1. Сутність доходного підходу, сфера його застосування

Доходний підхід базується на визначенні вартості об'єкта неру-хомості на основі поточної вартості очікуваних доходів від володінняцим об'єктом. Описуюча модель доходного підходу у загальному ви-гляді може бути сформульована таким чином: «жоден потенційнийпокупець (інвестор) не заплатить за об'єкт оцінки суму більшу, ніжпоточна вартість майбутніх доходів, від його використання».

В основу підходу покладено такі принципи:

очікування, що полягає у тому, що вартість майна визначаєтьсярозміром майбутніх переваг від володіння об'єктом;

заміщення — потенційний покупець не заплатить за об'єкт біль-ше, ніж склали б витрати на придбання іншого майна, здатногоприносити аналогічний доход;

найбільш ефективного використання — вартість об'єкта ви-значається за поточною вартістю очікуваних доходів та роз-раховується, виходячи з найбільш ефективного використанняоб'єкта, включаючи доход від його можливого продажу.

Доходний підхід дозволяє врахувати очікуваний інвестиційнийдохід. Тому, його використання необхідне для аналізу доцільностіінвестування та при обґрунтуванні рішення про фінансування ін-вестицій у нерухомість. Цей підхід більше, аніж порівняльний та ви-тратний, відображає уявлення потенційного покупця (інвестора) прооб'єкт оцінки як джерела прибутку.

Найчастіше підхід використовується під час визначення вартостімайна, що здатне потенційно приносити прибуток — це комерційнанерухомість (офісні, складські приміщення, торгові площі, готелі);деякі види житлової нерухомості; цілісні майнові комплекси; фінан-сові інтереси; універсальне обладнання. Досить важко та недоречновикористовувати методи доходного підходу при оцінці неприбут-кової нерухомості; майна, здатного функціонувати лише як частинабільш крупної виробничої структури.

Основними недоліками підходу є:

необхідність прогнозування довгострокового потоку доходів;

вплив факторів ризику на прогнозований потік;

проблематичність збору даних про доходність аналогічнихоб'єктів.

На відміну від витратного та порівняльного підходів, точністьпоказників прибутку, що прогнозуються, багато в чому залежитьвід суб'єктивних уявлень оцінювача. З усіх трьох підходів ступіньсуб'єктивізму у доходному підході найбільший.

Основними методами доходного підходу є метод прямої капіталіза-ції доходу та метод непрямої капіталізації доходу (або дисконтуваннягрошового потоку). Вибір конкретного методу залежить від обсягу на-явної ринкової інформації щодо очікуваних доходів від володіння (ко-ристування) майном, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо. Прицьому аналізуються такі можливі доходи: від передачі об'єкта в орендуабо від її експлуатації з виробничою чи іншою господарською метою.