2.3. Методи оцінки майна підприємства

Кожний із трьох розглянутих підходів припускає використан-ня при оцінці майна властивих йому методів.

Дохідний підхід базується на принципі очікування. Вартістьоб'єкта може бути встановлена як його здатність приносити дохіду майбутньому. Цей підхід засновано на застосуванні двох методівоцінки: капіталізації прибутку й дисконтування грошових потоків.

Перший з них припускає, що вартість частки власності на ді-ючому підприємстві дорівнює поточній вартості майбутніх дохо-дів. При використанні методу капіталізації (капітальних активів)припускають, що доходи від володіння нерухомістю підприємстваявляють собою поточні й майбутні надходження від здачі її в орен-ду, доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її реа-лізації в майбутньому.

Метод капіталізації (капітальних активів) в оцінці майна під-приємства застосовується в основному для оцінки малих підпри-ємств, а також для спрощеного розрахунку вартості підприємства,коли потрібно зробити експрес-оцінку.

Метод капіталізації прибутку найбільшою мірою відповідає си-туації, коли очікують, що підприємство протягом тривалого періо-ду часу буде одержувати приблизно однаковий прибуток, або темпиїї росту стабільні.

Застосування методу капіталізації прибутку включає такі етапи:аналіз фінансової звітності;вибір капіталізованого об'єкта прибутку;розрахунки обґрунтованої ставки капіталізації;обчислення попередньої вартості підприємства;внесення виправлень на наявність непрацюючих активів;проведення виправлень на контрольований або неконтрольва-ний характер оцінюваної частки, а також на недолік ліквідності.

Основними документами для аналізу бухгалтерської звітностіпідприємства з метою оцінки є: баланс активів і пасивів і звіт проприбутки й збитки за останні три роки. У звіті вказують, чи зазна-ли ці бухгалтерські документи аудиторської перевірки.

Потрібно дотримуватися принципу оцінки за мінімальною вар-тістю (виходячи з первісної вартості придбання) або ринковою.

Важливе значення для оцінки об'єкта нерухомості має вибір ве-личини прибутку, що підлягає капіталізації [74]. Це означає вибірперіоду поточної комерційної діяльності, результати якої будутькапіталізовані для розрахунку доходу від об'єкта з метою визна-чення його вартості.

Вибір роблять між декількома варіантами:прибуток останнього звітного року;прибуток першого прогнозного року;середня величина прибутку за ряд останніх років (3-5).Для розрахунку ставки капіталізації використовують такі мо-делі [100]:

оцінки вартості фінансових активів (capital asset pricing model,САРМ);

середньозваженої вартості капіталу (weighed average cost ofcapital, WACC);

кумулятивної побудови.

У моделі САРМ прибутковість від інвестицій Ді) виражаєтьсячерез очікувану прибутковість (До) портфельних інвестицій і кое-фіцієнта в (2.1):

Ді = До +А Дзаг - Дб),           (2Л)

де До - очікувана прибутковість; Ді - прибутковість від інвести-цій; Дзаг - загальна прибутковість ринку в цілому, тобто середньо-ринкового портфеля цінних паперів; в - коефіцієнт, що виражаєвеличину "систематичного ризику"; Дб - прибутковість безризико-вих цінних паперів.

Систематичний ризик [57, с. 523] визначається макроекономіч-ними факторами, зокрема зміною курсу цінних паперів підприєм-ства в порівнянні з динамікою всього фондового ринку. Чим більшезначення Р, тим менш стійкі цінні папери на ринку. Коефіцієнт Рдля ринку в цілому дорівнює 1. Дані про коефіцієнти Р відкритихкомпаній публікуються в довідкових і періодичних спеціальнихвиданнях.

Модель середньозваженої вартості капіталу (WACC) [79] засно-вана на визначенні середньозваженої величини з індивідуальнихвартостей (цін), у які обходиться підприємству залучення різнихвидів джерел коштів (акціонерного капіталу, облігаційних позик,банківського кредиту та ін.). Модель має такий вигляд (2.2):

Ц = (Я /1 - Я.) X d + Ц х d х Цх d, (2.2)

^ ср     зк         п.ін ' зк ^ пра пра ^о оба

де Цср - середньозважена ціна капіталу; Цзк - ціна залучен-ня позикового капіталу; Нп.ін - ставка податку на прибуток під-приємства; deu - частка позикового капіталу в структурі капіталупідприємства; Цпра - ціна привілейованих акцій; dnpa - часткапривілейованих акцій у структурі капіталу підприємства; Цо -ціна звичайних акцій; do6a - частка звичайних акцій.

Дана модель застосовується при покупці підприємства з метоюйого рефінансування (фінансового інжинірингу) [103, с. 127].

Метод кумулятивної побудови має певну подібність із моделлюСАРМ (моделлю оцінки вартості фінансових активів) [103, с. 132].В обох випадках за базу розрахунків беруть прибутковість (ставкудоходу) по безризикових фінансових активах, до якої додають до-даткову норму прибутковості, пов'язану з ризиком інвестування вданий фінансовий актив. Після цього вносять виправлення ( убікзбільшення або зниження) на дію кількісних і якісних факторів,зв'язаних зі специфікою комерційної діяльності даного підприєм-ства.

Розрахунки вартості власного капіталу згідно з кумулятивнимметодом здійснюють у два етапи:

визначення безризикової ставки доходу;

оцінка величини премії за ризик вкладень у дане підприємство.

Ді = Дб + Пр.п.р. + Пр.п.рм.п. + П ін, (2.3)

де Ді - прибутковість від інвестиції; Дб - прибутковість без-ризикових цінних паперів; Прпр - загальна "ринкова" премія заризик для акцій; Прпрмп - загальна "ринкова" премія за ризикдля малих підприємств; Ппр - премія за "несистематичний" ризик(для конкретного підприємства).

(2.4)

Попередня ціна підприємства (Цпр) визначається за форму-лою 2.4:

Цпр = ДО / Ді

де ДО - ставка капіталізації; Ді - прибутковість інвестицій.Ставкою капіталізації (ДО) є норма очікуваного доходу. Став-ка капіталізації визначається з очікуваних середньорічних темпівзростання прибутку або грошового потоку.

(2.5)

При відомій ставці дисконту ставка капіталізації визначається:

ДО = г - а,

де ДО - ставка капіталізації; г - ставка дисконту; а - довгостро-кові темпи зростання прибутку або грошового потоку.

Загальні формули визначення вартості майна підприємства йставки капіталізації слушні при таких допущеннях:очікувані доходи підприємства постійні;

практично їх беруть на рівні середніх у рік (квартал, місяць) ве-личин;

Модель має такий вигляд:

строк одержання таких доходів - необм