2. Фактори, що впливають на ціну об'єктів

Зміна вартості майна залежить від низки факторів, які можнаоб'єднати у такі групи: економічні, фізичні, соціальні, демографічні,екологічні фактори, та фактори державного регулювання. Кожен з фак-торів впливає на вартість майна в сторону її збільшення або зниження.

Під впливом економічних факторів формується середній рівеньцін угод. До економічних факторів належать: економічний рівеньрозвитку країни, темпи зростання ВНП, грошово-кредитна політика,темпи інфляції, коливання ділової активності та інші. Економічнимифакторами, що визначають попит, є: зайнятість населення, рівень се-редньої заробітної плати та доходів населення, рівень цін, наявністьджерел фінансування, доступність та умови кредиту на купівлю жит-ла. На пропозицію впливають: наявність вільних земельних ділянокта об'єктів, що простоюють; орендні ставки та ціни на готові об'єкти;собівартість будівництва.

Фізичними факторами є:

характеристика місця розташування. Враховується рівеньрозвитку конкретного регіону, міста, характер сусіднього ото-чення або престижність району, відстань від центру, ступіньрозвитку інфраструктури і транспортного сполучення (напри-клад, близькість зупинок транспорту);

характеристики власне ділянки: розмір, форма, площа, під'їзди,благоустрій, загальний вид, привабливість тощо;

характеристики будівель та споруд: тип будівлі, рік побудо-ви, стиль, стан будівля (необхідність капітального ремонту);архітектурно-конструктивні рішення; поверх, планування,перспектива зносу; наявність комунальних послуг (газу, води,електроенергії, в разі відсутності яких, при оцінюванні розра-ховуються витрати на підключення цих комунікацій) тощо.

Соціальні фактори представлені характеристиками населення.Сюди відносять: житлові умови населення, потреби у придбанні зем-лі, об'єктів нерухомості (малих, великих, дорогих, дешевих).

Демографічні фактори: тенденції зміни чисельності населення,розміру сім'ї, рівня смертності та народжуваності та інші. Демогра-фічні та соціальні фактори свідчать про попит на майно та його рівень.

Фактори державного регулювання (або адміністративні факто-ри) здатні чинити на вартість великий вплив. До сфери державногорегулювання відносять: обмеження обігу на нерухомість, контрольземлекористування, нормативне встановлення ставок орендної пла-ти; зонування, будівельні норми та правила та інші.

Екологічні фактори — параметри оточуючого середовища, щовпливають на ефективність та корисність об'єкта. До екологічнихфакторів належить:

механічне забруднення (наприклад, забруднення територіїсміттям);

теплове забруднення, яке розглядається як підвищення темпе-ратури середовища навколо об'єкта нерухомості, наприклад, узв'язку з викидами нагрітого повітря, газів чи води від джерелазабруднення;

зміна природного освітлення території об'єкта внаслідок заті-нення його сусідніми об'єктами нерухомості, штучними дже-релами світла;

шумові, електромагнітні та радіаційні параметри та інше.

Серед великої кількості факторів, під впливом яких формується

вартість об'єктів, особливо слід виділити фактор часу та ризики.

Фактор часу, мабуть, — найважливіший фактор, що впливає навсі ринкові процеси, на ціну, на вартість, на прийняття рішень. Ринко-ва вартість об'єкта змінюється в часі, під впливом багатьох факторів,тому вона може бути розрахована на даний момент часу. Завтра ринко-ва вартість може бути вже іншою. Отже, постійна оцінка і переоцінкаоб'єктів власності в цілому є необхідною в умовах ринкової економіки.

При оцінці важливо пам'ятати, що існують різні види ризику, і жод-не з вкладень в умовах ринкової економіки не є абсолютно безризико-вим. Під ризиком розуміють непостійність і невизначеність, пов'язаніз кон'юнктурою ринку, макроекономічними процесами і т. ін. Іншимисловами, ризик — це вірогідність того, що доходи, які будуть отриманівід інвестування, виявляються більші або менші ніж прогнозовані.

Усі види ризиків так чи інакше мають фінансовий вимір, збіль-шуючи витрати за проектом або угодою та знижуючи доход, або при-зводять до перевищення запланованих строків інвестування, або украйньому випадку — до втрати не тільки доходу, але й капіталу. Томунеобхідно шукати всі можливі шляхи для зменшення ступеню ризиків.