§ 10. Соціально-економічні передумови розвитку житлової іпотеки

магниевый скраб beletage

Перехідний період супроводжується низкою загроз та небезпек політичного, економічного, соціального характеру, які виникають на шляху впровадження іпотечних систем в країнах, що обрали курс на модель ринкового типу. Значною мірою загрози і небезпеки визначають напрям та темпи розвитку іпотечних відносин, систем їх правового, фінансового та організаційного забезпечення. Це, у свою чергу, зумовлює актуальність здійснення їх постійного моніторингу, оцінки рівня та характеру впливу на можливості розвитку та впровадження механізмів іпотечного кредитування у сфері будівництва та придбання житла, розробки, у кінцевому плані, науково обгрунтованих моделей іпотечних систем, органічно вбудованих в динамічну систему суспільних відносин. Враховуючи високий динамізм чинників середовища формування та функціонування іпотечних систем, загалом притаманну новітність для української дійсності феномену іпотеки, дослідження даної сфери представляються постійно актуальними і важливими з точки зору науково- аналітичного забезпечення суб'єктів, які, з одного боку, займаються створенням системи організаційно-правового забезпечення впровадження ефективних іпотечних моделей у тому чи іншому сегменті суспільних відносин, з другого - безпосередньо впроваджують такі моделі. Актуальність зазначеної проблеми зумовлена ще й тим, що її дослідження забезпечує необхідність вивчення комплексу органічно взаємопов'язаних питань - формування пропозиції житла на первинному та вторинному ринках, формування платоспроможного попиту населення, стимулювання громадян до накопичення заощаджень та використання останніх в інвестиційних цілях, у першу чергу через механізми іпотечного кредитування, створення відповідної інфраструктури нового сегмента ринку, врегулювання відносин власності тощо, а також опрацювання практичних пропозицій щодо їх вирішення. Власне, зазначене і зумовило доцільність розгляду у даній роботі цілої низки сформульованих положень в контексті особливостей перехідного періоду, в якому вже майже півтора десятка

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні років знаходиться Україна. На окремих із них зупинимось детальніше.

Цілком очевидним є факт, що активність та масштабність житлової іпотеки визначаються взаємодією двох головних чинників - пропозицією житла на ринку та попитом на нього. Останній, у свою чергу, формується за рахунок виникнення потреби у поліпшенні власних житлових умов (що, власне, визначає потенційний попит), скоригованої на рівень платоспроможності (що вже визначає реальний, або платоспроможний попит). Завдання суб'єктів, які здійснюють іпотечне кредитування, зводяться до підтримання балансу між попитом і пропозицією, максимального розширення діапазону такого балансу, який, власне, і є індикатором ємності ринку житла.

В процесі аналізу передумов запровадження іпотеки у житлову сферу [326, с.371-418], на увагу, передусім, заслуговує дослідження формування житлового фонду та стану ринку житлової нерухомості в Україні, що слід розглядати з точки зору формування пропозиції на ринку житла. На розвиток цих двох елементів нанесла значний відбиток макроекономічна ситуація, що існувала впродовж останнього десятиліття минулого століття. Розвал будівельної індустрії досить потужної в минулому держави - Радянського Союзу - на початку 90-х років, надзвичайно складний чотирирічний період гі- перінфляційного шоку та ще майже чотирирічний післякризовий стагнаційний період призвели до того, що сумарні інвестиції в нерухомість за 90-ті роки ХХ ст. зменшились у 10 разів (у тому числі у будівництво великопанельних будинків - у 15 разів), відбулась різка регіональна (з високою поляризацією між столицею та регіонами) диференціація ринку нерухомості (як первинного, так і вторинного; як за обсягом пропозиції, так і за рівнем цін), сформувався надзвичайно низький рівень його інституціональної та інфраструктурної організації. На кінець ХХ ст. Україна у сфері забезпечення населення житлом вийшла з такими характеристиками: близько третини населення країни проживало у непридатних для проживання приміщеннях, приміщеннях із забезпеченістю менше ніж 9 кв. метрів житлової площі на одну людину; середня забезпеченість населення житлом була у 2-2,5 раза менше, ніж у розвинутих країнах світу; обсяги будівництва житла у 1999 р. скоротились порівняно з 1991 р. у 2,4 раза; на квартирному обліку тих, хто потребував поліпшення житлових умов, станом на 1 січня 2000 р. перебувало 2018 тис. сімей, з яких 874 тис. користувалися правом першочергового та позачерго-

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні вого одержання житла [272]. Лише з 1999-2000 рр. почався певний прогрес у цій сфері: суттєво активізувався вторинний ринок житла, намітилась тенденція постійного зростання обсягу пропозиції житла на первинному ринку, певні зрушення, хоча й надзвичайно повільні, відбулися у напрямі зменшення регіональної диференціації за рівнем розвитку вторинного, а особливо первинного, ринків житла, активізувалася робота у напрямі формування належної інфраструктури та законодавчої бази.

Певною мірою активізації сфери житлового будівництва та ринку житлової нерухомості посприяла прийнята у серпні 2000 р. Постанова Кабінету Міністрів України «Про Прогноз розвитку житлового будівництва на 2000-2004 роки» [272]. Сформульовані в ній завдання покликані були зробити значний прорив у напрямі забезпечення громадян житлом, вийти за показником введення житла хоча б на рівень 1993 р. (рис. 4.1).

0)0)0)0)0)0)0)0)0)00000 0)0)0)0)0)0)0)0)0)00000

роки

* фактично введено житла у 1991-2001 рр. —Ф— План на 2000-2004 рр.

Рис. 4.1 Фактичні та планові обсяги житлового будівництва в Україні в 1991-2004 рр., тис. кв. м (за даними [272])

У перші два роки ХХІ ст. вдалося вийти на рівень річного обороту первинного і вторинного ринків нерухомості України у 3-4 млрд. дол. США, де на житлову нерухомість припадало 50-60 відсотків [354]. При цьому позитивним моментом слід вважати підвищення частки первинного ринку завдяки активізації будівельної індустрії. Водночас рівня 1993 р. за показником введення в експлуатацію житла так і не було досягнуто ні в 2004, ні в наступні роки, хоча й варто відзначити позитивну динаміку у вирішенні цього питання (табл. 3.1.1 [469]).

Таблиця 4.1

Роки

Тис. кв. метрів загальної площі

Роки

Тис. кв. метрів загальної площі

1980

17326

1996

6754

1985

19193

1997

6369

1986

20441

1998

5848

1987

21257

1999

6147

1988

20880

2000

5558

1989

19512

2001

5939

1990

17447

2002

6073

1991

14453

2003

6433

1992

14125

2004

7566

1993

12311

2005

7816

1994

10096

2006

8628

1995

8663

І півр. 2007

3948

Разом із тим слід враховувати той факт, що позитивна динаміка введення житла в експлуатацію значною мірою зумовлена інтенсивним житловим будівництвом у місті Києві. З 1996 р. в цьому регіоні щорічні прирости обсягів будівництва житла стабільно знаходяться на рівні 15-22 відсотків.

Свого часу лідируючі позиції вторинного ринку були забезпечені започаткованою на початку 90-х років ХХ ст. приватизацією житла. Приватизаційні процеси у житловій сфері (з 1993 р. було приватизовано близько 6 млн. квартир і одноквартирних будинків) виступали вагомим компенсатором втрат ринку житла від виведення непридатних для проживання житлових об'єктів, зменшення приросту житлової нерухомості внаслідок занепаду будівельної індустрії (табл. 4.2 [469]).

Введення в експлуатацію житлових будинків в Україні в 1980-2007 рр.

Завдяки приватизації житла, таким чином, була створена база для запровадження житлової іпотеки в українську дійсність.

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Таблиця 4.2.

Роки

Весь житловий фонд, загальної площі, млн. м2

Кількість квартир, тис.

Кількість приватизованих квартир та одноквартирних будинків, тис.

1990

922,1

17656

х

1993

960,6

17978

902,8

1995

978,3

18303

2360,8

2000

1015,0

18921

4841,8

2005

1046,4

19132

5899,4

2006

1049,2

19107

-

В останні роки у поповненні фонду житлової нерухомості та в зростанні пропозиції житла на ринку дедалі більшу роль відіграють кошти населення та приватних компаній, в тому числі акумульовані через механізм іпотечного кредитування. Цей процес відбувається на фоні постійного скорочення участі держави у вирішенні житлових проблем громадян - протягом 1991-2005 рр. частка житла, введеного в експлуатацію за рахунок коштів Державного бюджету України, зменшилась більше як у 12 разів.

Житловий фонд України у 1990-2006 рр.

Незважаючи на загальні позитивні зрушення у сфері формування житлового фонду та збільшення ємності ринку житлової нерухомості, передусім первинного, в регіонах можна спостерігати значно меншу активність у цьому напрямі. Суттєві кроки у напрямі просування на житлові ринки регіонів роблять ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада», завдяки чому вже сьогодні їх програми реалізуються в 11-ти областях країни. Водночас решта суб'єктів, які займаються будівництвом житла, відчувають значні труднощі у просуванні свого продукту на периферійні території. Однією з основних причин такого становища, після такої вагомої як низький платоспроможний попит населення, є небажання місцевих органів влади пускати на внутрішній локальний ринок потужних конкурентів з числа як забудовників, так і кредиторів. За такої ситуації будівельні компанії не можуть достатньою мірою диверсифікувати свою діяльність та реалізувати в повному обсязі свій виробничий потенціал (за оцінками О.І.Макарова, нинішні потужності будівельного комплексу України використовуються на 15-20%, хоча в країні є більше 10 тисяч різних будівельних організацій [210, c.3-7]), звужується асортиментна

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні (за суб'єктами) структура пропозиції житла на локальних ринках, зменшується ємність ринку іпотечного кредитування як одного з реальних інструментів вирішення житлової проблеми, передусім для громадян з незначними достатками.

Що ж до вторинного ринку житла, слід зауважити наступне. В цілому можна спостерігати домінуюче становище вживаного житла в структурі пропозиції усього житла на ринку. Зумовлено це, по-перше, значно більшим його обсягом порівняно з новозбудова- ним, особливо на периферійних територіях, по-друге, відносною (з огляду на те, що вторинний ринок за ціновою пропозицією дедалі більше наближається до первинного ринку, в тому числі і в регіонах країни) дешевизною. Водночас у регіональному розрізі ситуація з пропозицією вживаного житла є досить неоднозначною. На неї впливають, передусім, такі чинники як низька платоспроможність місцевого населення, проблема безробіття. Цілі поселення, насамперед з числа шахтарських, так званих монофункціональних міст із занепалим виробництвом, міста в аграрних районах на сьогодні випадають з числа населених пунктів, житло в яких становить хоча б мінімальний інтерес для потенційних споживачів, причому з точки зору не лише платоспроможного, а взагалі потенційного попиту на житло. Певним винятком з цього є поселення, розташовані поблизу (як правило, в межах стокілометрової віддалі) великих урбанізова- них центрів, які становлять певний інтерес для переселення в них осіб пенсійного віку. Вартість житла та життя в таких поселеннях є значно нижчою, а тому виручених від продажу житла у великих містах коштів таким переселенцям цілком вистачає як для купівлі житла, до речі, без залучення кредитних ресурсів, так і для відносно нормального проживання впродовж досить тривалого терміну.

Водночас, оцінюючи перспективи соціально-економічного розвитку регіонів, їх виробничий потенціал, а також аналізуючи стан забезпечення населення житлом, рівень активності у сфері житлового будівництва в регіонах, можна зробити висновок про наявність у них значного потенціалу для впровадження системи іпотечного житлового кредитування. У цьому контексті інтерес становить дослідження поточного стану житлового фонду, рівня задоволеності житлом громадян, які живуть у ньому, а також відносин власності громадян на таке житло. Зазначені чинники виступатимуть як утворюючі як у плані пропозиції житла на вторинному ринку, так і в контексті формування потенційного попиту на житло, у першу чергу

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні новозбудоване, а відтак на іпотечні кредити, з огляду на реальний стан з формуванням особистих доходів громадян.

Вивчення стану житлового фонду дає можливість виявити потенційний обсяг житла, у власників якого через його фізичний та/ або моральний знос через певний час виникне потреба у поліпшенні власних житлових умов - або шляхом удосконалення такого житла (в тому числі шляхом добудови чи перепланування), або ж його заміни новим. В обох випадках ймовірним є виникнення у певного контингенту таких громадян попиту на іпотечний кредит.

Серед показників, що характеризують стан житлового фонду, найпершими заслуговують на увагу два - час будівництва житла та час проведення останнього капітального ремонту такого житла. В Україні у цій сфері ситуація виглядає наступним чином (табл. 4.3).

Як видно з даних табл. 4.3, чверть житлового фонду в Україні має вік понад 50 років, більше двох третин його (68,8%) збудовано у 60-х-80-х роках і лише 5,8% житла - за останні 15 років. Що ж до капітального ремонту, то такий, в цілому по Україні, не проводився у житлі, збудованому у 1996 р. і пізніше. Не підлягало капітальному ремонту 78-91% житла, збудованого у 1971-1995 роках, 42-62% житла, збудованого у 50-60-х рр., та третина збудованого у 40-х роках і раніше. Наведені дані яскраво засвідчують факт значного фізичного зносу наявного житлового фонду.

Примітка. За даними: Соціально-демографічні характеристики домогосподарств України у 2005 році (за даними вибіркового обстеження умов життя домогосподарств України): Статистичний бюлетень. - К.: Держкомстат України, 2005. - С. 41.

Слід зазначити, що в наступні роки ситуація кардинальним чином не змінилась.

Високий ступінь морального старіння житлового фонду в Україні зумовлений незадовільним рівнем його інженерного оснащення, передусім системами тепло- і водопостачання. Така ситуація властива практично всім, за винятком обласних центрів, містам, передусім малим, і, тим більше, селам.

Показники, що характеризують фізичний стан житла громадян, рівень його морального старіння, ілюструють загалом досить низьку привабливість житла для потенційних кредиторів. Потенційно низька ліквідність такого житла виступатиме основним гальмівним чинником при впровадженні іпотечних механізмів на периферійних територіях.

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні За низької ліквідності потенційного предмета застави марно очікувати на значну суму іпотечної позики, а то й на таку позику взагалі. Через низьку ліквідність існуюче житло також слабо використовуватиметься як предмет застави в механізмах придбання житла на первинному ринку у разі виникнення потреби у додатковому покритті кредиту.

Таблиця 4.3

Розподіл домогосподарств України за часом будівництва житла та проведення останнього капітального ремонту (станом на 2005 р.)

 

р-

Ч о п

У тому числі частка домогосподарств (у %), які проживають у житлі, збудованому у:

Показники

сі домого ства

1-х роках раніше

1-х роках

х а к о ft -х 0

х а к о ft -х 0

х а к о ft -х 0

1991-1995

роках

1996 році і пізніше

 

ffl

4

0

5

6

7

8

Кількість домогосподарств, тисяч

17539,4

11,3

14,1

22,6

23,7

22,5

5,5

0,3

Розподіл

 

 

 

 

 

 

 

 

домогоспо-дарств (у %) за часом

 

 

 

 

 

 

 

 

проведення

 

 

 

 

 

 

 

 

останнього

 

 

 

 

 

 

 

 

капітального

 

 

 

 

 

 

 

 

ремонту їх житла:

 

 

 

 

 

 

 

 

До 1970 р.

2,3

14,5

3,1

0,9

-

-

-

-

1970-1980 рр.

3,1

12,0

6,6

2,4

0,8

-

-

-

1981-1990 рр.

8,3

17,5

19,6

10,7

3,9

0,8

-

-

1991-1995 рр.

5,9

9,9

10,2

8,2

4,4

1,9

0,8

-

1996 р. та пізніше

13,7

16,4

18,1

15,8

12,8

9,7

7,9

-

Капітальний ремонт не проводився

66,7

29,7

42,4

62,0

78,1

87,6

91,3

100,0

 

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

Водночас у контексті формування потенційного попиту на нове житло ознаки фізичного та морального старіння житла відіграватимуть позитивну роль. Власники такого житла відчуватимуть гостру потребу у поліпшенні житлових умов. Перетворення потенційного

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні попиту на житло в реальний з боку даної категорії домовласників можна очікувати з поліпшенням їх фінансового стану, а також з підвищенням рівня доступності іпотечних кредитів.

Що ж до розміру житла, то ситуація у цій сфері на сьогодні виглядає наступним чином (табл. 4.4).

Таблиця 4.4

Розподіл домогосподарств України за чисельним складом та житловими умовами у 2005 р.

 

Всі до-

у тому числі проживають:

Показники

могос-

у міських поселеннях

у сіль

подар-

у великих

у малих

всього

ській міс

 

ства

містах

містах

цевості

1

2

3

4

5

6

Кількість

 

 

 

 

 

домогосподарств

17539,4

7544,0

4465,5

12009,5

5529,9

(тисяч)

 

 

 

 

 

Розподіл

 

 

 

 

 

домогосподарств (у %)

 

 

 

 

 

за розміром житлової

 

 

 

 

 

площі на одну особу:

 

 

 

 

 

до 7,5 кв. м

10,2

12,0

9,9

11,2

7,9

7,5-9,0 кв. м

6,7

7,6

6,6

7,2

5,4

9,1-13,65

25,6

29,3

24,6

27,6

21,4

понад 13,65 кв. м

57,5

51,1

58,9

54,0

65,3

Всього

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

Розподіл домогоспо-

 

 

 

 

 

дарств (у %), що за

 

 

 

 

 

ймають одну кімнату,

 

 

 

 

 

за кількістю осіб:

 

 

 

 

 

одна особа

44,5

42,9

48,0

44,2

46,5

дві особи

27,4

29,0

27,1

28,5

20,8

три особи

20,0

21,3

18,1

20,5

17,1

чотири особи і більше

8,1

6,8

6,8

6,8

15,

Всього

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

Розподіл домогос-

 

 

 

 

 

подарств (у %), що

 

 

 

 

 

займають дві кімнати,

 

 

 

 

 

за кількістю осіб:

 

 

 

 

 

Продовження табл. 4.4

одна особа

25,6

21,8

24,7

22,9

32,8

дві особи

32,0

34,8

29,4

32,9

29,7

три особи

23,9

27,7

27,1

27,5

14,4

чотири особи і більше

18,5

15,7

18,8

16,7

23,1

Всього

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

Розподіл

домогосподарств (у %), що займають три кімнати, за кількістю осіб:

 

 

 

 

 

одна особа

16,5

12,4

16,7

14,1

20,9

дві особи

28,0

25,9

30,7

27,8

28,6

три особи

25,8

32,3

25,9

29,8

18,2

чотири особи і більше

29,7

29,4

26,7

28,3

32,3

Всього

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

Розподіл домогоспо- дарств (у %), що займають чотири та більше кімнат, за кількістю осіб:

 

 

 

 

 

одна особа

11,9

10,4

12,6

11,6

12,3

дві особи

25,2

22,3

29,4

26,2

24,0

три особи

22,6

25,1

23,3

24,2

20,8

чотири особи і більше

40,3

42,2

34,7

38,0

42,9

Всього

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

Примітка. За даними: Соціально-демографічні характеристики домогосподарств України у 2005 році (за даними вибіркового обстеження умов життя домогосподарств України): Статистичний бюлетень. - К.: Держкомстат України, 2005. - С. 43.

З наведених даних про розмір житлової площі на одну особу можна зробити висновок, що нині в Україні налічується майже половина (42,5%) домогосподарств, які мають законні підстави для поліпшення власних житлових умов. В абсолютному вимірі це 7454 тис. домогосподарств.

В регіональному розрізі ситуація з розмірами житлової площі на одну особу складається наступним чином (табл. 4.5).

Найбільш складною в плані розміру житла на одну особу нині є ситуація в Автономній Республіці Крим, Львівській, Одеській, Рівненській, Тернопільській, Херсонській та Чернівецькій областях, а

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні також у м. Київ (попри те, що саме в столиці, як ніде, інтенсивно будується нове житло. З цього можна зробити висновок, що нове будівництво через дорожнечу досить слабо зачіпає пересічних громадян, які мають потребу у поліпшенні житлових умов, проте через відсутність достатніх коштів виявляються неспроможними сформувати платоспроможний попит саме на нове житло. В структурі останнього дедалі більшу частку займає так зване елітне, принаймні за ціною, житло). Саме в цих регіонах найбільша частка домогоспо- дарств, в яких розмір житлової площі з розрахунку на одного члена домогосподарства є найменшим - менше 7,5 кв. метра. Регіональний розріз, таким чином, дозволяє структурувати можливості та пріоритети реалізації іпотечних програм, оцінити потенційну ємність іпотечного ринку в тому чи іншому регіоні.

Таблиця 4.5

Розподіл домогосподарств за розміром житлової площі на одну особу за регіонами України, 2005 р.

Регіони, області

Кількість домогос- подарств, тисяч

Розподіл домогосподарств (у %) за розміром житлової площі на одну особу

до 7,5 кв. м

7,5-9,0 кв. м

9,1-13,65 кв. м

понад 13,65 кв. м

Україна

17539,4

10,2

6,7

25,6

57,5

в тому числі:

 

 

 

 

 

Автономна Республіка Крим

749,0

13,7

8,1

30,0

48,2

області:

 

 

 

 

 

Вінницька

678,0

8,1

6,9

18,4

66,6

Волинська

343,6

10,0

8,2

28,1

53,7

Дніпропетровська

1355,1

10,3

3,5

27,2

59,0

Донецька

1751,7

7,9

7,4

29,2

55,5

Житомирська

512,7

8,2

4,4

23,0

64,4

Закарпатська

363,5

10,8

6,7

29,4

53,1

Запорізька

712,5

10,6

5,1

26,6

57,7

Івано-Франківська

462,0

11,0

8,4

22,3

58,3

Київська

666,1

7,1

5,2

23,6

64,1

Кіровоградська

447,4

8,0

4,4

19,8

67,8

Продовження табл. 4.5

Луганська

966,1

8,8

5,8

28,8

56,6

Львівська

835,7

17,4

8,0

25,4

49,2

Миколаївська

466,0

9,3

6,2

27,8

56,7

Одеська

854,3

8,7

8,5

23,9

58,9

Полтавська

634,5

6,2

6,6

25,2

62,0

Рівненська

386,4

13,6

7,8

26,1

52,5

Сумська

474,7

8,4

7,4

25,1

59,1

Тернопільська

372,8

12,6

4,3

24,1

59,0

Харківська

1058,8

7,0

9,4

25,6

58,0

Херсонська

421,8

10,5

8,0

24,8

56,7

Хмельницька

513,7

10,4

5,3

21,6

62,7

Черкаська

548,7

11,0

6,9

22,0

60,1

Чернівецька

311,2

10,7

7,7

25,4

56,2

Чернігівська

486,6

8,4

5,4

23,3

62,9

м. Київ

1032,4

16,6

6,7

27,4

49,3

м. Севастополь

134,1

13,3

7,8

24,1

54,8

Примітка. За даними: Соціально-демографічні характеристики домогосподарств України у 2004 році (за даними вибіркового обстеження умов життя домогосподарств України): Статистичний бюлетень. - К.: Держкомстат України, 2004. - С. 47.

Поряд із незначним розміром житла на ускладнення ситуації у житловій сфері значною мірою впливає невідповідність між розмірами домогосподарств та кімнатністю житла. Саме цей чинник дозволяє скоригувати контингент потенційних претендентів на поліпшення власних житлових умов домогосподарств. Такими, зокрема, є домогосподарства, в яких три і більше осіб проживають в одній кімнаті та чотири і більше осіб - у двокімнатній квартирі. Перших, як можна побачити з даних табл. 4.4, нині налічується майже 30%, других - майже 20 відсотків. Цей контингент може бути дещо збільшений за рахунок врахування тих домогосподарств, де кількість кімнат збігається з чисельністю осіб у домогосподарствах, проте такі особи з різних об'єктивних причин повинні проживати в різних кімнатах (наприклад, дорослі різностатеві діти, батьки і дорослі діти та ін.). Відсутність відповідних статистичних даних актуалізує проблему налагодження обліку цього явища, хоча б шляхом проведення періодичних вибіркових обстежень, що було б надзвичайно корисним для операторів іпотечного ринку в частині їх належного інформаційного забезпечення.

В регіональному розрізі ситуація з розподілом домогосподарств з різним чисельним складом за кількістю кімнат виглядає наступним чином (табл. 4.6).

Найбільш складною є ситуація в Автономній Республіці Крим, Дніпропетровській, Закарпатській, Запорізькій, Київській, Львівській, Рівненській, Тернопільській, Черкаській та Чернівецькій областях, де налічується значна частина домогосподарств, кількісний склад яких значно перевищує кількість кімнат, в яких проживають їх члени.

Таблиця 4.6

Розподіл домогосподарств України з різним чисельним складом за кількістю кімнат по регіонах, 2005 р.

Регіони, області

Розподіл за чисельним складом домогосподарств (у %), які займають:

одну кімнату

дві кімнати

1 особа

2 особи

3 особи

4 і більше осіб

1 особа

2 особи

3 особи

4 і більше осіб

Україна

44,5

27,4

20,0

8,1

25,6

32,0

23,9

18,5

в тому числі:

 

 

 

 

 

 

 

 

Автономна Республіка Крим

58,9

27,2

10,3

3,6

15,4

32,0

28,0

24,6

області:

 

 

 

 

 

 

 

 

Вінницька

34,6

22,2

37,4

5,8

35,3

29,2

18,9

16,6

Волинська

50,3

14,4

16,1

19,2

25,0

28,4

20,9

25,7

Дніпропетровська

48,8

24,7

20,1

6,4

28,0

34,1

26,5

11,4

Донецька

49,9

28,9

16,1

5,1

24,2

33,5

26,5

15,8

Житомирська

65,6

19,1

15,3

0,0

30,3

22,9

23,3

23,5

Закарпатська

30,9

24,0

16,4

28,7

13,1

27,9

28,9

30,1

Запорізька

52,7

31,0

14,6

1,7

23,2

30,9

26,3

19,6

Івано-Франківська

45,3

18,8

22,4

13,5

23,2

23,1

22,7

31,0

Київська

51,1

13,4

20,7

14,8

35,9

19,3

23,5

21,3

Кіровоградська

30,2

31,0

28,2

10,6

36,1

36,1

15,3

12,5

Луганська

48,5

31,0

16,8

3,7

27,4

29,0

31,6

12,0

Продовження табл. 4.6

Львівська

41,8

16,9

26,8

14,5

22,7

22,8

24,2

30,3

Миколаївська

22,2

34,4

27,1

16,3

26,5

37,4

22,6

13,5

Одеська

22,2

45,1

26,5

6,2

23,3

35,2

25,1

16,4

Полтавська

40,8

27,7

23,4

8,1

21,4

41,1

22,9

14,6

Рівненська

40,4

24,4

22,4

12,8

24,9

27,2

20,7

27,2

Сумська

72,3

21,4

5,0

1,3

23,1

38,2

16,9

21,8

Тернопільська

47,4

15,9

14,4

22,3

19,6

34,5

22,1

23,8

Харківська

40,4

33,8

21,2

4,6

26,3

39,5

23,9

10,3

Херсонська

61,3

25,0

8,2

5,5

29,8

26,8

18,1

25,3

Хмельницька

46,4

26,8

20,0

6,8

26,6

30,2

23,2

20,0

Черкаська

42,2

26,3

26,8

4,7

24,0

37,4

24,4

14,2

Чернівецька

41,8

28,3

8,4

21,5

35,2

27,4

18,3

19,1

Чернігівська

42,3

38,2

11,7

7,8

34,9

32,9

19,3

12,9

м. Київ

40,4

31,4

23,2

5,0

22,1

33,3

23,2

21,4

м. Севастополь

34,6

21,4

37,2

6,8

21,7

55,4

11,0

11,9

Примітка. За даними: Соціально-демографічні характеристики домогосподарств України у 2005 році (за даними вибіркового обстеження умов життя домогосподарств України): Статистичний бюлетень. - К.: Держкомстат України, 2005. - С. 47.

Суб'єктами формування потенційного попиту на житло, а відтак і на певний обсяг іпотечних кредитів виступають громадяни, які з тих чи інших причин не мають власного житла. Такими, зокрема, є особи, які проживають у гуртожитках, в комунальних квартирах, орендують житло, тимчасово проживають у родичів (що особливо характерно для випускників навчальних закладів, які не бажають повертатися у місця постійного проживання).

Офіційна статистика, на жаль, не дає вичерпної інформації щодо повної структури такого житла. Однак існують відомості про проживання громадян у гуртожитках, у комунальних квартирах, в орендованому житлі. Контингент відповідних домогосподарств станом на 2005 р., зокрема, становив відповідно 2,6; 0,6 та 1,7 відсотка. При цьому більша частина членів (68%) цих домогосподарств проживає у великих містах.

З точки зору формування потенційної пропозиції житла на ринку нерухомості, а відтак - формування потенційного попиту на іпотечні кредити з боку потенційних покупців такого житла інтерес становить контингент громадян, які мають житло у приватній власності і, таким чином, можуть розпоряджатися ним на власний розсуд. Зазначений

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні контингент представлений на сьогодні (станом на 2005 р.) 90,2% домогосподарств, що в абсолютному вимірі становить 15820 тисяч.

Незначний розмір житла, високий рівень його фізичного та морального зносу, невідповідність кімнатності розмірам домогосподарств, відсутність власного житла формують досить високий рівень незадоволеності населенням власними житловими умовами (табл. 4.7).

Розподіл домогосподарств України за ступенем задоволення своїми житловими умовами у 2005 р.

Як можна побачити з даних табл. 4.7, в Україні сьогодні незалежно від місця проживання кожне п'яте (у 2004 р. - кожне четверте) домо- господарство незадоволене або дуже незадоволене своїми житловими умовами. Не дуже задоволені ними третина міських домогосподарств, на селі - кожні два з п'яти. Значно гірший стан спостерігається в до- могосподарствах з дітьми. У цілому контингент суб'єктів, які в майбутньому формуватимуть потенційний попит на житло, а відтак частина з них - на іпотечні кредити, становить 10699 тисяч домогосподарств. Такі оцінки збігаються з результатами, отриманими, зокрема, в процесі проведеного у 2001 р. з науково-методичною допомогою Інституту соціальної та політичної психології АПН України соціологічного опитування столичних жителів. Серед опитаних 74% дали відповідь, що вирішення квартирного питання для них є актуальним [259, с.22].

Таблиця 4.7

Показники

Всі до- могоспо- дарства

у тому числі проживають:

у міських поселеннях

у сільській місцевості

у великих містах

у малих містах

всього

Кількість

домогосподарств

(тисяч)

17539,4

7544,0

4465,0

12009,5