1. Характеристика порівняльного підходу

Порівняльний підхід серед усіх підходів оцінювання власностінайбільш широко застосовується у країнах із розвиненою та віднос-но збалансованою економікою. У різних джерелах можна зустрітирізні його назви: метод порівняння продаж, ринковий метод, методаналогів та ін. Але, незважаючи на різні назви, сутність підходу за-лишається однією і тією ж — вартість власності визначається шляхомспівставлення цін нещодавніх продаж аналогів.

В основу методу покладена теза: «жоден покупець (інвестор) некупить об'єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витратина придбання на ринку подібного об'єкта з тією ж корисністю».

Процес використання цього методу досить простий: підбира-ється об'єкт нерухомості, який є аналогом об'єкта оцінювання, та

який уже має відому ринкову ціну. Потім після порівняння техніко-економічних параметрів об'єктів фіксуються відмінності та вносять-ся відповідні коригування у вартісному вигляді та визначається базо-ва вартість. Наприклад, у нещодавно проданій дачі є водопровід, а утієї, що оцінюється він відсутній. У цьому випадку коригування цінипродажу дачі повинно бути проведено шляхом віднімання відповід-ної грошової суми з ціни продажу аналога.

У загальному вигляді модель розрахунку ринкової вартостіоб'єкта оцінки за порівняльним підходом (Вп) має такий вигляд:

Вп = Ц ± К, п (7.1)

де Ц. — ціна продажу і-го об'єкта-аналога

К — розмір коригування ціни продажу і-го об'єкта оцінки.

Основні правила внесення коригувань до ціни продажу аналогівтакі:

Правило 1. Внесення коригувань здійснюється від об'єкта порів-няння до об'єкта оцінки.

Правило 2. Якщо об'єкт порівняння гірше за об'єкт оцінки, то ко-ригування будуть позитивні, якщо краще — негативні.

Реалізація підходу передбачає таку послідовність етапів:

Збір даних про продаж або пропозицію подібного майна наринку нерухомості; відбір об'єктів порівняння.

Перевірка достовірності отриманої інформації.

Зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступ-ним визначенням розміру коригування ціни продажу або цінипропозиції останніх.

Визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування роз-міру коригувань у вартості об'єктів-аналогів.

На початковому етапі оцінювач вивчає ринок з метою виявлення навідповідному ринку і його сегментах нещодавно проданих або запропо-нованих до продажу об'єктів-аналогів. Унаслідок приховування інфор-мації про умови продажу та реальну продажну ціну об'єкта (що нерідкозустрічається на українському ринку нерухомості) аналіз може базува-тися тільки на ціні пропозиції об'єктів-аналогів. Основними джерела-ми інформації є: дані реєстраційних, інформаційних служб, страховихкомпаній, брокерів на ринку нерухомості; інформація, яка надаєтьсяучасниками угоди; архіви оцінювача; періодичні видання з нерухомості.

Основні вимоги до об'єкта-аналога такі:

аналог є схожим з об'єктом оцінки за основними економічни-ми, матеріальними, технічними та іншими характеристиками;

ціна аналога відома з угоди, що відбулася при подібних обста-винах.

Збираючи інформацію, оцінювач повинен бути впевнений у її по-вноті та об'єктивності. Адже точність оцінки залежить від кількос-ті та якості використаної для аналізу інформації. Саме тому, великуувагу слід приділити перевірці даних про відібрані об'єкти-аналоги.Абсолютно однакових продаж не існує, співпадає лише ряд характе-ристик. У цій ситуації оцінювач повинен підходити до проблеми з на-ступної точки зору: будь-яка інформація краще ніж її відсутність. Алечим більш схожі відібрані об'єкти з оцінюваним, тим більш точнийрозмір вартості можна отримати у результаті застосування підходу.