше необхід-ність розрахувати ринкову вартість виникає при укладенні угоди зпереходу прав власності на підприємство й коли необхідно визна-чити ціну його купівлі-продажу.

Ринкову вартість підприємства визначають капіталізацієюйого цінності (прибутковості, рентабельності), соціально-еконо-мічної значимості, унікальності, інноваційності й інтелектуаліза-ції продукції, що випускається, робіт, послуг.

Підсумкова величина ринкової вартості підприємства залежитьвід прибутковості й ступеня ризику господарської діяльності під-приємства, платоспроможності потенційного покупця, наявностіальтернативних об'єктів вкладення коштів і т.д.

Інвестиційна вартість [31, с. 173] - ураховує вимоги конкрет-ного інвестора ( за рівнем ризику, прибутковості та ін.). Розрахову-ється, якщо буде потреба прийняти інвестиційне рішення.

Заставна вартість [31, с. 154] - ціна, яку кредитор сподіваєтьсяодержати від продажу на ринку активу у випадку неплатоспромож-ності позичальника. Оцінюється, коли підприємство є предметомзастави при залученні кредитних ресурсів або у випадку забезпе-чення інших зобов'язань.

Ліквідаційна вартість [34, с. 109] - ціна роздільного продажуактивів за винятком усіх зобов'язань підприємства й витрат на про-даж. Оцінюється у випадку ліквідації підприємства.

Податкова вартість [34, с. 85] - розраховується для цілей оподат-ковування відповідно до вимог представників податкових органів.

Страхова вартість [31, с. 109] - визначається з метою страхуван-ня майна і являє собою витрати на відтворення точної копії об'єкта(відбудовна вартість) або на створення іншого об'єкта, аналогічно-го за функціями (вартість заміщення). Об'єктом оцінки в цьому ви-падку є майно (активи) підприємства.

Фундаментальна вартість [31, с. 208] - це ринкова вартість, якумав би актив, якби ринок мав про нього повну інформацію. Визна-чається для цілей фінансового аналізу й керування.

Балансова вартість підприємства не розглядається як стандартвартості й, як правило, не використовується з метою оцінки бізне-су, тому що включає тільки вартість активів балансу й тому не даєповної вистави про вартість підприємства.

Після визначення стандарту вартості для оцінки вибираютьпідхід і методи оцінки вартості.

Виділяють такі підходи до оцінки вартості майна підприємства:ринковий (порівняльний), витратний (майновий), дохідний.

Ринковий (порівняльний) підхід означає, що найбільш імовір-ною величиною вартості оцінюваного підприємства може бути ре-альна ціна продажу ідентичної компанії, яка склалася на ринку.

Витратний підхід (майновий підхід, підхід на основі активів)полягає в оцінці поточної вартості тих або інших елементів май-нового комплексу підприємства і його нематеріальних активів.При цьому вартість активів підприємства розглядається з поглядузазначених витрат, тобто визначається сумою витрат на його від-творення або заміщення з урахуванням фізичного й моральногозношування.

При витратному підході підприємство розглядається як комп-лекс майна й майнових прав (нематеріальних активів). У цьомузв'язку застосовувати його доцільно у випадках продажу активівпри ліквідації підприємства, при страхуванні майна, тобто якщовиникає необхідність оцінки майнового комплексу підприємства.

Витратний підхід може бути єдиним в оцінці майнового комп-лексу підприємства, оскільки [42, с. 109]:

для неефективних, неприбуткових, підприємств витратнийпідхід дозволяє одержати прийнятну для продавця ціну, тому щовраховує саме вартість активів і не бере до уваги потенційну при-бутковість;

для оцінки бізнесу витратним підходом існує необхідна статис-тика (на відміну від порівняльного підходу).

Дохідний підхід розглядає [40, с. 37] підприємство як актив,що приносить дохід у майбутньому, що і є основною перевагою да-ного підходу. Одним з головних недоліків підходу є прогнозний ха-рактер інформації, на основі якої здійснюється оцінка.

Перераховані підходи до оцінки майна підприємства (бізнесу)доповнюють один одного. Як правило, залежно від цілей оцінки,умов, стану об'єкта оцінки, зовнішнього середовища вартість під-приємства оцінюють відразу декількома методами (двома-трьома),найбільш відповідними конкретній ситуації в рамках зазначенихвище підходів, а потім розраховують підсумкову величину як се-редньозважену (методом математичного або експертного зважу-вання). При виборі питомої ваги кожного окремого методу берутьдо уваги такі фактори, як: характер діяльності підприємства, метаоцінки й використовувані методи визначення вартості, кількість іякість даних, використовуваних кожним методом, та ін.

За результатами проведення оцінки складається звіт. Звіт міс-тить такі розділи [43, с. 69]:

найменування й реквізити замовника;

інформацію про підприємство;

майнові права відносно оцінюваних об'єктів;

мету оцінки й стандарт вартості;

дату оцінки й дату складання звіту;

прийняті допущення й обмеження при оцінці вартості;

використану інформацію;

обґрунтування обраного методу (методів);

підсумковий висновок про вартість підприємства (об'єкта);

заяву про відсутність особистої зацікавленості, неупередженос-ті оцінювача і його кваліфікаційні дані.

Результати оцінки є основою для прийняття як поточних, такі інвестиційних рішень. У першому випадку власники, керівникипідприємства одержують інструмент керування вартістю підпри-ємства, в іншому випадку з'являється можливість показати по-тенційному інвесторові або кредиторові процес створення вартостіпідприємства.

Правові відносини оцінювача й замовника регулюються догово-ром [79], що укладаються в пимьмовій формі й не потребує нотарі-ального посвідчення.

Договір повинен містити такі істотні умови:підстави для його укладення;вид об'єкта оцінки і його обумовленої вартості;грошова винагорода за проведення оцінних робіт;відомості про страхування цивільної відповідальності оцінюва-ча та ін.

Підтвердженням належного виконання оцінювачем своїх обо-в'язків за договором є письмовий звіт, що представляється замовни-кові. Звіт підписується оцінювачем і засвідчується його печаткою.

Стандарти оцінки обов'язкові до застосування суб'єктами оцін-ної діяльності. Система нормативних документів (стандарти, мето-дики, кодекс етики) саморегулювальних організацій оцінювачівспрямована на захист прав, інтересів споживачів і фахівців - оці-нювачів, що охороняються законодавством.

Інформація, використовувана в процесі оцінки, повинна бутидостовірною, точною й представницькою. Інформацію в процесіоцінки вартості підприємства (об'єкта) підрозділяють на зовнішнюй внутрішню. Зовнішня інформація характеризує умови діяльнос-ті підприємства в регіоні, галузі й економіці, внутрішня - дає уяв-лення про діяльність підприємства.

Обсяг і характер зовнішньої інформації різняться виходячи ізцілей оцінки. Інформацію доцільно надавати в достатньому обсязій орієнтованою на оцінюваний об'єкт.

Макроекономічні параметри включають інформацію про те, яквпливають на діяльність підприємства основні фактори макроеко-номічного характеру [92]:

темпи росту валового внутрішнього продукту (ВВП);

рівень інфляції;

зміна обмінного курсу валют;

зміна облікової ставки банківського відсотка;

новації в податковому законодавстві;рівень політичної стабільності в країні та ін.Блок зовнішньої інформації крім макроекономічних показни-ків включає галузеві показники: умови конкуренції, ринки збутутоварів і послуг, доступність використовуваних у проведенні оцін-ки сировини й матеріалів та ін. Умови функціонування підприєм-ства в галузі можуть вплинути на вартість оцінюваного об'єкта.

Внутрішня інформація характеризує поточну діяльність під-приємства й включає:

історичний аспект діяльності підприємства;характеристику постачальників;виробничі потужності;менеджмент;

внутрішню фінансову інформацію (бухгалтерський баланс, звітпро прибутки й збитки, звіт про рух коштів та ін.);

іншу інформацію, що має безпосереднє відношення до оцінкивартості підприємства.

Аналіз маркетингової стратегії припускає вивчення такої ін-формації [119, с. 78]:

обсяг продажів за минулий і поточний періоди й прогноз намайбутнє;

собівартість продажів;

прогнозована зміна обсягу попиту на продукцію підприємства;виробничі потужності підприємства;періоди життєвих циклів товарів.

Мета аналізу поточної бухгалтерської звітності [131, с. 117] -визначення фінансового стану підприємства: його фінансової ста-більності, платоспроможності, ділової й ринкової активності надату оцінки, дійсної величини чистого прибутку, рентабельностіактивів і власного капіталу, а також ринкової вартості необорот-них і оборотних активів.

Залежно від цілей оцінки змінюються напрями фінансовогоаналізу. Наприклад, якщо оцінюється ринкова вартість неконтр-ольного пакета акцій акціонерного товариства, то потенційного ін-вестора більшою мірою цікавлять прогнозна оцінка рентабельностітовариства і його здатність виплачувати прийнятні дивіденди.

У звіті за результатами проведення оцінки вказується, що обсягзібраної й використаної в процесі оцінки інформації є необхіднимі достатнім для підсумкового висновку про вартість підприємства(об'єкта).

Особливості оцінки вартості індивідуально визначеного майна[11]. Оцінка вартості індивідуально визначеного майна та будь-якого іншого окремого майна, що не може бути визнане цілісниммайновим комплексом і приватизується або відчужується шляхомпродажу, здійснюється таким чином:

щодо будівель (у тому числі приміщень), споруд, нематеріальнихактивів, транспортних засобів, а також інших необоротнихактивів, що за даними бухгалтерського обліку повністю зношені,проводиться експертна оцінка;

щодо інших необоротних активів та оборотних активів оцінкапроводиться державним органом приватизації на підставі данихбухгалтерського обліку про їх залишкову вартість (вартість).При цьому ціна продажу виробничих запасів, що були придбаніпідприємством, визначається відповідно до цін постачальниківзазначених запасів або на підставі інформації про їх ринкові цінина визначену дату оцінки.

Метою проведення експертної оцінки майна є встановленнявідповідно початкової ціни або ціни продажу [67, с. 436]. Для цьогоекспертом застосовуються такі методичні прийоми:

будівлі (у тому числі приміщення), споруди, що містятьздійснені орендарем поліпшення, які неможливо відокремити беззаподіяння шкоди, і відповідно до умов договору оренди та законо-давства підлягають компенсації орендарю, оцінюються шляхомвизначення інвестиційної вартості (під час викупу орендованогооб'єкта) або шляхом визначення справедливої (ринкової) вартості(під час продажу об'єкта на аукціоні або конкурсі);

будівлі (у тому числі приміщення), споруди в усіх іншихвипадках оцінюються шляхом визначення ринкової вартості;

повністю зношені за даними бухгалтерського обліку інші необо-ротні активи, термін корисного використання яких вичерпано,оцінюються шляхом визначення вартості ліквідації;

повністю зношені за даними бухгалтерського обліку інші необо-ротні активи, термін корисного використання яких не вичерпано,оцінюються шляхом визначення ринкової вартості;

транспортні засоби та інші об'єкти оцінюються шляхом визна-чення ринкової вартості або, в окремих випадках, залишковоївартості заміщення.

Під час проведення експертної оцінки експерт аналізує [78]вищезазначені матеріали з метою розрахунку суми невід'ємнихполіпшень у їх фактичних цінах, за вирахуванням податку надодану вартість, для визначення інвестиційної вартості орендова-ного майна, що приватизується шляхом викупу. Початкова цінатакого майна, що приватизується шляхом продажу на аукціоні чиза конкурсом, визначається експертом як його ринкова вартість,відповідно до технічного стану на дату оцінки.

Особливості оцінки вартості цілісних майнових комплексів підчас їх приватизації шляхом викупу та конкурентними способами.Оцінка вартості цілісних майнових комплексів (крім санаторно-курортних закладів, профілакторіїв, будинків і таборів відпочин-ку) проводиться у такому порядку: цілісні майнові комплекси, доскладу майна яких не включаються будівлі (у тому числі примі-щення) та споруди, які приватизуються шляхом викупу або про-дажу на аукціоні (за конкурсом), оцінюються на підставі данихбухгалтерського обліку на визначену дату оцінки.

Вартість цілісного майнового комплексу [78], що належить дер-жаві та приватизується шляхом викупу або продажу на аукціоні(за конкурсом), дорівнює чистій вартості після вирахування вар-тості майна, що вилучається.

Експертна оцінка цілісних майнових комплексів проводитьсяз урахуванням таких особливостей: під час оцінки цілісних май-нових комплексів, діяльність яких була переважно незбитковоюпротягом двох останніх років до дати оцінки, визначається вар-тість діючого підприємства (цілісного майнового комплексу); підчас оцінки цілісних майнових комплексів, діяльність яких булапереважно збитковою протягом двох останніх років до дати оцінки,визначається ринкова вартість підприємства (цілісного майновогокомплексу) при існуючому використанні; в інших випадках під часоцінки цілісних майнових комплексів визначаються обидва з ви-щезазначених видів вартості з подальшим узгодженням експертомотриманих результатів для встановлення початкової ціни (цінипродажу).

Оцінки вартості державного майна, що вноситься до статутнихфондів господарських товариств (у тому числі з іноземними інвес-тиціями), та особливості оцінки вартості об'єктів групи Е [78]. Уразі створення господарських товариств (у тому числі з іноземни-ми інвестиціями), до статутних фондів яких передається державнемайно, за винятком випадків створення господарських товаристввідповідно до Указу Президента України від 28 травня 1999 р.№ 591 "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного бу-дівництва" [134], вартість внеску держави визначається за резуль-татами проведення експертної оцінки.

Проведенню оцінки під час приватизації об'єкта групи Е [134],за розміром не менше блокуючої державної частки, передує прове-дення повної інвентаризації цілісного майнового комплексу госпо-дарського товариства (у тому числі з іноземними інвестиціями) тааудиторської перевірки.

Для проведення оцінки об'єкти групи Е поділяються такимчином [134]: акції (частки, паї), що належать державі в статутнихфондах господарських товариств, створених до того, як набралачинності Державна програма приватизації на 2000 - 2002 роки;акції (частки, паї), що належать державі в статутних фондах гос-подарських товариств, створених після того, як набрала чинностіДержавна програма приватизації на 2000 - 2002 роки, розмір якихне перевищує 10 відсотків, а номінальна вартість менша ніж 5000гривень; акції (частки, паї), що належать державі в статутних фон-дах господарських товариств, створених після того, як набралачинності Державна програма приватизації на 2000 - 2002 роки,номінальна вартість становить понад 5000 гривень; акції (частки,паї), що належать державі в міжгосподарських підприємствах тав статутних фондах господарських товариств, створених на їх базі.

Початкова ціна (ціна продажу) акцій (часток, паїв), що нале-жать державі в господарських товариствах, статутні фонди якихбули переоцінені або створені після того, як Державна програмаприватизації набрала чинності. Коефіцієнт індексації розрахову-ється виходячи зі зміни офіційного курсу гривні до долара США,встановленого Національним банком, від дати створення госпо-дарського товариства до дати оцінки акцій (часток, паїв) під час їхприватизації.

Акції (частки, паї), що належать державі в міжгосподарськихпідприємствах та в статутних фондах господарських товариств,створених на їх базі, визначаються та оцінюються незалежно відспособу їх приватизації з урахуванням таких особливостей: акції(частки, паї), віднесені до сільськогосподарської або рибної галу-зей агропромислового комплексу, оцінюються на підставі данихбухгалтерського обліку без проведення переоцінки їх необоротнихактивів на засадах експертної оцінки; акції (частки, паї) інших га-лузей агропромислового комплексу оцінюються із застосуваннямекспертної оцінки для переоцінки вартості необоротних активів.

Вартість акцій (часток, паїв), що належать державі в міжгоспо-дарських підприємствах та в статутних фондах господарських то-вариств, незалежно від способу їх приватизації, визначається яквідповідна частка чистої вартості цілісного майнового комплексуміжгосподарського підприємства або господарського товариства.Інші акції (частки, паї) оцінюються на засадах експертної оцінки.

Вартість часток (паїв), що належать державі в статутних фондахтовариств з обмеженою відповідальністю та інших господарськихтовариств, незалежно від способу їх приватизації, визначаєтьсяекспертом шляхом застосування витратного (майнового) підходута підходу, що базується на капіталізації доходів товариства.

Особливості оцінки пакетів акцій, що належать державі, від-критих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації(корпоратизації) [102, с. 148]. Початкова ціна пакетів акцій від-критих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації(корпоратизації), під час їх продажу на організаційно оформле-них ринках цінних паперів (крім міжнародних фондових ринків)визначається у порядку, що встановлюється Фондом державногомайна, Державною комісією з цінних паперів і фондового ринку таАнтимонопольним комітетом з урахуванням таких особливостей:

початкова вартість пакетів акцій відкритих акціонерних това-риств, статутний фонд яких враховує індексацію балансової вар-тості основних засобів, дорівнює їх номінальній вартості;

для відкритих акціонерних товариств, акції яких пройшли ліс-тинг і котируються на фондових біржах та їх філіях або Першій по-забіржовій фондовій торговельній системі (ПФТС), дозволяєтьсявстановлювати початкову ціну пакетів акцій на рівні середньозва-женої вартості акцій за результатами угод, укладених на них, алене нижче номінальної вартості. Зазначене обмеження не стосуєть-ся пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, статутні фондияких визначено з урахуванням індексації балансової вартості осно-вних засобів;

початкова ціна, а також мінімальна ціна продажу однієї акціїна перших торгах (крім продажу на відкритих грошових аукціо-нах) не може бути нижчою від номінальної вартості;

стосовно пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, ство-рених на базі підприємств, віднесених Державною програмою при-ватизації до групи Г [12], дозволяється встановлювати обмеженнящодо мінімальної ціни їх продажу.

Початкова ціна пакетів акцій відкритих акціонерних това-риств, що підлягають продажу на конкурсах, розраховуєтьсядержавним органом приватизації самостійно з обов'язковим вра-хуванням індексації балансової вартості основних фондів.

Початкова ціна пакетів акцій відкритих акціонерних товариств,що підлягають продажу на відкритих торгах та міжнароднихфондових ринках, у тому числі із залученням радників для їхпідготовки до продажу, пошуку потенційних покупців та орга-нізації продажу, встановлюється за результатами проведенняекспертної оцінки.

Ціна продажу пакета акцій ВАТ у разі, якщо на конкурснадійшла заява від одного покупця відповідно до вимог Державноїпрограми приватизації, не може бути нижчою від його початковоївартості, визначеної за результатами експертної оцінки.

Ринкова вартість пакета акцій ВАТ [51, с. 141], закріпленогоу державній власності, у разі прийняття рішення про його продажвідповідно до вимог Державної програми приватизації визначаєтьсяза рішенням державного органу приватизації шляхом урахуваннялістингу акцій зазначеного товариства, а у разі відсутності такоїінформації - шляхом проведення його експертної оцінки.

Порядок визначення вартості об'єктів незавершеного будів-ництва і законсервованих об'єктів, що приватизуються окремо.Вартість об'єкта незавершеного будівництва, у тому числі законсер-вованого об'єкта, складається з вартості: фактично проведенихвитрат на будівництво об'єкта наростаючим підсумком з розподіломїх за видами - будівельно-монтажні роботи (з урахуваннямінших витрат), устаткування та інвентар; матеріалів, виробів іконструкцій, завезених на будівельний майданчик для об'єктанезавершеного будівництва і не використаних для будівництва;устаткування для монтажу, придбаного для об'єкта незавершеногобудівництва.

Порядок оцінки об'єктів незавершеного будівництва і законсер-вованих об'єктів [134], у тому числі об'єктів незавершеногобудівництва, що утримуються на балансах державних підприємств,які не підлягають приватизації, визначається залежно від способуприватизації: вартість об'єкта незавершеного будівництва дляпродажу на аукціоні, за конкурсом або шляхом викупу, а такождля передачі до статутного фонду господарського товаристваяк внеску держави з наступною приватизацією, визначаєтьсяза даними балансу без урахування суми індексації вартостіоб'єкта незавершеного будівництва; вартість будівельних мате-ріалів, які знаходяться на будівельному майданчику об'єктанезавершеного будівництва, а також вартість устаткуваннядля монтажу, придбаного для функціонування об'єкта післязавершення будівництва, що приватизуються на аукціоні, законкурсом, шляхом викупу як разом з об'єктом незавершеногобудівництва, так і окремо, визначається на засадах експертноїоцінки їх справедливої (ринкової) вартості; ціна продажу об'єктанезавершеного будівництва в разі його продажу під розбирання зарішенням державного органу приватизації визначається на засадахекспертної оцінки вартості його ліквідації