2. Методи розрахунку вартості відтворення та заміщення

У практиці оціночної діяльності застосовуються чотири взаємо-пов'язаних методичних прийоми розрахунку вартості відтворення тавартості заміщення: кількісний метод, метод вартості конструктивнихелементів, метод порівняльних одиниць та метод об'єктів-аналогів.

Кількісний метод (інша його назва — відповідно до кошторису ви-трат на будівництво) — це оцінка об'єкта на основі повного коштори-су витрат на його будівництво. Сутність цього методичного прийомуполягає у складанні кошторису будівництва оцінюваного об'єкта всучасних умовах. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бутизначною мірою полегшений, якщо є старі кошториси будівництваоцінюваного об'єкта. Якщо ж такі відсутні, то експерт-оцінювач можезвернутися до послуг спеціаліста зі складання кошторисів, який роз-робить новий кошторис для цього об'єкта, із використанням єдинихнорм розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, кошто-рисних норм і правил та іншої необхідної документації.

Визначення вартості об'єкта за вартістю конструктивних еле-ментів — це оцінювання нерухомості на основі розміру вартості ство-рення його основних елементів. Використовуються дані про вартістьрізних елементів (компонентів чи складових частин) будинку. Ком-понентами можуть бути: фундамент, стіни, перегородки, перекриття,покрівля, інженерне устаткування, обладнання та ін. Компоненти пе-ремножуються на їх укрупнені вартісні показники.

Метод порівняльних одиниць — витрати на спорудження одинич-ного показника вибраного об'єкта-аналога збільшуються залежно відкількості таких одиничних показників в об'єкті, що оцінюється й до-даються. Одиницею виміру вартості у даному методі є уніфікованийпоказник споживчої корисності оцінюваного майна (1 м2 загальноїплощі приміщень, 1 м3 ємності складських приміщень, 1 машино-місце гаражів та стоянок машин тощо).

Метод об'єктів-аналогів. Вартість об'єкта оцінки визначається завартістю об'єкта-аналога. При необхідності виконується коригуван-ня по сукупності їх конструктивних відмінностей.

Перший та другий методичні підходи використовуються, як пра-вило, відносно недобудованих об'єктів, які можуть бути добудова-ні, у тому числі і зі зміною їх функціонального призначення, а та-кож відносно функціонально та конструктивно нетипових об'єктів.В основу цих методичних підходів покладено визначення вартостівідтворення об'єктів нерухомості. Третій та четвертий підходи ви-користовують, як правило, до об'єктів, що будувалися за типовимипроектами, або якщо відновлення об'єкта є недоцільним у його пер-вісному вигляді за будівельним проектом і функціональним призна-ченням. Основою цих методичних підходів є визначення вартостізаміщення.