1. Структура процесу оцінки : Оцінка бізнесу та нерухомості : B-ko.com : Книги для студентів

1. Структура процесу оцінки

Оцінка може бути масовою та індивідуальною. Масова оцінка —це оцінка великої кількості об'єктів на конкретну дату з використан-ням стандартних методик та статистичного аналізу. Індивідуальнаоцінка — це оцінка конкретного об'єкта на певну дату. Тому можнасказати, що масова оцінка — приблизна, а індивідуальна — точна,отримана у результаті детального аналізу реальних даних про анало-ги. Далі мова йтиме про індивідуальну оцінку.

О0

(і)

(і)©

©©

Індивідуальна оцінка проводиться у декілька етапів, що об'єднаніу поняття «процес оцінки». Процес оцінки майна — послідовністьдій, що виконуються оцінювачем під час визначення ним вартостіоб'єкта. Зазвичай, виділяють сім етапів, представлених на рис. 4.1.

На етапі «Постановка завдання та укладення договору на оцінкуоб'єкта»:

Ідентифікується та детально описується об'єкт, що буде оціню-ватися: фіксується інформація про його місце розташування, право-вий статус, відомості про склад та інші характеристики.

Визначається мета оцінки. Мета оцінки — використання висно-вку про оцінену вартість. Мета багато в чому визначає вид вартості,яку необхідно визначити, характер даних, що будуть використовува-тися, принципи, судження та підходи, якими буде керуватися оціню-вач.

Визначається вид оціночної вартості. Вид вартості обов'язковоповинен відповідати меті оцінки та визначатися відповідно до зако-нодавчих стандартів, та загальноприйнятих правил оціночної діяль-ності.

Встановлюється дата оцінки — календарна дата, станом на якувизначається вартість об'єкта, що оцінюється.

Оцінка проводиться на підставі договору між суб'єктом оціноч-ної діяльності — суб'єктом господарювання — та замовником оцінкиабо на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизищодо оцінки майна. Договір на проведення оцінки майна укладаєтьсяу письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім.Під час укладання багатостороннього договору, крім замовника оцін-ки стороною договору може виступати особа-платник (якщо послугисуб'єкта оціночної діяльності оплачує інша особа, а не замовник).

На етапі «Попередній огляд та складання плану робіт» визна-чають, яка інформація (дані) необхідна та достатня для проведенняоцінки, визначаються джерела та способи її отримання; витрати назбір та обробку необхідних даних, а також винагорода оцінювача,складається план виконання робіт щодо визначення вартості об'єкта.

Інформація про об'єкт оцінки може бути зовнішньою — характе-ризувати умови функціонування об'єкта оцінки у регіоні, галузі таекономіці в цілому; та внутрішньою — вона дає уявлення про діяль-ність оцінюваного об'єкта.

Необхідна інформація може бути отримана з періодичних виданьта іншої літератори, присвяченої ринку нерухомості, із спеціалізова-них баз даних державних органів влади та органів місцевого самовря-дування, від ріелторських та будівельних фірм, від інших оцінювачів.Для її отримання можуть знадобитися відповідні фахівці, відрядженняв інші регіони, маркетингові, соціологічні та інші дослідження. Томувитрати на збір та обробку інформації можуть включати: витрати надоступ до платних баз даних або інших джерел інформації; витратина відрядження, на оплату маркетингових, соціологічних та інших до-сліджень, на оплату послуг спеціалістів, що долучаються до процесуоцінки (залежно від обставин оцінювач може скористатися послугамиюристів, бухгалтерів, будівельників, архітекторів), витрати на підго-товку матеріалів до звіту про оцінку (карти, схеми, таблиці, фотознім-ки). Винагорода оцінювача встановлюється, виходячи із усіх заплано-ваних витрат з урахуванням складності завдання та обсягу робіт.

На етапі «Збір та обробка даних» збираються дані як про самоб'єкт, що оцінюється, так і про його оточення (місце розташуван-ня, район, регіон розташування). Може знадобитися інформаціяпро об'єкти-аналоги в інших регіонах, про ціни їх продаж, вартістьбудівельно-монтажних робіт як об'єкта, що оцінюється, ат к і анало-гів; про навколишнє середовище (клімат, екологію, геологію), даніпро соціальні, політичні, правові та інші фактори, що впливають навартість об'єкта оцінки. Потім перевіряється повнота та достовір-ність отриманої інформації. Зібрані дані обробляються та готуютьсядля подальшої обробки.

Наступний етап передбачає аналіз найбільш ефективного вико-ристання майна. Обґрунтовуючи вибір варіанта найкращого вико-ристання об'єкта оцінки необхідно обов'язково враховувати наступнівимоги: таке використання повинно бути максимально ефективним зусіх законодавчо дозволених варіантів, фінансово обґрунтованим таможливим бути реалізованим.

Етап «Застосування підходів до оцінки вартості майна» включаєвизначення вартості об'єкта за традиційними підходами до оцінки:витратним, доходним та порівняльним. Оцінювач повинен викорис-тати (або обґрунтувати відмову від використання) наступні три під-ходи: витратний, доходний та порівняльний, самостійно визначаючиконкретні методи в рамках кожного з підходів. Вибір підходів визна-чається метою оцінки конкретного об'єкта та видом вартості, що роз-раховується.

Після застосування підходів проводиться узгодження отриманихрезультатів, після чого складається звіт про оцінку — документ, вякому міститься обґрунтований висновок оцінювача стосовно оціне-ної вартості нерухомості. Залежно від умов договору цей звіт можебути простим бланком, складеним за стандартною формою, або до-кладною письмовою доповіддю. Звіт не повинен допускати неодноз-начного тлумачення або вводити в оману.