2. Метод прямої капіталізації доходу

Метод прямої капіталізації використовується у випадках, колипрогнозований річний доход постійний, і не має чітко вираженої тен-денції до зміни, період його отримання не обмежений часом.

За методом прямої капіталізації вартість нерухомості визначаєть-ся за допомогою використання лише двох змінних: очікуваного до-ходу від оцінюваного об'єкта та норми доходу чи прибутку. Під дохо-дом, зазвичай, мають на увазі чистий операційний доход, який здатнапринести нерухомість за рік, під нормою прибутку — коефіцієнт абоставку капіталізації. Базова формула методу має такий вигляд:

V = —,            (6.1)

R

де V — вартість об'єкта нерухомості, розрахована за методом прямоїкапіталізації доходу;

— — чистий операційний доход за період;

R — ставка капіталізації.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовністьоціночних процедур:

Прогнозування валового доходу та операційних витрат. Визна-чення чистого операційного доходу як різниці між валовим до-ходом та операційними витратами;

Обґрунтування вибору оціночної процедури для визначенняставки капіталізації та її розрахунок;

Розрахунок вартості об'єкта за формулою 6.1.

Оцінку нерухомості починають із визначення потенційного ва-лового доходу. Потенційний валовий доход (ПВД) — максимальнийдоход, який спроможний принести оцінюваний об'єкт нерухомості.Він визначається шляхом розрахунку суми очікуваних надходженьвід об'єкта при 100%-му завантаженню площ. Потенційний валовийдоход — це сумарна виручка від основного виду діяльності та додат-кових послуг, які доповнюють основний вид діяльності. Так, напри-клад, якщо основним видом діяльності є здача приміщень в оренду,то орендна плата є валовим доходом від основного виду діяльності, аінші прибутки, які може отримувати власник майна (плата за корис-тування гаражами, стоянками, плата за встановлення реклами) — до-датковий прибуток.

Потім визначається дійсний валовий доход (ДВД) — потенційнийваловий доход за винятком збитків від вакансій (недовикористанняплощ об'єкта оцінки) та неплатежів (З).

ДВД = ПВД — З.       (6.2)

Після визначення дійсного валового доходу розраховується чис-тий операційний доход (ЧОД) — дійсний валовий доход від об'єктаоцінки за винятком витрат на його експлуатацію (В).

ЧОД = ПВД — З — В = ДВД — В. (6.3)

Витрати на експлуатацію об'єкта поділяються на операційні (екс-плуатаційні) витрати та резервні. До операційних відносяться витра-ти, пов'язані з експлуатацією об'єкта, наданням послуг користувачам,підтриманням потоку доходів. Операційні витрати поділяються напостійні та змінні.

Постійні витрати — витрати, які практично не залежать від сту-пеня експлуатації нерухомості (наприклад, податок на майно, страхо-ві внески і т.п.).

Змінні витрати — витрати, що змінюються залежно від ступе-ня використання та завантаження об'єкта нерухомості. До зміннихвитрат відносять плату за комунальні послуги, прибирання, вивізсміття, витрати на управління об'єктом (виплати адміністративномуперсоналу за укладення орендних угод на наявні площі, контроль засвоєчасність надходження орендних платежів, підтримання функці-ональної придатності об'єкта), заробітна плата обслуговуючому пер-соналу.

Резервні витрати — витрати, пов'язані з об'єктом нерухомості,які необхідно понести раз на декілька років, а також витрати, розміряких сильно змінюється з плином часу. Наприклад, заміна ліфтів,охоронної сигналізації, благоустрій пішохідних доріжок, під'їздів добудинку. Іншими словами до резервних витрат відносять витрати напридбання (заміну) для об'єкта, що оцінюється, різного приладдя.

Наступним кроком у методі прямої капіталізації є визначенняставки капіталізації. Ставка капіталізації — це показник, який вико-ристовується для перерахунку майбутніх доходів від об'єкта оцінкиу його поточну вартість. Цей показник враховує як чистий прибуток,що приносить оцінюваний об'єкт, так і відшкодування капіталу, ви-траченого на його придбання.

У загальному вигляді ставка капіталізації визначається як:

R = —,            (6.4)

V

Існують і інші методи розрахунку ставки капіталізації. Короткорозглянемо найбільш поширеніші з них.

Метод аналізу ринкових аналогів полягає у порівнянні об'єктаоцінки з об'єктами-аналогами. Вважається, що у подібних об'єктіводнакові ставки капіталізації. Визначення ставки капіталізації (фор-мула 6.4) за цим методом базується на аналізі ринкових даних провартість об'єктів-аналогів та чисті операційні доходи, отримані від їхексплуатації.

Метод кумулятивної побудови — це спосіб послідовного збіль-шення першої складової ставки капіталізації — базової ставки на різ-ні види ризику. За базу береться безризикова ставка відсотка і до неїпослідовно додаються коригування на різні види ризику, пов'язаніз особливостями оцінюваного майна. Математично розрахунок вар-тості за методом кумулятивної побудови можна представити у вигля-ді такої формули:

n

R = R6 + 1К,   (6.5)

г=1

де R6 — базова ставка;

К — і-те коригування на вид ризику.

У країнах із розвиненою та відносно збалансованою економікоюбазова ставка визначається, як правило, виходячи зі ставки прибут-ку за довгостроковими урядовими облігаціями. Цей вибір обумовле-но тим, що довгострокові урядові позики характеризуються доситьнизьким рівнем ризику та високим рівнем ліквідності. Тоді, коли дер-жавні цінні папери не можна вважати безризиковими, необхідно шу-кати інші підходи до визначення ставки. Наприклад, за базову став-ку можна приймати ставку за валютними депозитами Центральногобанку або інших надійних банків. При достатньо розвинутому ринкуоб'єкта оцінки як основний метод визначення коригувань до базовоїставки використовується метод експертних оцінок.

Метод пов'язаних інвестицій використовується, якщо для купівліоб'єкта нерухомості використовується як власний капітал так і запо-зичений.

а)         ставка капіталізації на власний капітал ^в) визначається яквідношення частини чистого прибутку від експлуатації об'єкта не-рухомості, що приходиться на власний капітал, до розміру власногокапіталу;

б)         ставка капіталізації на запозичений капітал (Rз) визначаєть-ся як відношення щорічних витрат по погашенню заборгованості доосновної суми іпотечного кредиту.

Загальна ставка капіталізації ^о) визначається за формулою:

Rо = m х Rз + Re(1 - m),         (6.6)

де m — коефіцієнт іпотечної заборгованості, розрахований як відно-шення розміру запозиченого капіталу до загальної суми вкладеногокапіталу.

Метод Еллвуда — модифікований метод пов'язаних інвестицій,який враховує тривалість періоду капіталовкладень та зміну з часомвартості об'єкта.

Основна перевага методу прямої капіталізації — простота розрахун-ків. Інша його перевага полягає в тому, що він так чи інакше безпосе-редньо відображає ринкову кон'юнктуру. Це пов'язано з тим, що прийого застосуванні, як правило, береться достатньо велика кількість угодіз власністю та проводиться їх аналіз із точки зору прибутку та вартості.Однак метод не слід використовувати, коли відсутня інформація проринкові угоди; якщо об'єкт ще не добудований, а значить не вийшов нарежим стабільних доходів; та коли об'єкт піддається сильним руйнуван-ням внаслідок стихійного лиха, тобто вимагає серйозної реконструкції.

Метод має ще один досить вагомий недолік. У формулі розра-хунку поточної вартості об'єкта (6.1) присутній показник чистогоопераційного доходу. Для його розрахунку необхідно володіти вели-ким масивом інформації, яка часто відноситься до комерційної таєм-ниці, та відповідно, доступ до неї обмежений. У зв'язку з цим завдан-ня зібрати інформацію про ринкові угоди та розрахувати коефіцієнткапіталізації — досить складна проблема.