2. Міські землі як товар та об'єкт оцінки

Урбаністична концентрація населення та виробництва робитьміські землі унікальним ресурсом. Займаючи лише відсотки від за-гальної площі території України, міста концентрують понад дві тре-тини населення, більш 75% основних промислово-виробничих фон-дів, майже 95% фінансово-кредитних і науково-дослідних установ:зосереджують основні соціальні, виробничі, інформаційні та управ-лінські зв'язки.

Це створює для користувачів міських земель виключно сприят-ливі можливості для господарювання та підприємництва. Саме в цьо-му полягає причина великої привабливості міст, насамперед великих,що мають могутній багатофункціональний виробничий, науковий такультурний потенціал.

Таким чином, цінність міських земель полягає в їх здатності при-носити додатковий прибуток, що виникає в містах, перш за все, завдя-ки зручності місцеположення відносно ринків ресурсів і збуту та інф-раструктурному облаштуванню території. За можливості отриманняцього прибутку власно й сплачується плата за міські землі. Вона по-винна відповідати грошовій сумі, яка, якщо її покласти в банк, дастьу вигляді відсотків з внеску прибуток такого ж розміру, що й рентнийдоход, який щорічно отримується з даної земельної ділянки. Тобтоціна землі — це капіталізована земельна рента.

Рента — це взагалі, той вид народного доходу, що формується зурахуванням яких-небудь особливих переваг або сприятливих умов.Подібними перевагами можуть бути для хлібороба — родючість ґрун-ту або вигідних умов місця розташування, для промисловця — воло-діння секретом виробництва або пільги. Основна заслуга в розвиткутеорії земельної ренти відносно несільськогосподарських земель на-лежить Д. Рикардо й И. Г. Тюнену, які докладно вивчили залежністьренти від місця розташування ділянки.

У самих загальних рисах можна стверджувати, що цінність місь-ких земель складається з показників диференціальної, абсолютноїта монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельноїділянки й поділяється на:

ренту за рахунок доступності ділянок, що обумовлена зменшен-ням витрат на ввіз сировини, матеріалів, комплектуючих виробівна вивіз готової продукції, а також зростанням продуктивностіпраці робітників унаслідок зниження транспортної стомленості;

ренту за рахунок освоєнності території, що визначається зни-женням вартості продукції завдяки скороченням витрат настворення інженерно-транспортної інфраструктури (мереженерго- та водопостачання, каналізації, шляхів автомобільногота залізничного транспорту);

ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладеньв облаштування території, яка обумовлена можливостями йвигодами даної ділянки, а також способом її використання,зокрема, поєднання сумісних між собою функцій: пропорціядодаткових послуг формує за цих умов підвищений попит й,таким чином, збільшує споживчі властивості ділянки.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового викорис-тання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти вонане залежить від конкретних властивостей ділянки. Її показники від-носяться в цілому до галузі чи виду діяльності, що використовує зем-лю, і визначаються відповідно до притаманної їй органічній будовікапіталу. Її можна назвати рентою переваги цілі використання.

Монопольна рента в місті утворюється на всіх ділянках незалеж-но від їх властивостей, так як для розміщення будівництва потрібніділянки в певних місцях на певних територіях, а пропозиції вільнихділянок унаслідок обмеженості території міста в цілому не відповідаєпопиту на них. Особливо у районах, що мають ознаки, які практичнонеможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповіднітериторії, території з оздоровчими властивостями тощо.

Обмеженість міських земель як ресурсу з певними властивостя-ми на кожному етапі розвитку суспільства в рамках окремих регіонівта населених міст призводить до того, що визначальним у ціноут-воренні на міські землі є попит на розміщення в найсприятливішихумовах. Тобто реальна вартість землі може бути встановлена лише заумови існування ринку землі на підставі кон'юнктури попиту і про-позиції. Інакше кажучи, її формують чотири фундаментальних фак-тори: попит; пропозиція (точніше — їх обмеженість); корисність тавідчуженість об'єктів.

На врахування цих факторів зорієнтована переважна більшістьіснуючих методик оцінки землі, які будуються на визначенні й по-рівнянні ринкової вартості (ціни) земельних ділянок у межах (зонах)міст різної категорії.