2.2. Документальний супровід правана землю та її використання

Необхідною умовою для будівництва об'єкта є наявність прав наземлю. Основними документами, що підтверджують право на землю, єдержавний акт на право власності на земельну ділянку за формою за-твердженій Постанова КМУ № 449 «Про затвердження форм держав-ного акту на право власності на земельну ділянку й державний акт направо постійного користування земельною ділянкою» [20] і Договірпро відчуження ділянки або свідоцтво про право на спадщину (якщопридбана за договором або отримана в спадщину земля приватної фо-рми власності, без зміни меж і цільового призначення ділянки) ст. 126земельного кодексу [68, с. 12].

Придбати земельну ділянку можна за договором купівлі-продажу уфізичної або юридичної особи, якщо в них є документ, що підтвер-джує право власності та відсутня заборона на відчуження земельноїділянки і немає обмежень для використання земельної ділянки за ці-льовим призначенням.

Договір підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстра-ції (її здійснюють нотаріуси шляхом внесення даних про договір доДержавного реєстру угод). При посвідченні договору нотаріусу требаобов'язково надати: звіт про проведення експертної оцінки земельноїділянки; державний акт на право власності на відчужувану ділянку,наявний у колишнього власника. Справа в тому, що при посвідченнідоговору треба сплатити держмито, а його сума розраховується, вихо-дячи із ціни договору, але не нижче від експертної оцінки (пп. «б», «д»п. 3, ст. 3 Декрету № 7-93). При цьому ціна ділянки в договорі можебути будь яка, у тому числі і менше від експертної оцінки.

Купівля земельної ділянки, що перебуває в державній або комуна-льній власності, проводиться тільки на аукціоні. І в цьому випадку ку-півля на аукціоні оформляється договором купівлі-продажу земельноїділянки.

Укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки (як за ре-зультатами аукціону, так і без нього) є підставою для одержання дер-жавного акту на право власності на земельну ділянку. Але одержатитакий акт покупець зможе тільки після повного внесення плати за зем-лю. Виняток становить випадок, коли покупцеві за договором наданарозстрочка платежу. Тоді для одержання акта йому досить подати пла-тіжний документ, що підтверджує внесення першого платежу.

Максимально можливий період розстрочки — 5 років. Земельнуділянку, що перебуває в державній і комунальній власності, можнаодержати на правах оренди без участі в аукціоні тільки власникам роз-ташованої на цій ділянці нерухомості (громадянам і юридичним осо-бам, у яких немає приналежних державі акцій або часток); для прове-дення комплексної реконструкції кварталів застарілого житловогофонду; для будівництва соціального й доступного житла [68, с. 12].

У всіх інших випадках передавання в оренду ділянок проводитьсятільки за результатами аукціону.

Договір оренди. Передавання в оренду земельних ділянок, які пе-ребувають у державній і комунальній власності, здійснюється за ре-зультатами земельних торгів. Земельним кодексом України передба-чено передавання земельної ділянки в оренду без участі в аукціоні,зокрема ч. 2 ст. 134 земельного кодексу:

власникам розташованої на цій ділянці нерухомості (громадянамі юридичним особам, у яких немає приналежних державі акцій або ча-сток);

для проведення комплексної реконструкції кварталів застарілого жи-тлового фонду; для будівництва соціального і доступного житла [68].

У випадках, коли для одержання в оренду земельної ділянки за за-конодавством проведення аукціону не потрібно необхідно:

Звернутися із клопотанням про вибір міста знаходження земельноїділянки до відповідної місцевої ради. Типова форма заяви (клопотання)про вибір місця розташування земельної ділянки затверджена Постано-вою КМУ «Про затвердження типової форми заяви про вибір міста роз-ташування земельної ділянки» [23]. У заяві треба вказати: ціль землекори-стування, бажане місце розташування земельної ділянки, орієнтовнийрозмір земельної ділянки й ім'я/найменування заявника.

Одержати проект відводу земельної ділянки. Погодити цей про-ект із відповідними держорганами (землересурсами, органом градобу-дівництва і архітектури, охорони культурної спадщини, природоохо-ронними органами, СЕС). На підставі погодженого проекту одержатипозитивний висновок державної землевпорядної експертизи.

Цілком підготовлений проект відводу подати на розгляд до міс-цевої ради, яка вже буде ухвалювати рішення щодо виділення земель-ної ділянки в користування. На підставі цього рішення з орендаремукладається договір оренди земельної ділянки.

В інших випадках потенційним орендарям необхідно брати участьв аукціоні.

Закону, який би визначав єдиний порядок проведення аукціонів,досі немає. Тому їхні правила проведення встановлюються місцевоювладою. Загалом порядок проведення аукціону такий самий, як і припродажу земельних ділянок державної й комунальної власності. Різ-ниця в тому, що з переможцем аукціону укладається договір орендиземельної ділянки.

Переможцеві аукціону сплачений їм реєстраційний внесок зарахо-вується на рахунок його майбутніх платежів, а іншим учасникам аук-ціону внесений ними реєстраційний збір повертається.

Договір оренди землі підлягає обов'язковій державній реєстрації. Їїпроводить структурний підрозділ державного підприємства «Центрдержавного земельного кадастру при Державному комітеті України поземельних ресурсах», у межах повноважень якого перебуває земельнаділянка. Договір оренди набуває чинності після його державної реєст-рації. За Законом України «Про оренду землі» (ст. 9) державна і кому-нальна земля, на якій протягом терміну дії договору оренди було по-чате будівництво або велися проектні роботи для будівництва, неможе бути продана [11]. Орендар може викупити ці ділянки за згодоюорендодавця.

Земельний сервітут. Будівельні роботи, зазвичай, потребуютьпідписання договорів із власниками ділянок або об'єктів, які приляга-ють до території відведену під забудову, тому що виникає потреба упідведенні труб, електромереж, доріг, установці будівельних машин,тимчасових споруджень і т.п. Договір на право користування чужоюземельною ділянкою для проходу, проїзду, прокладки й експлуатаціїліній електропередачі, зв'язку й трубопроводів, забезпечення водопо-стачання, меліорації й т.п. називають земельним сервітутом.

Порядок установлення земельного сервітуту, користування й при-пинення земельного сервітуту встановлені Цивільним і земельним ко-дексами України. Під час будівництва сервітут, зазвичай, установлю-ється за домовленістю між власником (власником) земельної ділянки йзацікавленою особою, при цьому:

якщо сервітут потрібно встановити для прокладки й експлуатаціїліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів і т.п., то такою зацікав-леною особою буде замовник будівництва, тобто особа, якій виділенапід будівництво (або яка має у власності) земельна ділянка. У цьомувипадку встановлюється сервітут без визначення строку;

якщо ж мова йде про необхідність мати під'їзд до об'єкта будів-ництва, то сервітут установлюється на певний строк. Зацікавленоюособою в цьому випадку може бути підрядна організація, що здійснюєбудівельні роботи.

У випадку якщо сторони не прийдуть до згоди щодо встановленнясервітуту в договірному порядку, зацікавлена у встановленні сервітутуособа може звертатися до суду [63].

Договір земельного сервітуту укладається в письмовій формі ізвказівкою плати за земельний сервітут. Це дає підставу вважати дого-вір земельного сервітуту, виходячи з норм П(С)БО 2 «Баланс» (п. 1) іП(С)БО 8 «Нематеріальні активи» (п. б, 8, 10, 11, 13) як надання (оде-ржання) послуги.

В бухгалтерському обліку оплата за земельний сервітут, установ-лений для будівництва конкретного об'єкта, буде відображена:

Дебет рахунка 685 «Розрахунки з іншими кредиторами»Кредит рахунка 31 «Рахунка в банках» (з ПДВ).

Водночас оплата за земельний сервітут, установлений для будівни-цтва конкретного об'єкта, повинна бути віднесена:

Дебет рахунка 23 «Виробництво»Кредит рахунка 685«Розрахунки з іншими кредиторами» (без ПДВ).

До валових видатків сума буде віднесена згідно із пп. 5.2.1 Закону«Про прибуток» (без суми ПДВ).

Підрядник має право включити до податкового кредиту суму ПДВ ускладі плати за послугу (дебет рахунка 64 і кредит рахунка 685) при вико-нанні двох умов, якщо надалі об'єкт будівництва буде використовуватисяв оподатковуваних операціях у межах господарської діяльності підприєм-ства (пп. 7.4.1 Закону про ПДВ) і за наявності податкової накладної.

Право на податковий кредит виникає по першій події (п. 7.5 Законупро ПДВ): момент одержання послуги; або одержання податкової на-кладної, що засвідчує факт придбання послуги; або в момент оплатипослуги.

Договір суперфіція. Одержати право землекористування для ви-конання будівельних робіт, можна уклавши договір суперфіції. Зако-нодавство не містить чіткого визначення терміна «суперфіція», однакна підставі наявних у законодавстві норм можна визначити, що супер-фіція — це право користування чужою земельною ділянкою для буді-вництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових таінших споруджень і будинків, що виникає на підставі договору або за-повіту.

Суперфіція може бути встановлена: не більше ніж на 50 років — наземельні ділянки державної або комунальної власності; без обмеженнястроку — на земельні ділянки приватної форми власності.

Сторони, що укладають договір суперфіції — фізичні або юридич-ні особи, в обов'язковому порядку повинні вказати на права володінняй користування власника землі й забудовника; строк його дії й розмірплати за користування земельною ділянкою.

Якщо на земельній ділянці побудовані промислові об'єкти, догово-ром суперфіції може бути передбачене право власника земельної діля-нки на одержання частки від доходу землекористувача. Плата за кори-стування земельною ділянкою державної власності не може бути мен-ша розміру земельного податку на цю землю.

Однак плата за суперфіцію не заміняє плату податку на землю й незвільняє від сплати земельного податку власника земельної ділянки. Удоговорі також рекомендуємо передбачити, при яких умовах і як часторозмір плати може переглядатися. Договір повинен бути нотаріальнозавірений [69].

Земельні ділянки державної й комунальної форми власності, за За-коном України «Про внесення змін у деякі законодавчі акти Українищодо сприяння будівництву», можна відчужувати тільки у випадкупереходу права власності на будинки й спорудження, розташовані нацих ділянках.

При суперфіції землекористувач має вільне право забудови ділян-ки, а після припинення договору суперфіції права власності на побу-довані ним об'єкти, захищені ст. 417 Цивільного кодексу України, від-повідно до якої знести будову майже неможливо.

Суперфіція дає право землекористувачеві без узгодження цьогопитання із приватним власником землі провадити відчуження нерухо-мого майна, розташованого на цій землі, а також відчужувати, вноситидо статутного фонду, передавати в заставу право користування земе-льною ділянкою під забудову [69].