2.3. Загальна класифікація нерухомості : Оцінка бізнесу та нерухомості : B-ko.com : Книги для студентів

2.3. Загальна класифікація нерухомості

З метою аналізу ринку та управління його створенням та розви-тком об'єкти нерухомості необхідно структурувати, тобто виділити тічи інші однорідні групи. В законодавчих, нормативних, методичнихактах використовується класифікація об'єктів нерухомості за різни-ми ознаками: за фізичним, юридичним статусом, призначенням, міс-цем розташування, розміром, формою власності.

Визначення поняття «нерухомість» вже передбачає виділення в їїструктурі двох складових (а саме, залежно від походження): природ-них та штучних об'єктів нерухомості.

Природні об'єкти — земельна ділянка, ліси і багаторічні наса-дження, ділянки надр. Ці об'єкти нерухомості називають ще «неру-хомістю за природою».

Штучні об'єкти складають дві категорії — житло та не житловіприміщення. Ця група об'єктів ще називається «нерухомістю за за-коном».

Поряд із таким поділом, нерухомість класифікується за рядом ін-ших ознак, що сприяє більш вдалому дослідженню ринку нерухомос-ті та полегшує розробку та застосування методів оцінки різних кате-горій нерухомості. Наведемо класифікацію нерухомості за ознаками,що зустрічаються найчастіше.

За характером використання виділяють:

житлові об'єкти нерухомості: будинки, котеджі, квартири. Дожитлової нерухомості відносять: малоповерхові будинки (до 3 по-верхів), багатоповерхові будинки (4-9), будинки підвищеної по-верховості (10-20 поверхів), висотні будинки (понад 20 поверхів).Об'єктом житлової нерухомості може бути також кондомініум, сек-ція, під'їзд, квартира, кімната, дачний будинок;

нерухомість для комерційної та виробничої діяльності: готе-лі, офісні приміщення, ресторани, магазини, фабрики, заводи,склади;

об'єкти нерухомості для сільськогосподарських потреб: фер-ми, сади;

суспільні будинки та споруди:

лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки пре-старілих, санаторії);

навчально-виховні (дитячі садки, ясла, школи, інститути);

культосвітні (музеї, парки культури й відпочинку, театри,цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади);

спеціальні будинки та споруди — адміністративні (міліція,суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальніспоруди, вокзали, порти тощо;

інженерні споруди (меліоративні спорудження й дренаж,шахти, тунелі, греблі, естокади) та передавальні пристрої.

З метою володіння виділяють: нерухомість для ведення бізнесу;для проживання власника; для інвестицій; як товарний запас.

За формою власності: приватний, державний та муніципальнийфонд.

За ступенем спеціалізації:

спеціалізована нерухомість — нерухомість, яка в силу свогоспеціалізованого характеру досить рідко, або ніколи не здаєть-ся в оренду, не продається на відкритому ринку, окрім випад-ків, коли ця нерухомість реалізується як частина бізнесу, щоїї використовує (наприклад, нафтопереробні та хімічні заводи;електростанції; музеї; бібліотеки);

неспеціалізована — інша нерухомість, на яку існує попит наринку для інвестування, використання з існуючою чи іншоюаналогічною метою.

Залежно від готовності до експлуатації виділяють об'єкти неру-хомості введені в експлуатацію; ті, що вимагають реконструкції чикапітального ремонту; а також недобудовані об'єкти. Недобудованіоб'єкти — це об'єкти, для яких в установленому порядку не оформ-лені документи про їх прийняття в експлуатацію. Їх можна поділитина дві групи: об'єкти, на яких ведуться роботи, і ті, на яких роботиприпинені з певних причин (консервація або повне припинення ро-біт).

Залежно від можливості відтворення у натуральній формі виділя-ють: відтворювальні об'єкти нерухомості — будинки, споруди, багато-річні насадження та невідтворювальні — земельні ділянки.

Стосовно до житлових об'єктів нерухомості можливі різні типо-логічні побудови.

Так, залежно від тривалості й характеру використання житла ви-діляють:

первинне житло — місце постійного проживання,

вторинне житло — заміське, яке використовується протягомобмеженого часу,

третинне житло — призначене для короткострокового прожи-вання (готелі тощо).

Щодо умов великих міст прийнято виділяти:

Житло високого ступеня комфортності (елітне житло). До та-кого житла ставляться такі основні вимоги: розміщення у найбільшпрестижних районах міста; цегляні стіни; гарний вид із вікон; вільнепланування; загальна площа квартир не менше 100 м2; наявність двохабо більше ізольованих кімнат за конфігурацією наближених до ква-драта та великої кухні (площею не менше 15 м2); цілодобова охорона;підземний гараж, паркінг, соціальний склад мешканців, близько роз-ташовані магазини та служи побуту.

Для малоповерхових будинків котеджного типу, що входять доскладу елітних, характерне: розміщення на відстані близько 1 годиниїзди від міста, цегляні стіни, два або більше рівнів забудови, наявністьоб'єктів побутового та інженерного обслуговування.

Житло підвищеної комфортності. Для об'єктів властиві такіознаки: можливість розміщення у різних районах міста, крім місцьмасового будівництва дешевого панельного житла; індивідуальнепланування, мінімальний розмір квартири 50-60 м2, розподіл нажитлову і не житлову зони, велика лоджія, наявність кількох санвуз-лів; обов'язково наявність місць паркування машин.

Стосовно малоповерхових будинків, розташованих у приміськійзоні, основними їх характеристиками є висока міцність, довговічність,низька теплопровідність стін, забезпеченість інженерними мережами.

Типове житло. Для нього характерне розміщення в будь-якомурайоні міста, відповідність архітектурно-планувальних параметрівсучасним будівельним нормам і правилам.

Для малоповерхової приміської забудови важливі не тількитехнічні характеристики, а й забезпеченість основними об'єктамисоціально-побутового призначення.

Житло низьких споживчих якостей. Вимоги до цього типу жит-ла досить невеликі, тому припускається, розташування в непрестиж-них районах, віддаленість від основних транспортних комунікацій,розміщення в перших поверхах будинків, занижені архітектурно-планувальні характеристики і т.п.

Наведена класифікація враховує переваги цільових груп спожи-вачів житла й рівень їхньої платоспроможності.

Агентства нерухомості в основу класифікації об'єктів житловоїнерухомості закладають дві групи факторів:

з одного боку, це фактори, що характеризують житло: загальнаплоща, поверх, висота стель, вартість;

з іншого, це фактори, що характеризують місце розташуванняй оточення: зона, район, вулиця, близькість до ділового центру,транспортних зупинок.

Крім наведених класифікацій об'єктів нерухомості можна зустрі-ти й інші типологічні характеристики нерухомості за інакшими озна-ками.