5. Визначення базової вартості міських земель : Оцінка бізнесу та нерухомості : B-ko.com : Книги для студентів

5. Визначення базової вартості міських земель

Для визначення базової вартості існує декілька підходів.

Базова вартість міських земель може бути визначена на підста-ві вартісних показників їх економічної оцінки, які повинні включативитратну та рентну складові.

Витратна складова представлена показниками, що відобража-ють суспільно необхідні витрати (здійснені та передбачені генераль-ним планом розвитку населеного пункту) на соціальну, інженерно-транспортну та природоохоронну інфраструктуру й витрати, пов'язанізі зміною характеру використання території, що передував будів-ництву.

Сюди входять:

балансована вартість об'єктів соціальної інфраструктури за-гальноміського значення; головних споруд і мереж, крім вну-трішньоквартальних та внутрішньоділянкових, усіх видівінженерного облаштування (енергозабезпечення, теплоза-безпечення, водозабезпечення, каналізації, газозабезпечення,зв'язку, санітарного очищення міста); вулично-дорожньої ме-режі та споруд міського пасажирського транспорту; об'єктівприродоохоронної інфраструктури з урахуванням їх практич-ної цінності на розрахований період генерального плану роз-витку міста;

капітальні вкладення на розширене відтворення переліченихвище об'єктів соціальної, інженерно-транспортної та природо-охоронної інфраструктури, які відповідально з затвердженимгенеральним планом повинні забезпечити комплексну забу-дову нових районів та доведення до нормативного рівня обла-штування території вже забудованих районів;

витрати на компенсацію збитків при вилученні сільськогос-подарських та лісових угідь; при вибутті незамортизованихвиробничих, цивільних та комунальних об'єктів тощо; а такожвитрати на відтворення історико-архітектурного та природо-ландшафтного середовища.

Наведені показники, віднесені на одиницю території, формуютьсистему вартісних показників першої складової економічної оцінкиземель населених пунктів. Ця категорія показників дає уяву про со-бівартість земельних покращень на території міста в цілому і йогоокремих ділянок як просторового базису соціально-економічного ймістобудівельного розвитку.

Рентна складова економічної оцінки міських земель представле-на показниками, що характеризують функціональні зручності терито-рії для проживання населення та розміщення різних видів діяльності;екологічні й природно-кліматичні особливості, у тому числі рекреа-ційна цінність території; привабливість (престижність) району міста.

Під функціональними зручностями розуміється можливістьотримання максимального комплексу обслуговування з мінімальни-ми витратами часу, коштів, а також наявність зручних транспортнихзв'язків з районами трудового тяжіння, культурними та громадськи-ми центрами в структурі міста. Критеріями оцінки функціональнихзручностей у цьому випадку виступає економія часу населення всферах транспортного й культурно-побутового обслуговування, еко-номія робочої сили (зростання продуктивності праці) при зменшеннітранспортної втомленості позиції функціональних зручностей врахо-вується також економічний ефект від різноманіття видів діяльності,що локалізуються на тій чи іншій території.

Цінність території з позиції особливостей екологічних і природно-кліматичних умов визначається сумарним економічним ефектом відоздоровлення та відпочинку населення.

З позиції привабливості оцінюється різноманітність місць при-кладання праці та видів послуг, що надаються в межах району, на-явність унікальних історико-культурних та природно-ландшафтнихпам'ятників, архітектурно-художня та естетична цінність території.Застосування спеціальних методик дозволяє одержати вартісний ви-раз даних факторів, що дає змогу оцінити зручність і привабливістьокремих районів по відношенню до інших районів населеного пункту.

Вся система показників рентної складової економічної оцінки базу-ється на встановленні вартісного перевищення якості (економії коштів)земель у межах району, що оцінюється, у порівнянні з пересічними чинайгіршими умовами в межах міста. Ця категорія показників визначаєспоживну вартість різноманітних ділянок земель населеного пункту.

Таким чином, система вартісних показників економічної оцінкивідображає дві сторони цінності земель — їх собівартість і спожив-чу вартість.

Система вартісних показників економічної оцінки детерміновананеобхідністю компенсувати місту витрати на облаштування терито-рії, доведення її соціальної, інженерно-транспортної та природоохо-ронної інфраструктури до нормативного рівня, який забезпечує умо-ви для максимальної реалізації споживчих якостей кожної земельноїділянки.

Компенсаційна спрямованість оцінки міських земель має місцетакож і при підході, коли базова вартість встановлюється шляхом ви-значення розмірів коштів, необхідних для забезпечення фінансуванняосновних функцій міського господарства (будівництва, капітальногоремонту та утримання житлових будинків, об'єктів комунальногота соціально-культурного призначення, технічної інфраструктури) івіднесених до загальної площі забудованих земель.

Отримана таким чином базова вартість для міста в цілому збіль-шується (зменшується) у залежності від індексу споживчих власти-востей міських земель у межах конкретної економіко-планувальноїзони.

В останній час при визначенні базової вартості міських земельзастосовується капіталізація щорічного рентного доходу, встанов-леного в цілому по місту в розрахунку на один квадратний метр, напідставі грошової оцінки (щорічний прибуток, економія від витрат,пов'язаних з освоєнням та облаштуванням території, з урахуванняммісця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіо-нальній і місцевій системах виробництва та розселення) або на під-ставі розрахунку загальноміської земельної ренти (залишок міжбалансовим прибутком за всіма видами діяльності, розташованих умістах, та платежів до бюджету й відрахуваннями в резервний фонд).

Визначення базової вартості міських земель у межах економіко-планувальних зон може бути здійснено також на підставі аналізу данихпро ціни продажу квартир, ринок який є найбільш поширеним та ви-світленим серед ринків нерухомості в місті. Для цього застосовуєтьсяметод співвіднесення або оренди того чи іншого об'єкта нерухомості.

Цей метод використовується, коли ринок землі ще не набув роз-винутого стану, але є достатня кількість майнових операцій з іншимитипами нерухомості.

Численні дослідження показали, що для кожного типу нерухо-мості існує стійкий зв'язок між вартістю землі та вартістю споруд, щозведені на ній. При чому частка землі в сумарній вартості збільшу-ється відповідно до зростання рентної цінності території. Ця законо-мірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, уяких кожному ступеню цінності відповідає типове відношення вар-тості землі до загальної вартості забудованої ділянки.

Універсальний характер таблиці ситуаційних класів дозволяє роз-рахувати ринкову вартість землі в розрізі економіко-планувальнихзон, спираючись на інформацію про ціни продажу квартир.

Для розрахунків необхідно використовувати значні за обсягоммасиви даних про ціни пропозицій квартир протягом року залежновід місця розташування та кількості кімнат. Це дає можливість:

встановити одиницю порівняння — ціну одного квадратногометра загальної площі двокімнатних квартир як таких, що ха-рактеризується стійким та відносно збалансованим попитомта пропозицією;

використовувати пересічні дані за досить тривалий термін (злютого до серпня), що дозволяє зменшити вплив сезонних ко-ливань у ціні продажу квартир;

визначити ціну пропозиції квартир для конкретної економіко-планувальної зони, ситуаційний клас якої може бути встанов-лений на підставі значення індексу споживчих властивостейтериторії, розрахованого під час оцінки відносної цінності зе-мель у межах міста.

«Перенесення» ціни пропозиції одного квадратного метра загаль-ної площі квартири на вартість землі потребує зробити відповідні ви-правлення на розбіжності в споживчій якості (комфортності) та те-риторіаломісткості квартир, що мають місце в різних районах міста,а також на різницю землі в залежності від функції її використання.

Крім того, ціна пропозиції повинна бути доведена до ринковоївартості, так як вона завжди її перевищує на 8-15 % (у залежності відтипу квартири) та на 6-7% , які одержує посередник при здійсненнімайнових операцій.

Безумовно, визначені вартісні показники масової оцінки даютьуявлення про споживчі властивості міських земель у цілому для окре-мих зон і відрізняються від вартості конкретних земельних ділянок,яка може підвищуватися чи знижуватися залежно від особливостеймісцеположення в межах економіко-планувальної зони. Для цьогопередбачена система коригуючих коефіцієнтів, що відображають змі-ну прибутковості землі при дії різних рентоутворюючих факторів налокальному рівні.

Результати масової оцінки — економіко-планувальне зонуваннята базова вартість одного квадратного метра міських земель — даютьнеобхідні й достовірні відомості про неоднорідність підходів до гос-подарювання та проживання на землях з різною цінністю, що можутьбути використані для оподаткування та першочергової приватизації.