3. Принципи оцінки

магниевый скраб beletage

В основі науки про оцінку лежить ряд принципів, які керуютьпроцесом виконання будь-якого завдання з оцінки та складання будь-якого звіту. Ці принципи являють собою трактову загальноекономіч-них законів з позицій учасників ринку нерухомості та дозволяютьоб'єднати, узагальнити фактори, які впливають на вартість майна.Правильне використанні принципів дозволяє отримати достовірнівисновки щодо вартості оцінюваного об'єкта.

Принципи оцінки — це перелік методичних правил, на основіяких визначається ступінь впливу різноманітних факторів на вар-тість об'єкта, що оцінюється.

Всі принципи поділяються на три групи:

принципи, засновані на уявленнях власника (користувача) промайно;

принципи, пов'язані з експлуатацією майна;

принципи, пов'язані з ринковим середовищем.

Особливе місце серед усіх існуючих принципів займає принципнайбільш ефективного використання. Він не належить ні до однієї зперерахованих груп, а розглядається окремо як узагальнюючий прин-цип.

До конкретного оцінюваного об'єкта можуть бути застосованівідразу декілька принципів. У той же час, не в кожній ситуації, можназастосувати всі принципи в повному обсязі.

Принципи, засновані на уявленнях власника (користувача) промайно дозволяють із точки зору користувача визначити корисністьоб'єкта, його прийнятну ціну на ринку, очікувані вигоди від володін-ня об'єктом. До цієї групи віднесені: принцип корисності; принципзаміщення; принцип очікування.

Будь-який об'єкт оцінки має вартість тоді, коли може бути корис-ним потенційному власникові для реалізації визначеної ним еконо-мічної функції. Корисність об'єкта — це здатність майна задовольни-ти потреби користувача у даному місці протягом визначеного часу.Принцип корисності заснований на тому, що об'єкт із більшою корис-ністю для користувача має і більшу вартість на ринку. Так, напри-клад, ціни продажу квартир у цегляних будинках вищі ніж у панель-них, оскільки в них краща звуко- та теплоізоляція, а стіни «дихають».

Корисність нерухомості, призначеної для отримання доходу, ви-ражається у вигляді потоку доходів. Доходи можуть бути отриманівнаслідок використання об'єкта під магазин, склад, стоянку тощо.

Принцип заміщення дозволяє встановити верхню межу вартостіоцінюваного майна. Він полягає в тому, що поінформований поку-пець в умовах відкритого ринку не заплатить за об'єкт нерухомостібільше, ніж за об'єкт, що має таку ж корисність, прибутковість абобільше ніж складуть витрати на створення аналогічного об'єкта вприйнятний термін. Якщо на ринку є декілька об'єктів нерухомостіз однаковою корисністю для користувача, то більшим попитом будекористуватися об'єкти, що мають найнижчу ціну.

У покупця є варіанти вибору, й тому на вартість конкретногооб'єкта вплине наявність пропозиції аналогів або вартість їх ство-рення у прийнятний для нього термін. На вибір інвестора вплиневартість запропонованих на ринку об'єктів з аналогічною прибутко-вістю, які розглядаються ним як альтернативна можливість інвесту-вання. Наприклад, замість того, щоб купити три дешеві автостоянкиу малонаселеному районі, підприємець може придбати одну дорогуавтостоянку у центральній частині міста, щоб отримати аналогічнувіддачу на інвестиції.

Принцип очікування заснований на тому, що на вартість майнавпливають вигоди (переваги), що можуть бути отримані у майбут-ньому від володіння цим об'єктом.

Очікування майбутніх вигод виражається у грошовій формі,при цьому коректування до поточної вартості об'єкта можуть бутияк позитивними так і негативними. Наприклад, економічний спад,недостатня охорона порядку, негативна думка суспільства можутьпризвести до відмови потенційних покупців від придбання майна уданому районі. Очікуване будівництво станцій метро підвищить вар-тість неподалік розташованих житлових будинків без їх фізичнихзмін.

Таким чином, принцип заснований на привабливості майбутніхвигод від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивнихочікувань, тим більша вартість об'єкта.

Принципи, пов'язані з експлуатацією майна це: принцип внеску;граничної продуктивності; принцип збалансованості.

Принцип внеску заснований на вимірюванні вартості кожногоокремого елемента об'єкта, що оцінюється, яка вноситься ним до за-гальної вартості об'єкта. Враховується вплив як наявності елемента(внеску), так і його відсутності на зміну вартості майна.

Принцип граничної продуктивності полягає у тому, що додатковігрошові внески власника у об'єкт нерухомості будуть супроводжу-ватися зростанням вартості об'єкта до точки максимальної продук-тивності, після чого витрати на створення додаткових покращень небудуть повністю компенсовані збільшенням вартості об'єкта.

Наприклад, поновлення інтер'єру кафе привабить додатковихвідвідувачів, що підвищить доход об'єкта. Ще більш якісний дорогийремонт цього ж приміщення, що перебуває у доброму стані, може невплинути на зростання доходу. Отже, витрати на другий ремонт небудуть компенсовані.

Принцип збалансованості побудований на тому, що чим більшгармонійні та збалансовані елементи об'єкта, тим вище його вартістьна ринку. Наприклад, вартість ресторану з просторою залою будевища вартості аналогічного ресторану, в якому для прийому відвіду-вачів облаштоване вузьке витягнуте приміщення; житловий будинокз гарним плануванням, продуманою системою комунікацій має біль-шу вартість, ніж об'єкт, елементи якого менш збалансовані. Згідно зпринципом збалансованості необхідно також ураховувати кількістьготелів, ресторанів, підприємств торгівлі в одному районі.

Принципи, пов'язані з ринковим середовищем — це: принципвідповідності; принцип попиту й пропозиції; принцип конкуренції.

Ця група принципів дає змогу визначити:

залежність вартості об'єкта нерухомості від місця його розта-шування;

відповідність нерухомого майна за архітектурним стилем і рів-нем зручностей потребам ринку;

рівень конкуренції на ринку оцінюваного майна;

зміну вартості об'єктів нерухомості під впливом фізичного йморального зносу.

Принцип відповідності заснований на тому, що об'єкт нерухомостідосягає максимальної вартості в оточенні гармонуючих об'єктів присумісному характері використання земельної ділянки. Використанняземельної ділянки повинно відповідати існуючим стандартам району,у якому знаходиться нерухомість. Нове будівництво повинно бутивитримано у переважаючому стилі.

Саме однорідність об'єктів у районі і підтримує їх вартість на пев-ному рівні. Наприклад, наявність поряд з дорогими житловими будин-ками старих домів приведе до зменшення ціни елітної нерухомості.

Принцип попиту та пропозиції побудований на визначенні вар-тості об'єкта співвідношення попиту та пропозиції на ринку нерухо-мого майна.

Закон пропозиції полягає у тому, що виробники вважатимуть завигідніше спрямовувати більшу кількість ресурсів на виробництводаного товару при більш високому рівні цін на цей товар, аніж прибільш низькому. Тому, якщо, незважаючи на зростання цін продажута підвищення ставок орендної плати, нерухомість продовжує корис-туватися попитом, на ринку нерухомості буде з'являтися все більшакількість забудовників.

Із зростанням пропозиції, ринкова ціна на об'єкти зменшується.Надмірний попит призводить до пропозиції об'єктів за більш висо-кими цінами та зростаюча ціна витісняє деяких споживачів з ринку.

Вартість буде зменшуватися із зростанням попиту та зменшен-ням пропозиції. Коливання попиту та пропозиції на ринку нерухо-мості відбувається повільно. При цьому попит швидше піддаєтьсязмінам, ніж пропозиція: якщо є попит, то збільшити кількість пропо-зиції буває важко, оскільки будинки будуються довго — від декількохмісяців до декількох років, а у випадку надлишку нерухомості, цінизалишаються низькими декілька років. Тому оцінювачу необхіднопостійно слідкувати за розвитком та станом ринку.

Безумовно, закон попиту та пропозиції не абсолютне правило, щовиконується усіх без винятку ситуаціях. Наприклад, зниження цінинадто дорогих будинків (віл) може призвести до зменшення обсягівпопиту на них, якщо покупцями керує не тільки та не стільки бажан-ня отримати чисто економічну вигоду, скільки необхідність постійнодемонструвати свою приналежність до вузького кола «вибраних». Інавпаки, підвищення ціни подібного товару, що робить його недо-ступним для рядового покупця, перетворює його у символ багатствата збільшує обсяги попиту.

Принцип конкуренції базується на тому, що ринкові ціни встанов-люються на певному рівні з урахуванням конкуренції.

Основною рисою конкурентного ринку є наявність великої кіль-кості незалежно діючих продавців, що пропонують свою продукцію.Конкурентна фірма не може встановлювати ринкову ціну, оскільки їїчастка у загальному обсязі пропозиції незначна. Встановлювати ціну,вищу за ринкову марно, оскільки покупці не стануть купувати про-дукцію.

Принцип найбільш ефективного використання передбачає ви-значення вартості майна за умови використання його найкращим,найбільш ефективним способом, навіть якщо поточне використанняоцінюваного майна інше. Оцінювач має проаналізувати альтернатив-ні варіанти використання об'єкта, виявити найкращий та найбільшефективний з усіх можливих варіантів і саме його використовуватидля розрахунку ринкової вартості майна.

При цьому, для варіанту найбільш ефективного використанняоцінюваного об'єкта існує декілька обмежень: максимальна ефектив-ність, фінансова обґрунтованість, фізична здійсненність та відповід-ність законодавству.

Максимальна ефективність визначається дисконтуванням гро-шових майбутніх грошових потоків від альтернативних варіантів ви-користання майна з урахуванням рівня ризику інвестування.

Під фінансовою обґрунтованістю мають на увазі обґрунтуваннядоцільності фінансування інвестиційного проекту, обґрунтуванняздатності цього проекту забезпечити доход, що буде достатній дляпокриття інвестиційних витрат та отримання очікуваного прибуткуна вкладений капітал.

Обґрунтування можливості варіанту найбільш ефективного ви-користання бути фізично здійсненним будується на аналізі співвід-ношення якості, витрат та терміну реалізації проекту, вірогідностістихійного лиха, доступності транспорту, можливості підключеннядо комунікаційних послуг.

Для встановлення відповідності варіанту використання законо-давству необхідно проаналізувати будівельні та екологічні нормати-ви: обмеження поверховості, заборона на будівництво в даному райо-ні, зонування, пожеженебезпечність та інше.

Результати аналізу найбільш ефективного використання врахо-вуються, коли вартість майна визначається з метою вибору відповід-ного варіанту будівництва чи реконструкції, під час аналізу інвести-ційних проектів.

У цілому, використання принципів оцінки дозволяє врахуватинайбільш важливіші фактори, що впливають на вартість оцінюваногомайна, та допомагають максимально наблизити отримані результатидо реальної економічної дійсності.

Запитання для самоперевірки

Чим відрізняються поняття «вартість» і «ціна»?

Які ви знаєте види вартості?

Як пов'язані між собою вид вартості та мета оцінки?

Охарактеризуйте чинники, що впливають на вартість оцінюва-ного майна.

Які основні принципи оцінки; їх групування?

Тестові завдання

1. Ціна і вартість:

а)         завжди співпадають;

б)         не співпадають.

2*. На розмір вартості у разі оцінки впливають:

а)         попит;

б)         пропозиція;

в)         ризик;

г)         настрій учасників угоди.

Ціна може відхилятися від вартості через:

а)         певні інтереси покупця або продавця;

б)         залежно від фінансових можливостей;

в)         ціна не відрізняється від вартості;

г)         через обставини, зазначені у пунктів а) і б).

Яка вартість не відповідає видам вартості з позицій оці-нювання:

а)         інвестиційна;

б)         нормативна;

в)         ринкова;

г)         страхова.

Найбільш вірогідна ціна, яка виникає між типовим продав-цем та покупцем має назву:

а)         ринкова вартість;

б)         інвестиційна вартість;

г) балансова вартість.

Вартість об'єкта, розрахована для конкретного інвестората заснована на його планах, називається:

а)         вартістю у використанні;

б)         інвестиційною вартістю;

в)         обґрунтованою ринковою вартістю;

г)         балансовою вартістю.

Ринкова та інвестиційна вартості найчастіше:

а)         співпадають;

б)         не співпадають.

Вартість створення (придбання) сучасного до оцінюваногомайна об'єкта-аналога має назву:

а)         балансова вартість;

б)         вартість заміщення;

в)         вартість відтворення;

г)         скрапова вартість.

Вартість створення (придбання) ідентичного до оцінюва-ного майна об'єкта має назву:

а)         балансова вартість;

б)         вартість заміщення;

в)         вартість відтворення;

г)         скрапова вартість.

До принципів, заснованих на уявленнях власника (корис-тувача) відносять принципи:

а)         корисності, заміщення, очікування;

б)         доданої продуктивності, граничної продуктивності, збалан-сованості;

в)         відповідності, попиту та пропозиції, конкуренції.

До принципів, пов'язаних з ринковим середовищем відно-сять принципи:

а) корисності, заміщення, очікування;

б)         доданої продуктивності, граничної продуктивності, збалан-сованості;

в)         відповідності, попиту та пропозиції, конкуренції.

12. До принципів, пов'язаних з експлуатацією об'єкта оцінкивідносять принципи:

а)         корисності, заміщення, очікування;

б)         доданої продуктивності, граничної продуктивності, збалан-сованості;

в)         відповідності, попиту та пропозиції, конкуренції.

13*. Що з нижчепереліченого відповідає визначенню ринковоївартості:

а)         найбільш імовірна ціна угоди;

б)         покупець і продавець мають типову мотивацію;

в)         вартість, розрахована з урахуванням продажу в кредит;

г)         вартість, розрахована на конкретну дату;

д)         об'єкт оцінки виставлений на відкритий ринок у формі пу-блічної оферти.

Що з нижчепереліченого відповідає визначенню інвести-ційної вартості:

а)         вартість для конкретного інвестора;

б)         вартість в обміні;

в)         вартість, розрахована на основі дисконтування очікуванихдоходів;

г)         вартість у користуванні;

д)         усі відповіді відповідають визначенню інвестиційної вартості.

Якщо інвестор отримує об'єкт нерухомості, виходячи ізпропозиції про збільшення його прибутковості, то він виходитьіз принципу;

а)         заміщення;

б)         конкуренції;

в)         корисності;

г)         очікування;

д)         внеску.