3. Визначення зносу об'єктів нерухомості

З позиції оцінювача нерухомості знос або знецінення — втра-та будівлями, спорудами та іншими об'єктами нерухомості вартос-ті під впливом різних факторів. Залежно від факторів, під впливомяких знижується вартість об'єкта нерухомості, виділяють: фізичний,функціональний та зовнішній види зносу.

Фізичний знос — знос, зумовлений частковим або повним фізич-ним руйнуванням будівельних конструкцій унаслідок впливу фізич-них, кліматичних та інших факторів, або внаслідок неправильної екс-плуатації об'єкта. Як видно з визначення, фізичний знос буває двохтипів: перший виникає під впливом штучних та природних факторів,другий — під впливом експлуатаційних факторів.

Функціональний знос — зменшення вартості майна внаслідокневідповідності функціональних характеристик об'єктів нерухомос-ті сучасним вимогам для даного типу об'єктів. Функціональний видзносу зумовлений, в основному, впливом науково-технічного про-гресу в галузі архітектури та будівництва. У вітчизняній економічнійлітературі функціональний знос називається моральним.

Економічний або зовнішній знос — втрата вартості нерухомостівнаслідок дії соціально-економічних факторів зовнішнього середови-ща. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний спад у ра-йоні, де розташований об'єкт, великий потік транспорту в межах квар-талу; зміна співвідношення між попитом та пропозицією на ринку;зміна фінансових умов, законодавства; місце розташування об'єкта (уцентрі ділової частини міста чи в густонаселеному житловому районі).

На практиці оціночної діяльності розрізняють знос, що можливоусунути, та знос, який неможливо або економічно недоцільно усуну-ти. Фізичний та функціональний види зносу визначаються станом са-мого об'єкта, зовнішній — впливом оточуючого середовища. Відповід-но, фізичний та функціональний види зносу поділяються на знос, щоможливо усунути та знос, що неможливо усунути. Зовнішній знос за-вжди носить характер зносу, що не усувається. Критерієм зносу з точ-ки зору можливостей його усунення є порівняння витрат на його усу-нення з розміром додатково отриманої вартості. Знос, який можливоусунути, припускає, що витрати на його усунення менші за додатко-во додану до об'єкта вартість. Знос, який неможливо або економічнонедоцільно усунути, — це знос, при якому витрати на виправлення де-фекту перевищують вартість, яка при цьому буде додана до об'єкта.

Існує декілька методів визначення розміру накопиченого зносу.Основними з них є метод порівняння, метод розрахунку терміну жит-тя, та метод розбиття.

Метод порівняння полягає у розрахунку ринкової вартості накопи-ченого зносу об'єкта нерухомості шляхом зіставлення його вартості від-творення з поточними цінами продажу аналогічних об'єктів. При ви-користанні цього методу рекомендується така послідовність процедур:

відбір нещодавно-проданих об'єктів, які є аналогами для об'єк-та нерухомості, що оцінюється, за характером покращень; коригуван-ня їх цін продажу;

визначення вартості земельної ділянки об'єкта-аналога (Вз);

визначення вартості покращень відібраних об'єктів з урахуван-ням зносу як різниця між ціною продажу об'єкта зіставлення та вар-тістю земельної ділянки, на якій він розташований (Впз = ЦП — Вз);

розрахунок поточної вартості відтворення покращень кожноговідібраного об'єкта — Вв (за методикою розрахунку, що описана вище);

визначення розміру накопиченого зносу порівнювальних по-кращень як різниця між вартістю відтворення та ціною з урахуван-ням зносу (В — В );

J v в     пз/7

визначення середнього відсотка зносу порівнювальних об'єктівдля його перенесення на об'єкт оцінки. (Приклад використання наве-деної методики наведено у таблиці 5.1.).

Перевага розглянутого методу полягає в об'єктивності його ре-зультатів, оскільки, порівнюючи продажі, оцінювач тільки виявляєреакцію ринку на старіння об'єкта нерухомості та зміни оточуючогосередовища. Очевидно, чим достовірніша ринкова інформація та чимбільшу кількість продаж проаналізує оцінювач, тим більш точнішебуде отриманий ним результат.

Однак в українських умовах ця перевага методу перетворюєтьсяу його недолік. За умови відсутності активного ринку нерухомості таконфіденційності угод метод позбавляється інформаційної бази. Іншийнедолік методу — відсутність диференціації за видами та типами зносу,що обмежує використання цього показника в управлінні нерухомістю.І нарешті, метод досить трудомісткий, оскільки вимагає проведеннярозрахунків не лише по порівнянню продаж, але й по визначенню вар-тості земельної ділянки, вартості відтворення усіх об'єктів-порівняння.

Таблиця 5.1

Розрахунок накопиченого зносу методом порівняння продаж

Показник

Алгоритмрозрахунку

Об'єкт 1

Об'єкт 2

Об'єкт 3

Відкоригована ціна продажуоб'єктів порівняння, тис. грн.

ЦП