3. Принципи оцінки

В основі науки про оцінку лежить ряд принципів, які керуютьпроцесом виконання будь-якого завдання з оцінки та складання будь-якого звіту. Ці принципи являють собою трактову загальноекономіч-них законів з позицій учасників ринку нерухомості та дозволяютьоб'єднати, узагальнити фактори, які впливають на вартість майна.Правильне використанні принципів дозволяє отримати достовірнівисновки щодо вартості оцінюваного об'єкта.

Принципи оцінки — це перелік методичних правил, на основіяких визначається ступінь впливу різноманітних факторів на вар-тість об'єкта, що оцінюється.

Всі принципи поділяються на три групи:

принципи, засновані на уявленнях власника (користувача) промайно;

принципи, пов'язані з експлуатацією майна;

принципи, пов'язані з ринковим середовищем.

Особливе місце серед усіх існуючих принципів займає принципнайбільш ефективного використання. Він не належить ні до однієї зперерахованих груп, а розглядається окремо як узагальнюючий прин-цип.

До конкретного оцінюваного об'єкта можуть бути застосованівідразу декілька принципів. У той же час, не в кожній ситуації, можназастосувати всі принципи в повному обсязі.

Принципи, засновані на уявленнях власника (користувача) промайно дозволяють із точки зору користувача визначити корисністьоб'єкта, його прийнятну ціну на ринку, очікувані вигоди від володін-ня об'єктом. До цієї групи віднесені: принцип корисності; принципзаміщення; принцип очікування.

Будь-який об'єкт оцінки має вартість тоді, коли може бути корис-ним потенційному власникові для реалізації визначеної ним еконо-мічної функції. Корисність об'єкта — це здатність майна задовольни-ти потреби користувача у даному місці протягом визначеного часу.Принцип корисності заснований на тому, що об'єкт із більшою корис-ністю для користувача має і більшу вартість на ринку. Так, напри-клад, ціни продажу квартир у цегляних будинках вищі ніж у панель-них, оскільки в них краща звуко- та теплоізоляція, а стіни «дихають».

Корисність нерухомості, призначеної для отримання доходу, ви-ражається у вигляді потоку доходів. Доходи можуть бути отриманівнаслідок використання об'єкта під магазин, склад, стоянку тощо.

Принцип заміщення дозволяє встановити верхню межу вартостіоцінюваного майна. Він полягає в тому, що поінформований поку-пець в умовах відкритого ринку не заплатить за об'єкт нерухомостібільше, ніж за об'єкт, що має таку ж корисність, прибутковість абобільше ніж складуть витрати на створення аналогічного об'єкта вприйнятний термін. Якщо на ринку є декілька об'єктів нерухомостіз однаковою корисністю для користувача, то більшим попитом будекористуватися об'єкти, що мають найнижчу ціну.

У покупця є варіанти вибору, й тому на вартість конкретногооб'єкта вплине наявність пропозиції аналогів або вартість їх ство-рення у прийнятний для нього термін. На вибір інвестора вплиневартість запропонованих на ринку об'єктів з аналогічною прибутко-вістю, які розглядаються ним як альтернативна можливість інвесту-вання. Наприклад, замість того, щоб купити три дешеві автостоянкиу малонаселеному районі, підприємець може придбати одну дорогуавтостоянку у центральній частині міста, щоб отримати аналогічнувіддачу на інвестиції.

Принцип очікування заснований на тому, що на вартість майнавпливають вигоди (переваги), що можуть бути отримані у майбут-ньому від володіння цим об'єктом.

Очікування майбутніх вигод виражається у грошовій формі,при цьому коректування до поточної вартості об'єкта можуть бутияк позитивними так і негативними. Наприклад, економічний спад,недостатня охорона порядку, негативна думка суспільства можутьпризвести до відмови потенційних покупців від придбання майна уданому районі. Очікуване будівництво станцій метро підвищить вар-тість неподалік розташованих житлових будинків без їх фізичнихзмін.

Таким чином, принцип заснований на привабливості майбутніхвигод від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивнихочікувань, тим більша вартість об'єкта.

Принципи, пов'язані з експлуатацією майна це: принцип внеску;граничної продуктивності; принцип збалансованості.

Принцип внеску заснований на вимірюванні вартості кожногоокремого елемента об'єкта, що оцінюється, яка вноситься ним до за-гальної вартості об'єкта. Враховується вплив як наявності елемента(внеску), так і його відсутності на зміну вартості майна.

Принцип граничної продуктивності полягає у тому, що додатковігрошові внески власника у об'єкт нерухомості будуть супроводжу-ватися зростанням вартості об'єкта до точки максимальної продук-тивності, після чого витрати на створення додаткових покращень небудуть повністю компенсовані збільшенням вартості об'єкта.

Наприклад, поновлення інтер'єру кафе привабить додатковихвідвідувачів, що підвищить доход об'єкта. Ще більш якісний дорогийремонт цього ж приміщення, що перебуває у доброму стані, може невплинути на зростання доходу. Отже, витрати на другий ремонт небудуть компенсовані.

Принцип збалансованості побудований на тому, що чим більшгармонійні та збалансовані елементи об'єкта, тим вище його вартістьна ринку. Наприклад, вартість ресторану з просторою залою будевища вартості аналогічного ресторану, в якому для прийому відвіду-вачів облаштоване вузьке витягнуте приміщення; житловий будинокз гарним плануванням, продуманою системою комунікацій має біль-шу вартість, ніж об'єкт, елементи якого менш збалансовані. Згідно зпринципом збалансованості необхідно також ураховувати кількістьготелів, ресторанів, підприємств торгівлі в одному районі.

Принципи, пов'язані з ринковим середовищем — це: принципвідповідності; принцип попиту й пропозиції; принцип конкуренції.

Ця група принципів дає змогу визначити:

залежність вартості об'єкта нерухомості від місця його розта-шування;

відповідність нерухомого майна за архітектурним стилем і рів-нем зручностей потребам ринку;

рівень конкуренції на ринку оцінюваного майна;

зміну вартості об'єктів нерухомості під впливом фізичного йморального зносу.

Принцип відповідності заснований на тому, що об'єкт нерухомостідосягає максимальної вартості в оточенні гармонуючих об'єктів присумісному характері використання земельної ділянки. Використанняземельної ділянки повинно відповідати існуючим стандартам району,у якому знаходиться нерухомість. Нове будівництво повинно бутивитримано у переважаючому стилі.

Саме однорідність об'єктів у районі і підтримує їх вартість на пев-ному рівні. Наприклад, наявність поряд з дорогими житловими будин-ками старих домів приведе до зменшення ціни елітної нерухомості.

Принцип попиту та пропозиції побудований на визначенні вар-тості об'єкта співвідношення попиту та пропозиції на ринку нерухо-мого майна.

Закон пропозиції полягає у тому, що виробники вважатимуть завигідніше спрямовувати більшу кількість ресурсів на виробництводаного товару при більш високому рівні цін на цей товар, аніж прибільш низькому. Тому, якщо, незважаючи на зростання цін продажута підвищення ставок орендної плати, нерухомість продовжує корис-туватися попитом, на ринку нерухомості буде з'являтися все більшакількість забудовників.

Із зростанням пропозиції, ринкова ціна на