3.3. Облік спільної діяльності

Згідно з П(С)БО 12 «Фінансові інвестиції», спільна діяльність цегосподарська діяльність зі створенням або без створення юридичноїособи, що є об'єктом спільного контролю двох або більше сторін від-повідно до письмового договору між ними [45].

Договір про спільну діяльність (СД) укладають юридичні або/і фі-зичні особи з метою будівництва житлових і нежитлових об'єктів наумовах, що кожен з учасників робить свій внесок (грошовими і основ-ними засобами, нематеріальними активами, запасами й т.п.) для одер-жання у власність частини нерухомості у зведеному об'єкті або прибу-тку від спільно побудованої нерухомості.

Згідно зі ст. 1135 Цивільного кодексу [18], вести справи можуть: спі-льно всі учасники; один або декілька учасників; кожен учасник від іменіСД. Виходячи з особливостей податкового законодавства, щоб уникнутиможливих проблем, доцільніше вибрати варіант ведення спільних справодним учасником — так званим уповноваженим учасником, якому іншіучасники повинні видати доручення. Саме він буде вести податковий ібухгалтерський облік операцій, виконаних у процесі СД.

У договорі повинні бути прописані всі умови і у тому числі поря-док підтвердження учасниками власності їхніх внесків, реальна їхняоцінка й строки внесення внесків, які вважаються загальною власністюспільного підприємства.

Порядок документального оформлення прав на нерухомість зале-жить від того, яку мету поставили учасники СД. Розглянемо в таблиці3.4 дві згадані вище цілі [65, c. 58].

Таблиця 3.4

ПОРЯДОК ДОКУМЕНТУВАННЯ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ

№п/п

Назва етапу

Пояснення

Ціль СД — придбання кожним учасником частини об'єкта нерухомості.Ціль досягнута в момент підписання акту про розподіл площ.Від цього моменту СД припиняється

1

Введення об'єкта вексплуатацію

Уповноважений учасник СД або забудовник, з якимукладений відповідний договір, оформляє свідоцтво провідповідність побудованого об'єкта проектної докумен-тації відповідно до Порядку № 923[27]. Для цього упов-новажений учасник звертається із заявою до відповідногооргану ДАБК, потім створюється приймальна комісія. Зарезультатами роботи комісії складається акта готовностіоб'єкта до експлуатації, на підставі якого вповноваженийучасник СД одержує свідоцтво про відповідність побу-дованого об'єкта (форми заяви, акту та свідоцтва затвер-джені Наказом № 575)[23].

№п/п

Назва етапу

Пояснення

2

Передавання кожно-му учасникові СДйого частини неру-хомості за актом роз-поділу площ

Форма такого акта законодавством не передбачена.Він складається довільно із зазначенням всіх необхід-них реквізитів і підписується всіма учасниками СД

3

Оформлення прававласності на нерухо-мість кожним учас-ником СД

Порядок оформлення встановлений п. 6.1 Тимчасово-го положення № 7/5. Щоб одержати свідоцтво проправо власності відповідного органа місцевого само-врядування, необхідно подати, зокрема, документи,що підтверджують права на землю під забудову, до-говір про СД, акт уведення в експлуатацію, акт розпо-ділу площ

4

Реєстрація права вла-сності в БТІ

Право власності на нерухомість виникне в кожногоучасника СД із моменту державної реєстрації прававласності на підставі ч. 2 ст. 331 ЦК [18].

Ціль СД — одержання прибутку від спільно побудованої нерухомості.

Ціль досягнута в момент розподілу прибутку між учасниками СД. Із цього моменту

СД припиняється

1

Уведення об'єкта вексплуатацію

Здійснюється уповноваженим учасником або забудо-вником, з яким укладений відповідний договір, відпо-відно до Порядку № 923 [27].

2

Оформлення прававласності на об'єкт не-рухомості вповноваже-ним учасником СД (за-будовником) на себе

Оформляється з урахуванням вимог Тимчасового по-ложення № 7/5 (одержання свідоцтва про право влас-ності відповідного місцевого органа виконавчої вла-ди)

3

Реєстрація права вла-сності в БТІ вповно-важеним учасникомСД (забудовником)

Здійснюється органами БТІ

4

Продаж об'єкта не-рухомості

Укладається договір купівлі-продажу нерухомостіміж уповноваженим учасником від імені СД і третімиособами. Такий договір підлягає нотаріальному посві-дченню, державній реєстрації згідно зі ст. 657 ЦК.Право власності переходить до покупців з моментудержавної реєстрації договору (ч. 4 ст. 334 ЦК). Ре-єстрація договорів провадиться державними нотаріа-льними конторами й приватними нотаріусами відпо-відно до Тимчасового порядку № 671 [21].

5

Розподіл прибуткувід продажу об'єктанерухомості

Здійснюється відповідно до умов договору

Згідно з п.19 П(С)БО 12 «Фінансові інвестиції», кожен учасник спіль-ної діяльності без створення юридичної особи відображає у своїх обліко-вих регістрах (на окремих рахунках аналітичного обліку) і фінансової зві-тності: активи, використані в спільній діяльності, які він контролює, абосвою частку в спільно контрольованих активах; зобов'язання, які він узявдля здійснення цієї діяльності; свою частку в будь-яких зобов'язаннях,узятих разом з іншими учасниками щодо цієї діяльності; дохід або видат-ки, придбані в процесі спільної діяльності [45].

Кожен учасник СД володіє певною часткою отриманого результату, то-му створюваний об'єкт нерухомості будується для себе й усі витрати на йогобудівництво в СД ураховуються на субрахунку 151 «Капітальне будівницт-во». По закінченню робіт можливий такий розвиток подій: об'єкт перехо-дить у власність приватників СД; готові квартири реалізуються, а учасникиСД одержують при її припиненні свої внески й розподілений прибуток.

Бухгалтерський облік СД веде вповноважений учасник. Він такожоформляє первинні документи й договори із третіми особами (підряд-никами, постачальниками, покупцями й ін.). Для розрахунків з СДучасники зазвичай використовують такі субрахунки: 3779 «Розрахун-ки по внесках у спільну діяльність»; 3778 «Розрахунки по поточнихопераціях зі спільною діяльністю» [61, с. 62].

Порядок податкового обліку результатів СД визначений п. 7.7 За-кону про прибуток і Наказом ДПАУ «Про затвердження форми Звітупро результати спільної діяльності на території України без створенняюридичної особи, Порядку його складання, Порядку ведення податко-вого обліку результатів спільної діяльності» [30]. Уповноважений СДє платником ПДВ і податку на прибуток на загальних підставах, томудоговір реєструється в податковій інспекції.

У бухгалтерському обліку операції з передавання учасниками своїхчасток у вигляді активів (крім коштів) відображаються як звичайнийпродаж (виторг) з нарахуванням зобов'язань по ПДВ (з наданням по-даткової накладної) наступними записами за Дебетом рахунка 3779 іКредиту рахунків 205 — на суму будматеріалів, 122 — на право кори-стування земельною ділянкою і 641 — зобов'язання по ПДВ.

У бухгалтерському обліку уповноваженому СД одержання такихактивів показують як звичайне надходження матеріальних цінностей ізвключенням їхньої вартості до валових витрат і податкового кредитупо ПДВ (податкова накладна), винятки становлять необоротні активи,що підлягають амортизації такими записами:

Дебет рахунка 201, 122, 641 і кредит рахунка 685.

На суму перерахованих учасниками грошей — за Дебетом 3779 іКредитом 311 та надійшовши від учасників грошових внесків уповно-важених — за Дебетом 311 і Кредитом 685. У податковому обліку рухгрошей не відображають.

В обліку уповноваженому отримані активи від учасників відобра-жаються на окремих аналітичних рахунках.

Усі витрати пов'язані з СД, збираються за Дебетом рахунка 151 укореспонденції із Кредитом рахунків — 206, 133, 371, 311.

Організаційні витрати по будівництву — утримування адміністра-ції (зарплата, відрахування до соціальних фондів), платежі до бюдже-ту, заборгованість кредиторам і т.п. збираються уповноваженим за де-бетом рахунка 92 у кореспонденції із кредитом рахунка 685, зподальшим розподілом сум між учасниками, відповідно до їх пайовійучасті. На ці суми в обліку учасників робиться запис — за дебетом3778 і кредитом рахунків — 66, 65, 64, 63. По закінченню будівництвай передаванні в експлуатацію уповноважений закриває всі витрати,пов'язані зі СД, — на собівартість будівництва — за дебетом 286 ікредитом 151 і на суму організаційних витрат — за дебетом 79 і кре-дитом 92.

З передаванням об'єкта припиняється спільна діяльність. Учасникиодержують від уповноваженого у власність ту частину об'єкта, щовідповідає їхнім внескам.

Ці операції будуть відбиті як продаж кожному з учасників з урахуван-ням собівартості й прибутку за дебетом рахунка 685 і кредитом рахунків286, 641(податкові зобов'язання) і 719. Далі за загальною схемою розра-хунка фінансових результатів уповноважений визначає суму, яка підлягаєоподатковуванню, та суму після оподаткування, що розподіляється і пе-рераховується учасникам, відповідно до їхніх часток.

Кожен з учасників на отримані об'єкти дебетує рахунок 28 (на су-му собівартості плюс дохід) і 641(податковий кредит) із кредиту раху-нка 3779 і рахунок 311 у кореспонденції із кредитом рахунка 3778 —на суму розподіленого прибутку.

Якщо об'єкти не передають учасникам, а оформляють як спільнувласність учасників СД, то їхній подальший продаж є продажем окре-мих об'єктів нерухомості (перша поставка житла). При продажу квар-тир третім особам СД відображає валовий дохід і валові витрати (якщовони не були відбиті раніше).

СД виписує податкові накладні учасникам (покупцям квартир), на-раховуючи податкові зобов'язання по ПДВ при поставці квартир. Піс-ля реалізації квартир учасник СД одержує гроші, у тому числі повер-нення суми внеску й прибуток. Прибуток не включається до складувалового доходу учасника, якщо вже обкладався податком на прибу-ток у СД (пп. 4.2.11, 4.2.12 Закону «Про прибуток») [61, c. 66].