1. Загальна характеристика витратного підходу.Сфера застосування

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості ви-трат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим її ко-ригуванням на суму зносу (знецінення).

В основу підходу покладено тезу: «жоден потенційний поку-пець (або інвестор) не заплатить за об'єкт, що оцінюється, біль-ше, ніж можуть скласти витрати (у поточних цінах) на створенняоб'єкта, який буде його точною копією або функціональним анало-гом, мати ту ж саму корисність». Вартість об'єкта нерухомості,розрахована за витратним підходом, — це ринкова ціна, яку необ-хідно заплатити, аби придбати нерухомість, що характеризуєтьсятакими самими параметрами і таким самим ступенем зносу, що йоціню ване майно.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корис-ності та заміщення.

Основними методами в рамках витратного підходу є метод пря-мого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення(заміщення) полягає у визначенні вартості відтворення (заміщення)із подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Використовуючи витратний підхід необхідно розрізняти вартістьвідтворення та вартість заміщення.

Вартість відтворення — це вартість створення об'єкта, ідентично-го тому, що оцінюється. Вона визначається витратами на будівництвоу поточних цінах на момент оцінки точної копії земельних покра-щень, із використанням таких самих матеріалів, будівельних стандар-тів, проектних рішень та збереженням усіх елементів неефективності,що й в об'єкта оцінки. Наприклад, якщо у будинку, що оцінюється єпідвал, який постійно затопляється і внаслідок цього ніколи не вико-ристовується, то витрати на його створення теж повинні бути врахо-вані у вартості відтворення цього будинку.

Вартість заміщення виражає у грошовій формі витрати на будів-ництво земельних покращень, які мають таке ж саме функціональнепризначення, що й об'єкт оцінки, із використанням сучасних стан-дартів, матеріалів, дизайну у поточних цінах. У вартості заміщенняне будуть враховані витрати на створення зазначеного вище підвалу,оскільки таке приміщення не відповідає сучасним споживчим влас-тивостям об'єкта.

З позицій потенційного покупця оцінка покращень за вартістюзаміщення є більш мотивованою, ніж за вартістю відтворення. Алепри цьому оцінювач ризикує визначити вартість будівництва будів-лі, відмінної від тієї, яка оцінюється, що, найчастіше, суперечить метіоцінки.

Головна перевага витратного підходу полягає у придатності йогозастосування для оцінки нерухомості на малоактивних ринках. На-приклад, унікальні об'єкти продаються рідко або зовсім не продають-ся, тому в цьому випадку — єдиний можливий спосіб визначити їхвартість — на основі витрат.

Специфічною сферою застосування витратного підходу є оцін-ка суспільно-державних об'єктів нерухомості (наприклад, лікарень,шкіл, музеїв, бібліотек тощо) та спеціальних об'єктів, оскільки такемайно не призначене приносити доход, а, крім того, важко знайти до-статньо даних про продаж аналогів.

Успішно застосовують підхід при техніко-економічному обґрун-туванні нового будівництва, під час оцінки недобудованих об'єктів татих, що реконструюються. Застосування підходу дозволяє обґрунту-вати доцільність конкретного будівництва чи реконструкції.

Важливою сферою застосування підходу виступає ринок стра-хових послуг та система диференційованого оподаткування нерухо-мості.

Недоцільно застосовувати витратний підхід для визначення рин-кової вартості тих об'єктів, ринок купівлі-продажу яких достатньорозвинутий.

Послідовність визначення ринкової вартості нерухомості за ви-тратним підходом складається з таких етапів (рис. 5.1.):

визначення ринкової вартості земельної ділянки як вільної тадоступної для найбільш ефективного використання (Вееш);

визначення вартості відтворення (В) або заміщення (Вз)об'єкта;

розрахунок вартості загального знецінення (З) об'єкта оцінки;

визначення ринкової вартості об'єкта (Во) за формулою:

В = В . + В (В) — З.   (5.1)

о          землі.   в N з'   v /

Стосовно першої операції слід відзначити таке: в умовах зако-нодавчої бази України в ряді випадків основна складова частина не-рухомості — земельна ділянка — не є власністю власника земельнихпокращень, розташованих на ній. Тому, в даному випадку, можнаоцінювати лише право користування цією земельною ділянкою. Екс-пертна оцінка земельної ділянки та розташованих на ній земельнихпокращень у цілому може бути здійснена лише, якщо є документаль-не оформлення права власності на земельну ділянку. В усіх інших ви-падках, як об'єкт оцінки, виступають лише поліпшення на відповіднійземельній ділянці, а саме: будівлі, споруди, багаторічні насадження.