3. Метод дисконтування грошових потоків

Метод непрямої капіталізації доходу (або метод дисконтуваннягрошових потоків) використовується у тих випадках, коли прогно-зовані грошові потоки від використання об'єкта нерухомості є нео-днаковими за розміром або непостійними протягом періоду прогно-зування.

Головною особливістю цього методу та його головною перевагоює те, що він дозволяє врахувати несистематичні зміни прибутку, дляяких у сучасній економіці нашої країни є всі передумови: зміна цінна сировину, матеріали, енергоресурси, зміни в законодавстві, а та-кож те, що за допомогою даного методу можна оцінити об'єкт, якийне лише приносить нерівномірні надходження прибутку, але й навітьзбитковий.

Ринкова вартість об'єкта нерухомості за методом дисконтуваннягрошових потоків визначається як сума поточних вартостей доходівза кожен період прогнозування та вартості реверсії, розрахованої завідповідною ставкою.

Отже, перша складова вартості — це поточна вартість річних до-ходів упродовж терміну володіння нерухомим майном. Потік чистогоопераційного доходу за майбутні періоди приводиться до його поточ-ної вартості за формулою дисконтування за відповідною ставкою. Всіпоточні вартості додаються:

(6.7)

де ЧОДі — доход у і-тому році;

n — останній рік прогнозного періоду (періоду володіння);d — норма віддачі на капітал (ставка дисконтування).

Друга складова — вартість реверсії — доход у кінці періоду во-лодіння майном; ніщо інше, як поточна вартість доходу, яку можнаотримати від власності протягом залишку строку його економічногоіснування (або у процесі перепродажу). Доход приводиться до поточ-ної вартості через ставку дисконтування:

ВЯ =    ,           (6.8)

i=n+1 (1 + d )

де k — термін економічного існування нерухомого майна.

Метод дисконтування грошового потоку передбачає таку послі-довність оціночних процедур:

Обґрунтування періоду прогнозування.

У світовій практиці стандартним терміном прогнозування вважа-ється термін — 10-15 років. Однак в умовах нестабільної економіки,економіки перехідного періоду, якою є економіка України, періодпрогнозування може бути звужено до 2-3 років. Звісно, що вартістьоб'єкта, розрахована у другому випадку, буде значно менша, ніж вар-тість, отримана з використанням більш тривалого періоду прогнозу-вання прибутків, крім того, такий стан не відображає «дійсного» ста-ну об'єкта, а є наслідком труднощів у складанні прогнозу.

Прогнозування розмірів грошових потоків:

будуються тренди грошових потоків доходів та витрат;

оцінюється періодичність отримання доходу.

Обґрунтування вибору оціночної процедури визначення став-ки дисконтування та її розрахунок.

Ставка дисконтування означає складний відсоток, який викорис-товується при розрахунку поточної вартості майбутніх платежів. Іс-нують різні методи визначення ставки дисконтування:

метод побудови;

метод порівняння альтернативних інвестицій;

метод виділення.

Метод побудови базується на тому, що ставка дисконтування є функ-цією ризику і може бути визначена як добуток усіх ризиків, пов'язанихз придбанням та експлуатацією об'єкта нерухомості або іншими опера-ціями відносно об'єкта оцінки (враховуються, наприклад, ризик ринкунерухомості, ринку капіталів, низької ліквідності, інфляції, управліннянерухомістю, а також фінансовий, екологічний, законодавчий ризики).

В основі методу порівняння альтернативних інвестицій містить-ся положення про те, що аналогічні за ризиком проекти повинні матианалогічні ставки дисконтування.

Метод виділення передбачає, що ставка дисконтування розрахо-вується на підставі даних про укладені угоди.

Визначення поточної вартості грошового потоку (формула 6.7);

Прогнозування вартості реверсії (за формулою 6.8);

Визначення вартості об'єкта оцінки за формулою:

(6.9)

Метод дисконтування грошових потоків використовується (тадає добрі результати) відносно більшості комерційних об'єктів. З те-оретичної точки зору цей метод є найкращим, але він досить трудо-місткий. Проте є випадки оцінки, які неможливо виконати, не вико-риставши метод дисконтування, — це, наприклад, розробка та оцінкаінвестиційних проектів.

Питання для самоперевірки

У чому полягає сутність доходного підходу до оцінки нерухо-мості?

Які принципи оцінки покладено в основу підходу.

Проаналізуйте сферу застосування доходного підходу.

У чому полягають особливості застосування методу прямої ка-піталізації доходу?

Охарактеризуйте методи визначення ставки капіталізації.

У чому полягають особливості застосування методу дисконту-вання грошових потоків?

Тестові завдання

1. Провідні принципи дохідного підходу:

а)         очікування, заміщення, найбільш ефективного використання;

б)         заміщення, корисності;

в)         очікування, заміщення, корисності.

2*. Дохідний підхід необхідно використовувати:

а)         при техніко-економному обґрунтуванні нового будівництва;

б)         для аналізу доцільності інвестування;

в)         при обґрунтуванні рішення про інвестування в об'єкт оцінки.

Якщо бізнес приносить потік доходів, що нестабільно змі-нюється, який метод доцільно використовувати для його оцінки?

а)         метод надмірних доходів;

б)         метод капіталізації доходу;

в)         метод чистих активів;

г)         метод дисконтування грошових потоків.

Коли використовується метод дисконтування грошовихпотоків?

а)         якщо прогнозуються постійні прибутки;

б)         коли прогнозується отримання нерівних грошових потоків.

За методом прямої капіталізації вартість об'єкта визна-чається таким чином:

а)         чистий операційний дохід/ставка капіталізації:

б)         прибуток/собівартість;

в)         валовий прибуток/дисконт.

Ставка капіталізації розраховується як відношення:

а)         потенційного валового доходу до ціни об'єкта нерухомості;

б)         чистого операційного доходу за період до вартості об'єктанерухомості;

в)         валових прибутків до операційних витрат;б) від об'єкта оцінювання до об'єкта-аналога.

Розрахункові завдання

№ 1. Постановка завдання: Визначити ставку дисконтування.Характеристика господарської ситуації: Заміський котедж оці-нений у 100 000 дол. Відомо, що на момент оцінки ставка Ощадбан-ку по валютних внесках становить 10% річних. На думку оцінювача,

типовий інвестор зажадає як мінімум 7% річних у валюті за ризик ка-піталовкладень у нерухомість. Експертний аналіз свідчить про те, щотипові ставки за компенсацію інвестиційного менеджменту й низькуліквідність становлять по 1,5%. Інвестор бажає повернути вкладенийкапітал протягом 20 років, отже, щорічне повернення по прямоліній-ному методу складе 5%.

№ 2. Постановка завдання: Визначити чистий дохід (збитки) дооподаткування.

Характеристика господарської ситуації:

місячна рента звичайно становить $300 за м2;

поточні ставки при недовантаженні наближаються до 16%;

площа кожної секції 500 м2;

будинок складається із трьох секцій;

плата управляючому становить 4% від дійсного валового до-ходу;

управляючий одержує додаткову винагороду в $1000;

на ремонт будинку щорічно витрачається 3% від дійсноговалово го доходу;

юристові й бухгалтерові власник змушений оплачувати $5000;

інші видатки становлять 10% від дійсного валового доходу;

щорічно на податки й обслуговування боргу витрачається$90 000.

№ 3. Постановка завдання: Знайдіть чистий операційний дохідуправляючого житловим фондом.

Характеристика господарської ситуації: У житловому комплексіналічується 50 квартир. Місячна ставка орендної плати по кожній ізквартир становить $500. Усі орендні договори укладаються на 1 рік.Середньорічна оборотність квартир становить 40%. Період часу, необ-хідний у середньому для того, щоб новий орендар зайняв квартиру, щопустує, становить 2 місяці. Крім того, безнадійні борги оцінюються вполовину від кожного відсотка заборгованості по орендній платі. Вина-города управляючого $3000 за рік, для проживання в даному комплек-сі йому надається квартира. Постійні видатки з комплексу становлять$40 000, змінні — $300 на кожну зайняту квартиру в розрахунку на рік.У резерв на заміщення відраховується 3% дійсного валового доходу.

№ 4. Постановка завдання: Визначити ціну складу відповідно дойого юрисдикції.

Характеристика господарської ситуації: Оцінюване складськеприміщення має юрисдикцію — повне право власності (щодо спору-ди та земельної ділянки). Склад, недавно проданий за 1 000 000 тис.грн, має площу 4000 м2 і повністю зданий у довгострокову оренду на5 років (до продажу). Розташоване складське приміщення на орен-дованій у муніципалітету земельній ділянці. Аналіз даного сегментаринку нерухомості дозволив визначити ринкову орендну плату — 125тис. руб. за 1 м2 за рік та ставку дисконтування — 25%.

№ 5. Постановка завдання: Визначити найбільш вигідні умовиоренди для орендаря та орендодавця.

Вихідні дані: Строк оренди — 3 роки, 12% річних. Варіант 1 — пе-редплата 25 000. Варіант 2 — оплата в кінці терміну оренди у сумі33 000. Варіант 3 — сплата щороку на початку року по 12 000. Варіант4 — оплата на початку кожного року у розмірі 8500.

№ 6. Постановка завдання:

а)         скласти баланс;

б)         скласти звіт про рух грошових коштів;

в)         знайти:

потенційний валовий дохід;

дійсний валовий дохід;

чистий операційний дохід;

кошти до оподатковування;

іпотечну складову;

суму іпотечного кредиту;

вартість власного капіталу;

вартість поліпшень;

загальну вартість нерухомості;

загальну вартість поліпшень;

коефіцієнт недовикористання;

коефіцієнт завантаження;

коефіцієнт самооплатності (точка банкрутства);

коефіцієнт операційних видатків;

коефіцієнт покриття боргу;

мультиплікатор валових рентних платежів;

загальний коефіцієнт рентабельності;

ставку дивідендів на власний капітал.Вихідні дані:

загальна площа будинку 1000 м2;

вільна площа 40 кв. м;

ставка оренди для орендованих площ $120 /м2;

операційні видатки $54 000.

Видано іпотечний кредит на таких умовах:

строк — 20 років;

річна процентна ставка 9%;

платежі щомісячні;

платежі по обслуговуванню боргу $43 200;

коефіцієнт іпотечної заборгованості 80%;

вартість земельної ділянки $75 000.