1. Вартість об'єктів оцінки. Види вартості

Як і будь-який товар на ринку об'єкти оцінки мають вартість таціну. Вартість — це міра того, скільки здатен заплатити потенцій-ний покупець за майно, що оцінюється. Це ніщо інше як еквівалентцінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей. Ціна —фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або його аналог уконкретній ситуації, тобто ціна конкретної укладеної угоди з майном.Вартість являє собою очікувану ціну, яка визначається конкретнимиумовами.

Ціна за договором може значно відрізнятися від вартості. Обу-мовлюється це впливом різних факторів на ціну та на вартість оціню-ваного майна.

Вартість визначається наступними параметрами:

Попитом — кількістю продукції та майна, що знаходять на ринкуплатоспроможних покупців. Збільшення попиту призводить до зрос-тання вартості.

Корисністю — здатністю продукції та майна задовольняти потре-би користувача протягом певного часу. Чим біліше потреб задоволь-няє дана продукція чи майно, тим більше попит на неї. При цьомузростання корисності супроводжується збільшенням вартості.

Дефіцитністю — обмеженістю пропозиції. Не зважаючи на вели-кий попит та корисність продукції й майна, вони не будуть мати вар-тості до тих пір, поки не стануть дефіцитними.

Можливістю передачі прав власності — будь-яке майно тількитоді буде мати вартість, коли є можливість передачі прав власностіна нього.

На ціну ж, як правило, впливає безліч суб'єктивних факторів. На-приклад, обмеженість у часі на укладення угоди, непоінформованістьпродавця чи покупця про ринок майна, з яким укладається угода, проумови продажу, настрій учасників угоди на момент її укладання. Ча-сом ціна формується під впливом особистих уявлень учасників до-говору і не піддається прогнозам.

Виходячи з цього, можна говорити, що ринкова вартість —об'єктивна, оскільки визначається реальними ринковими факторами,а ціна — суб'єктивна, оскільки відображає наміри власника, оренда-тора тощо.

Оцінка вартості майна завжди проводиться з конкретною метою(визначення ціни продажу; отримання кредиту; страхування майната т.п.). Ця мета обумовлює вибір виду вартості, яку необхідно ви-значити. Наприклад, при укладанні угоди купівлі-продажу об'єктанеобхідно визначити його ринкову вартість; при здійсненні інвести-цій — інвестиційну; при страхуванні майна — вартість відтворення;при кредитуванні — вартість застави, при ліквідації — ліквідаційну.Отже, одне й те саме майно може мати різні вартості залежно від при-значення оцінки.

Відповідно до Національного стандарту № 1 «Загальні засадиоцінки майна та майнових прав» виділяють такі види вартості: рин-кова вартість, інвестиційна вартість, вартість ліквідації, оподаткову-вана вартість нерухомості, вартість відтворення, вартість заміщення,страхова, споживча вартість та інші.

Найбільш розповсюдженим видом вартості є ринкова вартістьРинкова вартість — вартість, за яку можливе відчуження об'єкта,що оцінюється, на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою,укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповід-ного маркетингу та за умови, що кожна зі сторін діяла зі знаннямсправи, розсудливо і без примусу. Під датою оцінки мають на увазідату (число, місяць, рік), на яку проводиться оцінка майна та визна-чається його вартість. Ринкова вартість відображає взаємодію про-давців, покупців та інвесторів на ринку відповідного майна. Ринковавартість обов'язково розраховується у випадках, коли здійснюєтьсявідчуження або передача прав власності.

Інвестиційна вартість — вартість, визначена з урахуваннямконкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт, що оці-нюється. Типовий інвестор, вкладаючи кошти у майно, прагне нелише повернути вкладений капітал, а ще й отримати прибуток навкладений капітал. Саме бізнес та нерухомість розгадаються як ін-струменти для генерування потоків доходу. Тому як інвестиційнавартість виступає вартість капітальних вкладень для конкретногоінвестора з урахуванням його вимог до інвестицій. Інвестиційнавартість — це суб'єктивний вид вартості, оскільки визначаєтьсявона для конкретного інвестора з урахуванням його індивідуальнихвимог до інвестицій. Це найвища ціна, яку може заплатити інвесторза об'єкт, враховуючи очікувану прибутковість даного інвестицій-ного проекту.

Інвестиційна вартість відмінна від ринкової вартості. Це обу-мовлено низкою причин, зокрема такими, як: відмінність у баченні(оцінці) майбутньої прибутковості майна, ступеню ризику, податко-вої ситуації та інше. Іншими словами, інвестиційна вартість є прирос-том ринкової вартості об'єкта в результаті інвестицій у даний проект.Ринкова та інвестиційна вартості співпадають лише тоді, коли очіку-вання конкретного інвестора є типовими для даного ринку.

У сфері страхування часто використовують поняття вартості від-творення та вартості заміщення.

Вартість відтворення — визначена на дату оцінки поточнавартість витрат на створення (придбання) у сучасних умовах ново-го об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінювання, із застосуваннямідентичних матеріалів та технологій.

Вартість заміщення — визначена на дату оцінки поточна вар-тість витрат на створення (придбання) об'єкта, подібного до об'єкта,що оцінюється, який може бути йому рівноцінною заміною. Розра-ховується шляхом врахування витрат на створення об'єкта тієї ж ко-рисності з урахуванням існуючих на дату оцінки цін та вимог до поді-бних об'єктів (сучасний дизайн, матеріали тощо).

Таким чином, вартість відтворення виражається витратами навідтворення точної копії об'єкта оцінювання, а вартість заміщення —витратами на створення сучасного об'єкта-аналога.

Якщо власник приймає рішення про закриття підприємства чийого ліквідацію (за власним бажанням або за рішенням судовогооргану), то визначається ліквідаційна вартість. Ліквідаційна вар-тість — вартість об'єкта оцінки за умови, якщо цей об'єкт має бітивідчуженим у термін значно коротший ніж термін експлуатації поді-бних об'єктів. Зазвичай ліквідаційна вартість розраховується за умо-ви вимушеного продажу об'єкта. Враховуючи те, що строки продажуобмежені, їх недостатньо для того, щоб усі потенційні покупці мализмогу ознайомитися з виставленим на ринок об'єктом, ліквідаційнавартість може бути значно нижчою ніж ринкова.

Виділяють також утилізаційну вартість об'єкта оцінювання —це вартість об'єкта, яка дорівнює ринковій вартості матеріалів, щовходять до його складу, з урахуванням витрат на утилізацію об'єктаоцінки.

Вартість у використанні — вартість, визначена за умови при-пущення, що подальше використання об'єкта, що оцінюється будетаким самим як і до моменту визначення його вартості, незалежно відтого, чи є таке використання найбільш ефективним.

Таким чином, великої кількості операцій з нерухомістю відпові-дає декілька видів вартостей.