2. Коригування даних про об'єкти-аналоги

Усі об'єкти нерухомості унікальні, однак не всі індивідуальні ха-рактеристики суттєво впливають на вартість. Аналізуючи аналогиоб'єкта оцінки, перш за все, необхідно врахувати такі відмінності:

Місце розташування. Розташування об'єкта нерухомості опису-ється цілим рядом характеристик. Для сільськогосподарських угідь —родючість, наявність меліоративних систем тощо; для об'єктів неру-хомості, що розташовані у містах, селищах, — доступність транспорту,стан оточуючого середовища, розвиненість соціально-побутової інф-раструктури, престижність проживання у тому чи іншому районі і т.п.

Умови фінансових розрахунків під час придбання нерухомості. Ко-ригування за цим елементом порівняння не потрібні, якщо розрахунокпокупця з продавцем здійснювався за власні кошти покупця. Якщодля придбання об'єкта нерухомості покупцем був отриманий кредит убанку або у фінансовій компанії, то необхідно внести коригування цінипродажу об'єкта на розмір плати за кредит. І, якщо покупець отримаввід продавця пільговий кредит, то необхідно продисконтувати грошовіпотоки іпотечного кредиту за ринковою нормою відсотка.

Умови угоди. Необхідно внести відповідні коригування, якщомали місце тиск на продавця, сімейний чи діловий зв'язок міжпродавцем та покупцем, відсутність широкої гласності та доступностідля всіх потенційних покупців.

Дата продажу. Цей елемент порівняння дозволяє врахувативплив фактора часу на динаміку угод на ринку нерухомості та від-повідно на рівень цін продажу. Складовими фактора часу є інфля-ція та дефляція, зміни у законодавстві, зміна попиту та пропозиції наоб'єкти і т.п.

Фізичні характеристики, які визначають корисність (а відпо-відно, і вартість) самого об'єкта оцінки. Перелік цих характеристикдосить різноманітний. Найбільш суттєвими є: вік та стан будівлі, видвикористаних будівельних матеріалів, розмір та форма земельної ді-лянки, архітектура та дизайнерське оформлення будинку та інші.

Економічні характеристики. До них відносять ті характеристи-ки, які впливають на основні результати використання доходної не-рухомості: умови та термін оренди, поточні витрати на підтриманняоб'єкта у функціонально придатному стані, якість управління.

Спосіб використання. Необхідно провести коригування вартос-ті тих об'єктів нерухомості, в яких спостерігається певне відхиленнявід цільового використання. Так, наприклад, квартира, що купувала-ся під магазин, могла бути куплена значно дорожче, ніж аналогічнаквартира, що використовується для проживання.

Наявність компонентів вартості, не пов'язаних із нерухоміс-тю. Згідно з визначенням категорії «нерухомість» необхідно про-аналізувати угоди купівлі-продажу об'єктів порівняння на предметвилучення з ціни продажу об'єкта-аналога вартості рухомого майна.Наприклад, якщо при продажі торгівельного павільйону, угода булаоформлена на все майно, включаючи і рухоме (касові апарати, різ-ні меблі, обладнання тощо), необхідно виключити з ціни продажуоб'єкта ринкову вартість рухомого майна.

Існують різні способи розрахунку коригувань:

аналіз парного набору даних — розрахунок коригувань шляхомпідбору парних продажів, що мають лише одну відмінність.Цей метод будується на припущенні, що різниця у вартостіоб'єктів, які мають одну відмінність, і є розміром коригування;

статичний аналіз — застосування математичних методів та ре-гресійного аналізу для обробки масиву даних;

аналіз витрат — врахування витрат на створення елементаоб'єкта (застосовується, наприклад, при розрахунку коригу-вань на наявність водопроводу чи забору на присадибній ді-лянці);

індивідуальні опитування — опитування професіоналів (екс-пертів) для використання результатів опитування як вторин-ної інформації (за причиною її суб'єктивізму) при внесеннікоригувань.

Крім вищезазначених методів розрахунку коригувань можуть ви-користовуватися й інші, а також їх різні комбінації.

Коригування проводиться за обраними одиницями порівняння.У практиці оціночної діяльності розглядають об'єкти нерухомості задвома групами: неосвоєні та освоєні земельні ділянки.

Для першої групи виділяють дві основні одиниці порівняння:

ціна за одиницю площі (за 1 га — для сільськогосподарських,лісних угідь, території промислової зони; за 1 сотку — під бу-дівництво власного будинку; за 1 м2 — під будівництво гаражів,торгових кіосків, павільйонів на території міста та ін.);

ціна за всю ділянку.

Для другої групи об'єктів нерухомості — забудованих земельнихділянок — за одиницю порівняння приймають:

ціни за 1 м2 загальної чи корисної площі житлового, офісного,будинку, готелю, дачі, квартири тощо. Наприклад, якщо роз-глядається доходна нерухомість (офісне, торговельне примі-щення), то корисною вважається площа, що здається в оренду(не враховується площа коридорів, ліфтів тощо);

ціни за кімнату, квартиру чи об'єкт нерухомості. Це можливолише при стандартних розмірах об'єктів порівняння.

Для внесення коригувань використовують такі методи:

Метод загальної суми — всі коригування вносяться у виглядігрошових сум.

Метод мультиплікативних відсоткових відхилень — вираженіу відсотках коригування враховують взаємозв'язок факторівміж собою (відмінні поправки менше 100%, позитивні — біль-ше). Наприклад, якщо район розташування об'єкта оцінки кра-ще, ніж в аналога на 15%, а під'їзні шляхи — гірші на 10%, токоригування складе відповідно 1,15 та 0,90.

Комбінований метод — використовуються коригування у ви-гляді грошових сум та відсотків.