6. Основні принципи та методи експертної оцінки землі

Приватизація міських земель та можливість здійснення майновихоперацій з земельними ділянками чи з правом їх оренди обумовлюєнеобхідність визначення не тільки нормативної , а реальної вартостіземельної власності. У цій вартості повинні акумулюватися конкрет-ні обставини угоди, її позначки та умови, інтереси сторін, поза якихоцінка втрачає сенс.

Тому, перед експертом постає завдання, перш за все, визначити,що саме є об'єктом оцінки, її призначення (вірогідне використаннярезультатів оцінки); умови, що обмежують використання цих резуль-татів; ефективну дату оцінки (дата, за межами якої не розглядаютьсяекономічні, правові, законодавчі та інші зміни, що впливають на оцін-ку землі).

Як правило, придбання земельної ділянки чи прав на її орен-ду здійснюється з метою її подальшого використання та одержаннядоходу. Це обумовлює основні принципи експертної оцінки: враху-вання кон'юнктури ринку; найкращого й найбільш ефективного ви-користання земельної ділянки; очікуваних змін та доданої прибутко-вості землі.

Процедура оцінки включає:

збір та аналіз вихідних даних про земельну ділянку, економіч-ні, соціальні, правові та фізичні фактори, що впливають на їївартість;

аналіз і вибір варіантів найкращого й найбільш ефективноговикористання земельної ділянки;

вибір та обґрунтування методів оцінки;

визначення вартості об'єкта оцінки за вибраними методами;

узгодження результатів оцінки та висновок щодо вартості зе-мельної ділянки;

складання звіту щодо проведення оцінки.

Ключовим моментом експертної оцінки є аналіз та вибір най-кращого та найбільш ефективного використання земельної ділян-ки — розумного та можливого її використання, що повинен даватинайвищий сукупний чистий прибуток у конкретний період часу приіснуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та іншихобмеженнях і загальному характері споживчих переваг. Тобто екс-перт повинен оцінити наскільки використання земельної ділянки єфізично можливим, економічно доцільним та найбільш прибутковим.

Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання землібудується на припущенні, що ділянка вільна від забудови.

Критеріями вимогами серед альтернативних варіантів найкращо-го й найбільш ефективного використання землі виступають:

Фізична придатність ділянки: розмір, протяжність фронталь-ної мережі, конфігурація, інженерно-геологічні умови (схил поверх-ні, якість ґрунтів, залягання ґрунтових вод, наявність небезпечнихприродних явищ тощо);

Юридична забезпеченість: право щодо власності, користуван-ня та розпорядження землею, правила використання та забудови ді-лянки (дозволені види функціонального використання, щільністьзабудови, екологічні вимоги тощо), наявність правових обтяжень тапланувальних обмежень, сервітути, договірні зобов'язання.

Економічна доцільність: ринковий попит на використання зем-лі, що пропонується, конкуренція інших ділянок, види податків, іншіумови. Усі фізично можливі та юридично дозволені варіанти вико-ристання, що не відповідають економічній доцільності, відкидаються,а ті, що залишилися, дозволяють оцінити потенційний чистий при-буток.

До факторів, що визначають варіант найкращого й найбільшефективного використання ділянок, відносяться споживчі власти-вості ділянки (місцеположення, інфраструктурне облаштування):вид діяльності; ринковий попит; доходи населення; обмеження щодовикористання ділянки; фінансова та технологічна обґрунтованістьреалізації проекту.

Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання зе-мельної ділянки виконує дві функції:

дозволяє оцінити сучасне використання земельної ділянки зточки зору її потенційної прибутковості;

допомагає визначити земельні ділянки для співставлення.

Встановлення найкращого й найбільш ефективного використан-ня земельної ділянки є необхідним й обов'язковим етапом при визна-ченні її ринкової вартості. При цьому для кожного варіанта забудо-ви разруховувається залишкова вартість землі. Найвища залишковавартість землі відповідає варіанту її найкращого та найбільш ефек-тивного використання. В нижченаведеній таблиці в умовних одини-цях приведено приклад відповідних розрахунків.

Показники

Жилийпроект

Торговийцентр

Офіс

Вартість будівництва

450 000,0

721 000,0

577 000,0

Коефіцієнт капіталізації

0,1311

0,14

0,13

Річний валовий доход

100 000,0

250 000,0

150 000,0

Мінус: Втрати під час збору платежів

5000,0

250 00,0

20 000,0

Плюс: Інші доходи

3000,0

10 000,0