4. Особливості оцінки об'єктів незавершеного будівництва : Оцінка бізнесу та нерухомості : B-ko.com : Книги для студентів

4. Особливості оцінки об'єктів незавершеного будівництва

Процедура оцінки вартості об'єктів незавершеного будівництва,

включаючи законсервовані об'єкти, визначається відповідно до За-кону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеногобудівництва» і включає такі етапи:

утворення державним органом приватизації (органом, уповно-важеним управляти державним майном) інвентаризаційної комісії вскладі працівників підприємства;

передача державному органу приватизації забудовником абозамовником бухгалтерської інформації щодо фактичних витрат набудівництво об'єкта за періодами їх здійснення та зазначенням дже-рела фінансування;

проведення аудиторської перевірки даних бухгалтерського об-ліку в разі, коли фінансування об'єкта незавершеного будівництваздійснювалося за рахунок власних коштів державного підприємстваабо власних коштів та централізованих капіталовкладень або власнихкоштів акціонерного товариства, на балансі якого перебуває об'єкт;

відбір експерта на конкурсних умовах у разі продажу будівель-них матеріалів, які знаходяться на будівельному майданчику недобу-дованого об'єкта, невстановленого устаткування, придбаного для за-безпечення функціонування об'єкта після завершення будівництва,та в разі прийняття рішень про необхідність проведення незалежноїоцінки недобудованих об'єктів;

проведення обстеження будівельного майданчика й технічногостану об'єкта;

проведення інвентаризації матеріалів, виробів, конструкцій,що завезені на будівельний майданчик, але не використані для будів-ництва, і устаткування, яке не передане для монтажу або такого, щоне потребує монтажу;

проведення стандартизованої оцінки та затвердження держав-ним органом приватизації акту оцінки вартості об'єкта незаверше-ного будівництва у термін, що не перевищує 2 місяці від визначеноїдати оцінки;

затвердження державним органом приватизації висновку провартість майна об'єкта приватизації (окремого майна) у термін, що неперевищує 3 місяці від визначеної дати оцінки.

Незалежна оцінка об'єктів незавершеного будівництва про-водиться із застосуванням витратного підходу шляхом визначеннявартості відтворення за вирахуванням фізичного зносу. Вартістьвідтворення об'єктів незавершеного будівництва (включаючи устат-кування для монтажу) визначається шляхом збільшення фактичноздійснених витрат за періоди на відповідний коефіцієнт індексації, тана сукупний коефіцієнт, що враховує перевищення річних індексівінфляції над 10%-м рівнем. Фізичний знос незавершеного будівни-цтва визначається на підставі обстеження його технічного стану.

Якщо комісією з приватизації підприємства прийнято рішенняпро включення вартості об'єкта незавершеного будівництва до скла-ду державного майна, вартість якого вилучається з чистої вартостіЦМК, вилученню підлягає також вартість устаткування для монта-жу, придбаного для забезпечення його функціонування. У цьому ви-падку зазначені вище об'єкти не переоцінюються, а вилучаються завартістю, відображеною в бухгалтерському обліку.

Запитання для самоперевірки:

Під час яких напрямків приватизації використовується екс-пертна оцінка майна?

Як вплинули різні етапи приватизації на формування принци-пів та методів експертної оцінки?

Які елементи активів не входять до складу статутного фондуакціонерного товариства, що створюється на базі державногопідприємства?

Як впливає кредиторська та дебіторська заборгованість на вар-тість цілісного майнового комплексу?

Що таке сукупний знос основних фондів, які його складові, якіметодичні підходи до їх кількісного вимірювання?

Розрахункові завдання

№ 1. Постановка завдання. Визначити розмір статутного фондуВАТ, яке створюється на базі державного підприємства.

Вихідні дані: Вартість необоротних активів державного підпри-ємства складає 25 млн грн, вартість оборотних активів — 2,4 млн грн,фонд забезпечення майбутніх витрат — 2,2 млн грн, дебіторська за-боргованість складає 0,7 млн грн, розмір поточних зобов'язань під-приємства — 1,8 млн грн, довгострокові зобов'язання — 4,9 млн грн.Вартість житлового фонду на балансі підприємства — 7,2 млн грн,вартість активів, що не підлягають приватизації — 0,7 млн грн.

№ 2. Постановка завдання: Визначити зважену середню вартістькапіталу компанії.

Характеристика господарської ситуації: Ринкова вартість звичай-них акцій підприємства становить 450 000 дол., привілейованих ак-цій — 120 000 дол., а загальний позиковий капітал — 200 000 дол. Вар-тість власного капіталу дорівнює 14%, привілейованих акцій — 10%,а облігацій підприємства — 9%. Ставка податку на прибуток t = 30%.

№ 3. Постановка завдання: На основі наведеної інформації(табл. 1 та табл. 2.) оцінити ринкову вартість ВАТ «Круглий Вал»,використовуючи метод галузевих співвідношень.

Характеристика господарської ситуації:

ВАТ «Круглий Вал» здійснює операційну діяльність за такиминапрямами: роздрібна торгівля, швейне виробництво, рестораннегосподарство.

Для виконання завдання необхідно:

Визначити фінансову базу розрахунку для кожного виду май-нового комплексу, що входить до окладу підприємства.

Експертно визначити індивідуальне значення галузевого кое-фіцієнта співвідношення між фінансовою базою та ринковоювартістю для кожного майнового комплексу окремо, враховую-чи обсяги діяльності та місцезнаходження.

Розрахувати ринкову вартість кожного елемента майновогокомплексу окремо. Визначити ринкову вартість ВАТ «Круг-лий Вал».

Таблиця 1

Характеристика елементів майнового комплексуВАТ «Круглий Вал»

 

Елементи майно-

 

 

Виручка від

вого комплексуВАТ «КруглийВал»

Місцезнаходження

Галузьдіяльності

реалізаціїтоварів та по-слуг, тис грн

1

Швейний цех

м. Київ,

вул. Полупанова, 12

швейне вироб-ництво

692,5

2

Ресторан № 1

м. Київ,

вул. Костянтинівсь-ка, 71

рестораннегосподарство

333,6

3

Ресторан № 2

м. Київ,

вул. Білоруська, 20

рестораннегосподарство

853,0

4

Магазин № 1

смт Зазим'є,вул. П. Мирного, 10

роздрібнаторгівля

235,2

5

Магазин № 4

м. Київ,

вул. Вишгородська,17

роздрібнаторгівля

706,8

6

Магазин № 6

м. Київ,пл. Фрунзе, 1

роздрібнаторгівля

507,8

Таблиця 2

Галузеві коефіцієнти ринкової вартості

Галузь бізнесу

Коефіцієнтоцінки

Фінансова база розрахункуринкової вартості

1

Підприємства машино-будування

1,5-2,5

Річний чистий дохід і запаси

2

Підприємства роздріб-ної торгівлі

0,75-1,5

Річний чистий дохід обладнан-ня і запаси

3

Ресторанне господарст-во

025-0 5

Обсяг річної виручки відреалізації продукції

4

Страхові агентства

1,0-2,0

Річні збори

5

Туристичні агентства

0,04-0,1

Річна виручка

6

Підприємства легкоїпро мисловості

1,25-1,75

Обсяг річної виручки від реалі-зації продукції

7

Рекламні агентства

0,5-0,7

Обсяг річної виручки від реалі-зації послуг