3. Нормативна ціна й ринкова вартість : Оцінка бізнесу та нерухомості : B-ko.com : Книги для студентів

3. Нормативна ціна й ринкова вартість

Відповідно до правової бази в Україні здійснюється економічна тагрошова оцінка землі. При цьому економічна оцінка — «це оцінка земліяк природного ресурсу и засобу виробництва в залежності від продук-тивності земель, їх прибутковості». Економічна оцінка визначається вумовних кадастрових гектарах чи в грошових одиницях. Така оцінка єскладовою частиною державного земельного кадастру і використову-ється під час проведення грошової оцінки земельних ділянок.

У залежності від мети та порядку проведення грошова оцінкаможе бути нормативною чи експертною. Вибір методу оцінки обу-мовлює її спрямованість: чи буде вона зорієнтована на встановленняреальної ціни, чи буде носити нормативний характер. Тому важли-вим є чітке визначення та розмежування таких розумінь, як ринковавартість та нормативна цінність.

Для існування ринкової вартості необхідною умовою є наявністьринку відповідних типів об'єктів, аналогічних тим, що оцінюються.Відсутність зазначеного фактора вимагає від оцінювача використан-ня бази оцінки, яка відрізняється від ринкової. Заміна бази оцінки нанеринкову тягне за собою зміну методу оцінки.

У сучасних умовах, коли ринкові відносини тільки формують-ся, оцінка землі часто носить нормативний характер і здійснюєтьсяв рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про ха-рактер оптимального використання земель міст. Важлива роль тутналежить нормативній ціні, яка відображає якість міських земель зацілою низкою критеріїв: забезпеченістю інженерною, транспортноюта соціальною інфраструктурою, екологічними параметрами серед-овища, рівнем історико-культурної цінності, ступенем зв'язаностіжитла з місцем прикладення праці, відпочинку тощо. Це дає змогуодержувати уяву про можливу рентну цінність земельних ділянок,стає базою для обчислення розмірів диференційних ставок земель-них податків та зборів.

Таким чином, нормативна ціна землі — це показник, що характе-ризує вартість земельної ділянки певної якості та місцеположення,виходячи з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності.

У проекті Закону України «Про нормативну ціну землі й платуза землю» у статті 6 нормативна ціна землі визначається як вартістьземлі в грошовому або натуральному виразі, яка розраховується завеличиною еталонної прибутковості землі з одиниці площі й встанов-леного Кабінетом Міністрів України відсотка капіталізації чистогоприбутку від використання землі.

За суттю, нормативною ціною є показники грошової оцінки,прийнятої на державному рівні з метою економічного регулюванняземельних відносин на сучасному етапі. В основі грошової оцінкилежить капіталізація потенціального рентного доходу, що виникаєзавдяки облаштуванню міських територій і створенню особливихспоживчих властивостей міських земель з урахуванням розташуван-ня земельних ділянок у плані міста та їх функціонального викорис-тання.

Неринкова база оцінки, якою є нормативна ціна, має місце у сві-товій практиці оцінки міських земель. Вона широко використову-валася країнами з розвинутою ринковою економікою під час спадуактивності на ринках нерухомості. Її доцільно також застосовувати втих випадках, коли користування землею в доходних цілях збитковоабо невизначено.

Ефективність застосування неринкової бази оцінки в значній мірізалежить від повноти врахування рентоутворюючих факторів. До не-ринкової відноситься й масова оцінка, потреба в якій виникає, колинеобхідно одночасно оцінити велику кількість земельних ділянок абовсю територію міста в цілому. Масова оцінка може бути частковою(коли міські землі оцінюються з точки зору одного, окремого виду їхвикористання), або загальною (комплексною), коли землі оцінюють-ся з точки зору всіх можливих видів їх використання.

Найчастіше масова оцінка здійснюється за державним замовлен-ням для цілей оподаткування. Використовуючи, у принципі, одну йту ж оцінку окремих ділянок як базову, масова оцінка не враховує ін-дивідуальних властивостей попиту та пропорції на конкретну ділян-ку, обумовлених ринком. Масова оцінка більш стабільна й базуєтьсяна узагальнених даних, що відображають потенційну цінність землі.

Масова оцінка може бути здійснена на основі:

бальної оцінки, коли ступінь цінності відображається в балах ішляхом складання яких виводиться інтегральна оцінка, на під-ставі якої й робиться остаточний висновок;

ранжування факторів за їх вагою в загальному комплексі чин-ників, сприятливих для того чи іншого виду діяльності з на-ступною бальною оцінкою окремих факторів;

вартісної оцінки, побудованої на визначенні економічногоефекту за кожним з факторів, що розглядаються, у залежностівід функціонального використання міських земель;

змішаної (комбінованої) оцінки, яка враховує як вартісну, так ібальну оцінку окремих факторів.

Процедура масової оцінки включає:

— встановлення мети оцінки;

складання кадастрової карти міста;

визначення видів використання міських земель;

встановлення просторового поширення факторів, що вплива-ють на вартість землі;

визначення натуральних показників оцінки;

земельнооціночна структуризація території міста;

встановлення процедури пофакторної та інтегральної оцінкиспоживчих властивостей території;

складання схеми економіко-планувального зонування;

визначення базової вартості міських земель.

Застосування тієї чи іншої оцінки регламентовано чинним за-конодавством. Нормативна оцінка земель здійснюється при переда-чі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставокземельного податку.

Сфера застосування експертної оцінки значно вужча. Вона вра-ховується при визначенні розміру внеску до статутних фондів спіль-них підприємств, акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів,ціни продаж земельних ділянок при їх приватизації і є визначальноюпри продажу земельних ділянок під об'єктами незавершеного будів-ництва. З проведенням земельних аукціонів експертна оцінка сталавикористовуватися при встановленні стартових цін.