4. Економіко-планувальне зонування : Оцінка бізнесу та нерухомості : B-ko.com : Книги для студентів

4. Економіко-планувальне зонування

Процес рентоутворення в межах міста відбувається на достатньообширній та внутрішньо неоднорідній території, яка характеризу-ється складним поєднанням природних й антропогенних ландшаф-тів, розвинутої планувальною структурою, динамічністю процесів їїперетворення, що призводить до неоднорідності прояву рентоутво-рюючих факторів. Це обумовлює необхідність її земельнооціночноїструктуризації-економічно-планувального зонування території міста.

Головним у земельнооціночній структуризації є встановленнявідносної однорідності території за рентоутворюючими факторами,котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання міських земель. Додержанняцього принципу гарантує збереження рентоутворюючої природиокремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: від населе-ного пункту в цілому до земельної ділянки.

Неодмінною умовою вирішення задачі зонування території містаза ступенем рентної цінності є виділення земельнооцінної одиниці —територіально вираженого й функціонально-визначеного утворення,у межах якого здійснюється оцінка міських земель. Кількість їх за-лежить від:

розміру населеного пункту,

його народногосподарського профілю,

адміністративного статусу й соціально-культурного потен-ціалу.

Чим детальніша земельнооціночна структуризація території, тімвищий ступінь достовірності кінцевого результату.

Виділення земельно оціночних одиниць здійснюється на основіаналізу планувальної структури міста з урахуванням її перспектив-ного розвитку за генеральним планом на підставі таких принципів:

у межах одиниці повинна забезпечуватися природно — ланд-шафтна та функціональна (за переважаючою функцією) одно-рідність території;

розмір одиниці визначаються територіальним поширенням(неперервністю) домінуючого типу функції;

межі одиниць не повинні порушувати планувальну мережуміста;

сукупність усіх земельно оціночних одиниць повинна забезпе-чувати повне охоплення території населеного пункту.

Кожна земельнооціночна одиниця повинна бути охарактеризова-на за рентоутворюючими факторами:

Зв'язаність. Ця характеристика включає аналіз й оцінку до-ступності загальноміського центру, місць трудової діяльності, цен-трів громадського обслуговування, місць масового відпочинку.

Інженерно-транспортне забезпечення та облаштування терито-рії. Ця характеристика включає аналіз й оцінку мереж інженерних ітранспортних комунікацій, їх головних споруд, які оцінюються з по-зицій місткості та зон впливу.

Якість середовища. Основними напрямками цієї характеристи-ки є:

інтенсивність міського життя, використання території, збалан-сованість за основними функціями (житло, праця, відпочи-нок), які характеризуються розподілом показників щільностіпостійного та денного населення й щільності місць прикладан-ня праці;

екологічна якість території, що описуються схемами патоген-них зон, зон забруднення атмосфери, ґрунтів тощо;

комплексність соціальної сфери, різноманітність її функ-цій, привабливість середовища, завершеність архітектурно-просторової забудови, її історико-культурна та архітектурнацінність, ступінь розвинутості планувальної структури.

4. Зручность організації діяльності. Це характеристика визнача-ється умовами наявності чи можливості організації під'їзних заліз-ничних колій, можливості використання акваторій у виробничих ці-лях, наявність особливих вимог до режиму й характеру використаннятериторій (охоронні зони, зони регулювання забудови, планувальніобмеження та інше): спеціальних вимог до технології діяльності збоку оточуючого середовища.

Високий ступінь комплексності інформації, яка формуєтьсяпри характеристиці земельнооціночних одиниць, забезпечує діюпринципу самоконтролю даних про рентну цінність міських земель,що має велике значення для підвищення достовірності економіко-планувального зонування території міста.

Кожна земельнооціночна одиниця оцінюється з позицій суспіль-но-необхідних витрат на освоєння території, економічних наслідківвід зміни характеру використання території в ході реалізації гене-рального плану, а також соціальних факторів, що формують еконо-мічну цінність міських земель.

Беручи до уваги те, що рентоутворюючим факторам притаманніне лише різні за природою кількісні, але і якісні характеристики, якітеж визначають споживчі властивості міських земель, доцільно про-конвертувати їх, оцінюючи їх в балах. Ця процедура може здійсню-ватися на підставі залучення експертів чи застосування математико-статистичних методів.

Крім того, вагову характеристику повинна одержати кожна по-факторна оцінка на підставі просторового поширення споживчихвластивостей землі шляхом переходу до середньозважених показни-ків. Це дозволяє адекватно відтворити значення найцінніших терито-рій у формуванні загальноміської земельної ренти, незважаючи на те,що їх частка в загальній площі міста, як правило, відносно мала.

За результатами пофакторних оцінок кожної групи факторів про-водиться інтегральна оцінка рівня споживчих властивостей земель-нооціночних одиниць порівняно з пересічними умовами рентоутво-рення для міста в цілому.

Статистичну обробку даних необхідно виконувати з урахуваннямрізниці в площах земельнооціночних одиниць та питомої ваги рен-тоутворюючих факторів у формуванні сукупного ступеня цінностіміських земель.

Для визначення комплексних індексів споживчих властивостейкожної з земельнооціночної одиниці може бути використана багато-продуктивна модель типу функції Кобба-Дугласа. При цьому розпо-діл земельнооціночних одиниць за значенням комплексних індексівспоживчих властивостей земель повинен відповідати вимогам нор-мальних умов.

Суміжні земельнооціночні одиниці, подібні за ступенем рент-ної цінності та функціональним призначенням, об'єднуються векономіко-планувальні зони.

Порядок проведення ітерацій спирається на принцип відповід-ності значимості фактора: від проведення межі за найзначливішимифакторами, що притаманні всім земельнооціночним одиницям (на-приклад, доступність до загальноміського центру), до проведеннямежі за факторами, що мають локальне поширення.

Дотримання цього принципу дозволяє забезпечити віднос-но детальне економіко-планувальне зонування міських земель заступенем їх цінності та відносно однорідними умовами соціально-економічного розвитку.

Як правило, економіко-планувальне зонування території відобра-жає загальну тенденцію в зростанні прибутковості міських земель:

від периферії до центру;

від глибини міжмагістрального простору до основних плану-вальних осей;

від ландшафтно-рекреаційних територій до виробничих і далі.

Кількість економіко-планувальних зон, а також шкала градацій

індексів споживчих властивостей міських земель буде залежати відконкретного міста.