5. Оцінка вартості винаходу або ноу-хау,розрахованого на базі роялті : Оцінка бізнесу та нерухомості : B-ko.com : Книги для студентів

5. Оцінка вартості винаходу або ноу-хау,розрахованого на базі роялті

Стосовно до таких об'єктів, як ноу-хау й винаходу, ануїтетомслужать платежі роялті, тобто щорічно виплачувані підприємством-ліцензіатом суми власнику ноу-хау чи патенту (ліцензіарові), згідноз укладеним між ними договором.

Фактично роялті — винагорода продавцю, визначена за фіксова-ною ставкою відсотку від доходу, чи прибутку вартості в залежностівід домовленості суб'єктів угоди. Звичайно роялті береться в розмі-рі від п'яти до двадцяти відсотків додаткового прибутку, отриманогопідприємством, що купило й використало нематеріальні активи. Алеце справедливо лише для великомасштабних виробництв і для ви-падків, коли крім даних нематеріальних активів у технології вироб-ництва нового чи обновленого продукту задіяні також інші. Коли жнематеріальні активи в розглянутій технології є єдиним і головнимелементом новизни, чи оригінальності економічності продукції, щовипускається, то ці відсотки істотно занижують фактичну вартістьнематеріальних активів.

Роялті, виконуючи функцію визначника не вартості нематеріаль-них активів, а розміру винагороди, як фіксований відсоток від при-бутку поширюється на весь життєвий цикл даних нематеріальнихактивів.

Роялті як елемент розрахунку розміру винагороди має глибокийекономічний зміст, стимулюючи власника нематеріальних активівпідтримувати його реалізацію у виробництві, постійно його адаптува-ти до розмірів виробництва, що змінюються, і ринкової кон'юнктури.

Ставка роялті така, що виплати за нею, звичайно, не є для ви-робника відчутною втратою, а власнику нематеріальних активів пе-ріодично нараховується відносно висока сума. Тому ставки роялтівизначають, як стихійно складений й прийнятий у міжнародній прак-тиці компроміс між інтересами виробника й винахідника, власника йпокупця. Причому цей компроміс історично склався в часи повногодиктату виробника й відносної слабкості правових і ринкових пози-цій винахідників і власників нематеріальних активів. За старих часіворганізація впровадження нововведень представляла велику пробле-му. І якщо на даному виробництві власнику патенту відмовляли увпровадженні, то шансів упровадити нематеріальні активи в іншомумісці, як правило, було вкрай мало.

Методологія оцінки нематеріальних активів з використаннямроялті припускає знання всього життєвого циклу об'єкта, реальнопророчити який буває майже неможливо. Тим більше не вдається,звичайно, вірогідно розрахувати масу прибутку по всьому життєвомуциклі нематеріальних активів через те, що, як правило, не вдаєтьсяобґрунтувати очікуване моральне старіння нематеріальних активів.Тому використання роялті для розрахунків вартості нематеріальнихактивів представляється неефективним.

Більш правильним представляється розрахунок вартості немате-ріальних активів з використанням маси прибутку за деякий доступ-ний для огляду період (лише декілька років). Але прибуток, отрима-ний від реалізації даних нематеріальних активів, було б розумнішеподіляти нарівно між продавцем і покупцем нематеріальних активівпротягом визначеного терміну.

У даному випадку методика оцінки вартості нематеріальних акти-вів відрізняється від більшості відомих тим, що базується на принци-пі обопільної й рівної вигоди для обох суб'єктів угоди — продавця йпокупця, а також на принципі рівної вигоди, одержуваної фактичнимвласником і тим, хто реально буде одержувати доход від використан-ня нематеріальних активів, але не буде володіти ним. Це говорить проте, що вартість нематеріальних активів в такому разі визначається зрозрахунку половини маси чистого прибутку, одержуваного від їх-ньої практичної реалізації. Тому всі складності розрахунків зводятьсядо визначення маси чистого прибутку, одержуваного від практичноїреалізації даних нематеріальних активів, до визначення частки нема-теріальних активів у масі інших активів, що впливають на прибуток, івизначенню розрахункового періоду.

Проблема визначення платежів за використання ноу-хау або ви-находу іншого об'єкта інтелектуальної власності полягає в тому, щодля їхнього впровадження у виробництво потребуються інвестиції.Чистий доход від використання ноу-хау або винаходу є частиноючистого доходу від реалізації визначеного інвестиційного проекту.Тому спочатку розробляється інвестиційний проект, складаєтьсябізнес-план, у якому розраховують очікуваний щорічний чистийдоход. Потім виділяють ту частину чистого доходу, яку можна від-нести до використовуваного об'єкта інтелектуальної власності. За-стосовуваний при цьому частковий коефіцієнт розраховується з ура-хуванням фактора одержання економії. Так, застосування ноу-хауабо винаходу дає приріст чистого доходу підприємства за рахуноктаких факторів, як зниження собівартості продукції, збільшення об-сягу продажів, підвищення ціни за продукцію за рахунок поліпшен-ня якості. Необхідно також мати на увазі те, що застосування деякихноу-хау дозволяє знизити величину податку на прибуток. Далі требавирішити, яка частина розрахованого доходу дістанеться власнику(авторові) ноу-хау чи винаходу. Ця величина й буде використана уяк чистий доход .

Завдання спрощується, якщо інвестиції не потребуються. На-приклад, при оцінці вартості товарного знаку, що використовуєтьсяпідприємством в іншій авторитетній фірмі, достатньо розрахуватиприріст чистого доходу підприємства внаслідок збільшення ціни йрозширення ринку збуту, але при цьому потрібно відняти додатко-ві витрати на задоволення вимог власника товарного знаку. До речі,вартість товарному знаку може вимірятися значною сумою. Так, аме-риканська компанія «Додж» заплатила компанії «Крайслер» 74 млрд.

дол. за придбання її товарного знаку. Вартість товарного знаку горілки«Столична» оцінена експертами в 400 млн доларів, що дорівнює де-сятилітньому обсягу продажу горілки, реалізованої нашими вироб-никами за рубежем.

Особливу увагу варто звернути на вибір ставки дисконту. Як ужевідзначалося, ставка дисконту (r) складається з безризикової ставкиі премії за ризик, тобто:

r = гбр + rp,

де гбр — безризикова ставка;

rp — премія за ризик.

Коли оцінюються об'єкти інтелектуальної власності, премія заризик вибирається підвищеною, тому що вкладення в ці об'єкти від-різняються великою ризикованістю.

Термін корисного застосування об'єкта інтелектуальної власнос-ті (n) оцінюється підприємством самостійно й залежить від термінівстаріння переданих знань (досвіду) і можливого розкриття їхньоїконфіденційності.

При визначенні терміну дії договір на передачу ноу-хау в міжна-родній практиці прийнято вважати терміном, що дорівнює п'ятьомрокам, а за окремими договорами він змінюється в межах від двох додесяти років.

Вартість ділової репутації підприємства чи гудвілу визначаєть-ся методом надлишкової рентабельності, який можна розглядати якокремий випадок методу капіталізації. Оцінку гудвілу здійснюють якскладену процедуру оцінки вартості підприємства в цілому. Вихо-дять з того положення, що гудвіл — це ті нематеріальні активи, завдя-ки яким рентабельність власного капіталу підприємства перевищуєсередно-галузеву рентабельність. Розрахунки здійснюють у такій по-слідовності:

Аналізують дані про результати діяльності підприємств галузі,до якої відноситься дане підприємство, і обчислюють середнєпо галузі значення показника рентабельності власного капіта-лу (відношення чистого прибутку до власного капіталу підпри-ємства).

Визначають чистий прибуток підприємства при середньо-галузевому рівні рентабельності, для чого середньо-галузевий

показник рентабельності множать на власні засоби підприєм-ства.

Визначають надлишковий прибуток; при цьому з фактичногочистого прибутку віднімається чистий прибуток при середньо-галузевій рентабельності.

Методом капіталізації, тобто розподілом надлишкового при-бутку на коефіцієнт капіталізації визначають вартість гудвілу.

Метод базується за таких умов: використання винаходу іншимпідприємством, що не володіє патентом на цей винахід, можливотільки на основі ліцензійного договору. Тоді логічно вважати, щовартість винаходу може дорівнювати вартості ліцензії. У свою чергу,вартість ліцензії можна визначити за фактичним чистим прибутком,що одержує ліцензіат, або за розміром роялті. Цей другий випадок іобмежуючі умови і допущення. розглядається нижче.

У загальному випадку вартість об'єкта промислової й інших ви-дів інтелектуальної власності, обумовлена по прибутку З, може бутирозрахована за формулою:

З = П х Д х Т,

де П — річний прибуток, грн.;

Д — частка прибутку, що доводиться на об'єкт промислової (інте-лектуальної) власності;

Т — час, за який проводиться розрахунок прибутку.

Частка Д залежить від рівня техніки, її правового захисту, еконо-мічних факторів, наявності ноу-хау й т.д. й в умовах ринку практичноне обмежена.

Передбачуваний прибуток П, що одержить покупець (ліцензіат),складе:

П =Q х Ц х (Вй — В) х Н,

де Q — середній річний обсяг очікуваного випуску продукції (привідсутності достовірних даних можуть бути використані паспортнідані про продуктивність устаткування);

Ц — ціна одиниці продукції, що виготовляється по ліцензії;

Вд — термін дії ліцензійної угоди (звичайно 5-10 років);

В — період освоєння предмета ліцензії (звичайно 1-3 роки);

Н — норма прибутку в тій або іншій галузі промисловості (зви-чайно 0,1-0,2).

Вартість (ціна) ліцензії (Сл) визначається як частка (Д) від при-бутку, одержуваного покупцем

С = Д х П.

л ^

Приклад. Визначити вартість винаходу як об'єкта промисловоївласності за ціною ліцензії, розрахованої за нормою прибутку. Якоб'єкт розрахунку обраний винахід «Спосіб вирощування профільо-ваних кристалів тугоплавких з'єднань й устрій для його здійснення,сапфірова трубка».

Вихідні дані: Q — середньорічний обсяг виробництва сапфіро-вих трубок дорівнює 15 тис. трубок у рік; Ц — ціна однієї трубки —200 грн; Вд — термін дії угоди, у розглянутому прикладі — 8 років;В — термін освоєння предмета ліцензії — 1 рік; Н — норма прибутку,узята для металургійної промисловості — 0,15. Винахід захищенийпатентами, продукція по ліцензії — сапфірова трубка — має високіспоживчі властивості й тому Д = 0,35.

Т = Вд — В = 8 — 1 =7;

д

П = 15000 х 200 х 0,15 = 450 000 грн.

С = 0,35 х 7 х 450 000 = 1102,5 тис. грн.

Визначення вартості винаходу як об'єкта інтелектуальної влас-ності за ціною ліцензії, розрахованої на базі роялті, визначається поформулі:

Сл = Q х Ц х (Вд — В) х Р,

де Р — розмір роялті ( поточних відрахувань з одиниці продукції поліцензії) — залежить головним чином від обсягу виробництва, вар-тості продукції й коливається від 1 до 12%.

Розмір роялті в угодах на передачу ноу-хау звичайно знижуєтьсяна 20-60% залежно від характеру угоди, наприклад:

переданий об'єкт незахищений патентами — знижується на20-40%;

переданий об'єкт відомий, але для освоєння необхідні додат-кові дослідження й значні капіталовкладення — знижується на40-60%.

Вартість товарного знаку Стз як об'єкта промислової (інтелекту-альної) власності розраховується як частина прибутку від реалізаціїпродукції, захищеної товарним знаком, за формулою:

С = К х П ,

тз         рп

де Стз — вартість товарного знаку, грн;

К — коефіцієнт, що враховує характер виробництва продукції, за-хищеної товарним знаком, визначається за наступною шкалою:К = до 0,1 — індивідуальне виробництво;К = 0,1-0,22 — дрібносерійне виробництво;К = 0,2-0,3 — серійне виробництво;К = 0,3-0,4 — крупносерійне виробництво;К = 0,4-0,5 — масове виробництво;П — прибуток від реалізації продукції, захищеної товарним зна-ком:

П = Н х Q х Ц,

де Н — норма прибутку;

Q — обсяг реалізованої продукції за основний термін дії товарно-го знаку;

Ц — імовірна ціна одиниці продукції, захищеної товарним знаком,

грн.

У випадку неможливості точного визначення характеру вироб-ництва продукції, захищеної товарним знаком, коефіцієнт К визна-чається експертним шляхом як:

К = П, / П ,

доп рп

де Прп — додатковий прибуток, створюваний товарним знаком.

Приклад. Визначити вартість товарного знаку як об'єкта промис-лової власності по прибутку.

Вихідні дані: Q = 100 тис. од. за 10 років; Ц = 20 тис. грн; характервиробництва продукції — серійний, К = 0,25; Н = 0, 15.Рішення: Прп = 0,15 х 100000 х 20000 = 300 млн грн.Тоді вартість товарного знаку Стз = 0, 25 х 300 = 75 млн грн.

Таким чином, мається цілий ряд нематеріальних активів, вартістьяких може бути оцінена тільки на основі витратного підходу. Мето-дом розрахунку кошторисних витрат визначається й враховуєтьсявартість таких нематеріальних активів, як цільові організаційні ви-трати, вартість результатів НДДКР, вартість промислових зразків,вартість ліцензій на право займатися визначеними видами діяльностій т.д. В такому разі, вартість визначається як підсумок витрат за схе-мою: витрати плюс прибуток.

Запитання для самоперевірки

Перерахуйте основні класифікаційні групи нематеріальних ак-тивів.

Що таке гудвіл? Назвіть методи його оцінки.

Які особливості використання витратного методу під час оцін-ки нематеріальних активів?

Охарактеризуйте сутність доходного підходу під час оцінкивинаходу.

Які методичні підходи використовуються для оцінки роялті?

Тестові завдання

Найбільш поширеним економічним наслідком гудвілу є:

а)         перевищення попиту над пропозицією;

б)         отримання надприбутку;

в)         високий рівень використання виробничих потужностей;

г)         монополізм на ринку.

Коефіцієнт Тобіна розраховується як:

а)         відношення вартості нематеріальних активів до загальноївартості активів підприємства;

б)         співвідношення чистого прибутку та вартості основних фон-дів підприємства;

в)         відношення вартості інтелектуального капіталу до валовогоприбутку.

3. Що представляють собою платежі роялті:

а)         платежі підприємством-ліцензіатом власнику ноу-хау чи па-тенту;

б)         розподіл прибутку власником ноу-хау;

в)         надприбуток монополіста;

г)         регулярні податкові виплати.

Розрахункові завдання

№ 1. Постановка завдання: Визначити вартість винаходу якоб'єкта промислової власності за ціною ліцензії, розрахованої за нор-мою прибутку.

Характеристика господарської ситуації: Як об'єкт розрахункуобраний винахід «Спосіб вирощування профільованих кристалів ту-гоплавких з'єднань і устрій для його здійснення, сапфірова трубка».

Q — середньорічний обсяг виробництва сапфірових трубок — до-рівнює 15 тис. трубок у рік;

Ц — ціна однієї трубки — 200 грн;

Вд — термін дії угоди — 8 років;

В — строк освоєння предмета ліцензії — 1 рік;

Н — норма прибутку, взята для металургійної промисловості —0,15.

Винахід захищений патентами, продукція по ліцензії — сапфіроватрубка має високі споживчі властивості й тому Д = 0,35, Д — часткаприбутку, що доводиться на об'єкт промислової (інтелектуальної)власності; Т — час, за який проводиться розрахунок прибутку.

СЛОВНИК

Амортизація (основних активів) — бухгалтерські розрахунки, якіодночасно забезпечують:

Поступове списання з первісної вартості основних активів ви-трат на їх придбання та перенесення списаної суми на продуктабо послугу, що вироблена за їх допомогою.

Цільове накопичення грошових відрахувань за встановленимипідприємством нормами знецінення основних засобів та їх по-дальше використання для заміни зношених основних активів.

Амортизація (фінансова):

Процес погашення кредиту за рахунок сплати основної суми.Має місце, коли виплати за кредитом перевищують суму, необ-хідну для відсоткових платежів.

Річні суми, на які дозволяється законом зменшувати грошовіпотоки, що підлягають оподаткуванню.

Аналіз грошового потоку, що дисконтується — метод визначен-ня теперішньої вартості майбутніх грошових потоків.

Безризикова ставка — ставка прибутку, який можна отримативід вкладення грошових коштів у найбільш надійні активи.

Вартість — міра цінності майна, яка виражається сумою грошей(або еквівалента), яку потенційний покупець готовий надати в обмінза придбання прав на майно (у випадку визначення вартості грошівиконують функції міри). Вартість є не факт сплати грошей, а розра-хункова величина цінності конкретних товарів і послуг у конкретниймомент часу відповідно до вибраних тлумачень вартості.

Вартість відтворення (відновна вартість) — поточна сума витратна створення в сучасних умовах точної копії об'єкта оцінки з вико-ристанням аналогічних матеріалів, стандартів та збереженням всіхякісних та експлуатаційних параметрів.

Вартість заміщення — визначена на дату оцінки поточна вартістьвитрат на створення подібного об'єкта до оцінюваного майна, якиймає еквівалентну корисність і може бути йому рівноцінною.

Вартість ліквідації — поточна вартість, яку очікують отримати заоб'єкт, що вичерпав термін корисного використання за призначен-ням.

Вартість поточна — вартість об'єкта оцінки, визначена у діючихцінах на дату оцінки.

Вартість скрапу — грошова сума, яку можна отримати від прода-жу майна, яке реалізується лише як сукупність вторинних матеріалів,брухту, що у ньому містяться.

Вартість теперішня — вартість майбутніх грошових потоків, щовизначена у зіставлених цінах на дату оцінки.

Вартість у використанні — вартість, яка розраховується виходя-чи із умов сучасного використання об'єкта оцінки, і може не відпо-відати його найбільш ефективному використанню.

Витрати на заміщення — витрати, що враховують майбутні ви-трати на відновлення швидкозношуваних елементів майна.

Витратний підхід — один з підходів до оцінки вартості майна, заяким ринкова вартість об'єкта нерухомості розраховується як сумавартості земельної ділянки, умовно вільної від забудови та вартостіпокращень за винятком зносу.

Вихідні дані — інформація про об'єкт оцінки (технічні, економіч-ні та інші характеристики), а також економічна ситуація на відповід-ному ринку.

Грошовий потік — сума прогнозованих або фактичних грошовихнадходжень від об'єкта оцінки в процесі його експлуатації.

Дата оцінки — дата (число, місяць, рік), станом на яку проведенопроцедуру оцінки майна та визначено його вартість.

Дисконтування — процедура визначення теперішньої вартостімайбутніх доходів.

Дисперсія — показник відхилення випадкової величини. Визна-чається як середнє значення квадрата відхилення випадкової величи-ни від її середнього значення.

Дійсна вартість майна для цілей страхування — залишкова вар-тість відтворення (заміщення) на дату страхування, за якою можли-ве відтворення майна у поточному його стані, коли настає страховийвипадок (для нерухомого майна — вартість покращень без вартостіземельної компоненти, і ні в якому разі не ринкова вартість) або заринковою вартістю у разі неможливості відтворення майна у сучасніййого цінності (витвори мистецтва, пам'ятники, коштовності тощо).

Дійсний (ефективний) валовий доход — потенційний валовийдоход за відрахуванням втрат від недовикористання площ об'єкта,зміни орендарів та їх неплатежів.

Доходний підхід — підхід, що базується на визначенні вартостіоб'єкта на основі поточної вартості очікуваних доходів від володінняцим об'єктом найбільш ефективним способом.

Економічне знецінення — втрата вартості у часі, що зумовленане тільки впливом фізичного зносу та морального старіння, а такожзовнішнього зносу — соціально-економічних, екологічних та іншихфакторів зовнішнього середовища.

Експертна оцінка — процес визначення вартості майна із засто-суванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що за-безпечують процес збирання та аналізу даних, проведення розрахун-ків і оформлення результатів у вигляді звіту та висновків.

Ефективний вік — вік покращень (майна), що визначається їхнімтеперішнім станом. Може бути більшим або меншим за хронологіч-ний (фактичний) вік.

Залишкова вартість заміщення (відтворення) — вартість за-міщення (відтворення) об'єкта оцінки за винятком усіх видів зносу(для нерухомого майна — з урахуванням вартості земельної ділянкипри її існуючому використанні).

Звіт про оцінку майна — документ, що містить висновки провартість об'єкта і підтверджує виконані процедури з оцінки майнасуб'єктом оціночної діяльності — суб'єктом господарювання відпо-відно до договору.

Земельна ділянка — частина земельної поверхні з установленимимежами, яка характеризується певним місцем розташування, госпо-дарським використанням, правовим режимом та іншими суттєвимиознаками, ї визначеними щодо неї правами.

Земельні поліпшення — зміна якісних характеристик земельноїділянки внаслідок розташування в її межах будинків, будівель, спо-руд, об'єкті інженерної інфраструктури, меліоративних систем, бага-торічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також господар-ської діяльності або проведення робіт (зміна рельєфу, поліпшенняґрунтів, тощо).

Знос (знецінення) — втрата вартості майна під впливом різнихфакторів. Залежно від факторів, під впливом яких знижується вар-тість майна виділяють фізичний, функціональний та зовнішній видизносу. Фізичний та функціональний знос можуть бути таким, що усу-вається та таким, усунення якого економічно недоцільне. Зовнішнійзнос завжди носить характер зносу, що не усувається.

Ідентифікація об'єкта оцінки — встановлення відповідностіоб'єкта оцінки вихідним даним про нього.

Інвестиційна вартість — вартість для конкретного інвестора, щовизначена з урахуванням його вимог та мети інвестування в об'єктоцінки.

Інвестор — особа, яка вкладає кошти в майно для отримання до-ходу.

Іпотечна постійна (константа) — коефіцієнт, що показує відно-шення щорічних витрат по обслуговуванню іпотечного кредиту дойого величини.

Іпотечний коефіцієнт — результат синтезу різних співвідношеньпозикового та власного капіталу.

Капіталізація — процедура перерахунку майбутніх доходів узагальну суму їх теперішньої (поточної на дату оцінки) вартості.Капіталізація може здійснюватися із застосуванням методів прямоїкапіталізації або капіталізації за нормою видачі (непряма капіталі-зація). Пряма капіталізація припускає визначення вартості майнашляхом конвертації річного доходу за визначеною ставкою капіта-лізації. Непряма капіталізація припускає дисконтування кожногомайбутнього грошового потоку за відповідною нормою дисконту-вання або шляхом капіталізації із застосуванням розрахунковихмоделей, що є винятковими випадками аналізу дисконтованих гро-шових потоків.

Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача — документ, який підтвер-джує достатній фаховий рівень підготовки оцінювача за програмоюбазової підготовки для самостійного проведення оцінки майна.

Кінцева віддача — відношення ефективного річного прибутку наінвестиції до первісної ціни інвестицій.

Коефіцієнт дисконтування — коефіцієнт, що використовуєтьсядля переводу майбутніх грошових потоків у теперішню вартість.

Коефіцієнт еластичності — економічний показник, що показує,на скільки відсотків у середньому зміниться значення результативноїознаки при зміні факторіальної ознаки на один відсоток.

Коефіцієнт капіталізації — коефіцієнт, що відображує взаємо-зв'язок між річним чистим операційним доходом та вартістю майна(економічний смисл).

Коефіцієнт капіталізації позикового капіталу — відношенняплатежу по кредиту за перший рік до початкової суми кредиту (тасаме, що й іпотечна постійна).

Кореляційний зв'язок — опосередкована тенденція зміни залеж-ності результативної ознаки (вартісного показника) від зміни пара-метрів (факторіальної ознаки), що розраховується як відношеннясередньої суми здобутків відповідних відхилень індивідуальних ве-личин факторіальної ознаки х та результативної ознаки у від їх се-реднього значення до здобутку відповідних середньоквадратичнихвідхилень.

Ліквідаційна вартість — грошова сума, яка може бути реальноотримана від продажу об'єкта оцінки на ринку в термін проведенняадекватного маркетингу, що значно коротший, ніж середньоринко-вий термін експозиції об'єктів такого типу відповідно до визначенняринкової вартості. Ця вартість враховує витрати, які пов'язані з під-готовкою об'єкта до продажу, його зберіганням, охороною тощо. Іншівипадки, що потребують визначення ліквідаційної вартості, можутьбути передбачені законодавством у частині примусовості та стислоготерміну продажу з боку продавця.

Метод ринкових порівнянь (ринковий підхід, метод порівняль-ного аналізу ринкових даних) — підхід до проведення оцінки ринко-вої вартості майна, який засновано на порівнянні ринкових цін про-дажу чи оренди об'єктів, угоди з якими мали місце на ринку до датиоцінки об'єкта оцінювання.

Надлишкове майно — майно, що не використовується у госпо-дарській діяльності підприємства, максимальна цінність якого дося-гається внаслідок відчуження.

Найбільш ефективне використання (один з головних принципівоцінки ринкової вартості нерухомості) — це розумне найбільш ві-рогідне та законне використання об'єкта нерухомого майна (вільноїземельної ділянки чи з поліпшеннями), яке технічно здійснене, юри-дично дозволене, економічно доцільне (має максимальну продуктив-ність), фінансово забезпечене.

Накопичуваний знос — сума визначеного в грошовому еквіва-ленті фізичного зносу, функціонального та зовнішнього знецінення,що вираховується з вартості відтворення або заміщення.

Незалежна оцінка майна — оцінка майна, що проведена суб'єктомоціночної діяльності — суб'єктом господарювання.

Нерухоме майно — нерухомість як фізичний об'єкт та прававласності, що з ним пов'язані. Поняття нерухомого майна включає всебе всі права, інтереси та вигоди, що пов'язані з власністю на неру-хомість. Нерухоме майно являє собою свідоцтво юридичних майно-вих прав власності, пов'язаних з нерухомістю як фізичним об'єктом.Тому поняття нерухоме майно є не тільки фізичним поняттям.

Нерухомість — земельна ділянка, вільна від забудови, а такожоб'єкти, розташовані на ній і нерозривно з нею пов'язані (фізичніоб'єкти) — будівлі, споруди, ліса, багаторічні насадження, а такожнадра і водні об'єкти, переміщення яких економічно недоцільне абонеможливе без заподіяння непропорційної шкоди їхньому призначен-ню, а також інше майно, що законодавством віднесено до нерухомості.

Норма віддачі внутрішня — норма дисконтування, за якою тепе-рішня вартість всіх майбутніх грошових потоків дорівнює сумі по-чаткових інвестицій.

Операційні витрати — витрати, що пов'язані з експлуатацієюмайна.

Оренда — засноване на договорі строкове платне користуваннямайном, необхідне орендареві для здійснення підприємницької ді-яльності.

Орендна плата — платіж, який орендар уносить орендодавцеві закористування об'єктом нерухомості.

Основні засоби — матеріальні активи, які підприємство має зметою використання у процесі виробництва або постачання товарів,надання послуг, надання в оренду іншим особам, очікуваний строккорисного використання яких більше одного року (або операційногоциклу, якщо він довший за рік).

Оцінка — наука про вартість майна, частина економічного аналі-зу, що здійснюється на визначених наукових принципах та методо-логічній базі, і є сполученням математичних методів та суб'єктивнихміркувань оцінювача, що базуються на його професійному досвіді,мета якого полягає у виявленні найбільш ефективного з економічноїточки зору використання об'єкта, у дослідженні попиту та пропозиціїна відповідному ринку, а також у розробці моделі об'єкта оцінки, якапрогнозувала б найбільш вірогідну ціну його продажу. Оцінка вар-тості майна є процедура визначення корисності майна, що визначенау грошовому еквіваленті.

Оціночна вартість — вартість, яка визначається за встановленималгоритмом та складом вихідних даних.

Оціночні процедури — дії (етапи), виконання яких у певній по-слідовності становить зміст підходів оцінки.

Оцінювачі — громадяни України, іноземці та особи без громадян-ства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційнесвідоцтво оцінювача відповідно до вимог законодавства України.

Первісна вартість — вартість майна в цінах придбання. Тобтобухгалтерська вартість, що визначена в руб., грн, доларах США надату придбання, виготовлення без ПДВ.

Підприємство — єдиний майновий комплекс, що використову-ється для здійснення підприємницької діяльності.

Підхід прямої капіталізації — проведення оцінки вартості до-ходного активу, що засновано на прямому перетворенні найбільштипового доходу у вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капі-талізації, який отриманий з ринкової інформації про співвідношеннядоходу до вартості активів подібних об'єкту оцінки.

Повернення капіталу — процес амортизації первісних інвестиційна рахунок доходів та реверсії.

Податкова вартість — вартість, що визначена для цілей оподат-кування.

Подібна угода — цивільно-правова угода, предметом якої є по-дібне майно і яка має спільні ознаки з угодою, для ускладнення якоїпроводиться оцінка.

Подібне майно — майно, що за своїми технічними характерис-тиками та (або) функціональним призначенням подібне до об'єктаоцінки і має таку саму корисність.

Потенційний валовий доход — загальний валовий доход від не-рухомого майна при повній його зайнятості.

Прибуток підприємця — різниця між ціною продажу активу тавитратами на його створення або придбання та реконструкцію.

Принципи оцінки — перелік методичних правил, на основі якихвизначається сукупність впливу різноманітних факторів на вартістьоб'єкта оцінки.

Професійна оціночна діяльність — це діяльність оцінювачів тасуб'єктів оціночної діяльності, визнаних такими відповідно до зако-нодавства України, яка полягає в організаційному, методичному тапрактичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та під-готовці висновків щодо вартості майна.

Прямі збитки — поточна вартість витрат на дату оцінки на від-творення, заміщення або відшкодування ринкової вартості об'єктаоцінки без урахування недоотриманих майбутніх вигод.

Реверсія — загальна сума грошей від продажу об'єкта оцінки укінці прогнозного періоду.

Ринкова вартість — грошова сума, що превалює на вільному,відкритому та конкурентному ринку, за яку можлива передача праввласності на майно від продавця покупцю на дату оцінки, після про-ведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діялаіз знанням справи, розсудливо і без примусу.

Сертифікат суб'єкта оціночної діяльності — документ, що засвід-чує право с4убєкта оціночної діяльності на внесення його до Держав-ного реєстру суб'єктів оціночної діяльності, які здійснюють оціночнудіяльність у формі практичної діяльності з оцінки майна та визнанісуб'єктами оціночної діяльності за напрямками оцінки майна, що вньому зазначені.

Спеціалізоване майно — майно, яке не буває самостійним об'єк-том продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складіцілісного майнового комплексу.

Спеціальна вартість — сума ринкової вартості та надбавки до неї,яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заці-кавленості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки.

Ставка (коефіцієнт) капіталізації — норма доходу, що включаєнорму віддачі (прибуток — процент на капітал) та норму поверненнякапіталу і віддзеркалює його економічну суть.

Ставка дисконту — норма віддачі (прибутку) на суму капіталу.Цей термін віддзеркалює економічну сутність, тобто норму прибутку,що бажає отримати інвестор на основну суму інвестованого капіталу.Ставка дисконту не враховує норму повернення основної суми ка-піталу. Термін «коефіцієнт дисконтування», як і термін «коефіцієнткапіталізації» віддзеркалює математичний смисл їх застосування —коефіцієнт, що використовується для перерахунку майбутніх грошо-вих потоків у їх теперішню вартість.

Ставка дисконтування (економічний термін) — мінімальна нор-ма прибутку (віддачі), на яку розраховує інвестор, що вкладає грошо-ві засоби в доходні активи.

Термін амортизації (фінансової) — період часу, впродовж якогоздійснюються періодичні платежі з погашення кредиту.

Термін експозиції — час, протягом якого об'єкт оцінки може бутивиставлений для продажу на ринку з метою проведення його адекват-ного маркетингу, тривалість якого залежить від співвідношення по-питу та пропозиції на подібне майно, кількості потенційних покупців,їх купівельної спроможності та інших факторів.

Тривалість економічного існування — період часу, протягом яко-го нерухоме майно привносить вклад у вартість. Економічне та фі-зичне існування нерухомого майна може бути різним за тривалістю.Тривалість економічного існування визначається періодом часу, про-тягом якого сума доходу перевищує витрати на експлуатацію і зале-жить від стану нерухомого майна в процесі експлуатації. Поновленняконструктивних елементів нерухомого майна продовжує термін еко-номічного існування.

Утилізаційна вартість — грошова сума, яку очікується отриматиза об'єкт оцінки, що не може бути використана іншим чином, ніж засукупністю матеріалів та агрегатів у процесі його ліквідації.

Фізичний знос — зношення, зумовлене втратою первісних тех-нічних властивостей об'єкта оцінки внаслідок впливу фізичних, тех-нічних, кліматичних та інших факторів.

Функціональне старіння — зміна відповідності споживчих ха-рактеристик об'єкта оцінки, що зумовлена моральним старінням.

Цілісний майновий комплекс — об'єкт, сукупність активів якогозабезпечує проведення окремої господарської діяльності на постійнійі регулярній основі. Цілісними майновими комплексами можутьбути структурні підрозділи підприємств (цехи, виробництва, діль-ниці тощо), які виділяються в установленому порядку в самостійніоб'єкти з подальшим складанням розподільного балансу і можутьбути зареєстровані як самостійні підприємства.

Ціна — факт, що фіксує на визначену дату грошову суму, за якоювідбувся продаж прав власності на майно. За різних умов фінансу-вання, ціна на майно може бути різною та може визначатися часомпроведення розрахунків за майно, умовами продажу, умовами креди-ту і не збігатися з вартістю (у випадку ціни — гроші виконують функ-цію обміну).

Чистий операційний доход — дійсний валовий доход після відра-хування операційних витрат до виплати сум за обслуговування кре-диту та бухгалтерської амортизації.

ЛІТЕРАТУРА

Нормативно-правова база

Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-ІІІ // Відо-мості Верховної Ради України. — 2002. — № 3-4. — Ст. 27.

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV // Відо-мості Верховної Ради України. — 2003. — № 40-44. — Ст. 356.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та про-фесійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 року№ 2658-14 // Відомості Верховної Ради України. — 2001. —№ 47. — Ст. 251.

Закон України «Про оцінку земель» №1378-IV від 11.12.2003 р.

Закон України «Про плату за землю» № 2535-XII від03.07.1992 р.

Закон України «Про оренду землі» №161-XIV від 06.10.1998 р.

Закон України «Про власність» №885-XII від 26.03.1991 р.

Закон України «Про відновлення платоспроможності борж-ника або визнання його банкрутом» від 14.05.1992 р. № 2343-XII // Відомості Верховної Ради України. — 1992. — № 31. —Ст. 440.

Закон України «Особливості приватизації об'єктів незавер-шеного будівництва».

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, за-тверджена постановою КМУ № 1531 від 11.10.2002 р.

Методика оцінки вартості майна під час приватизації від22.07. 1998 № 1114. // Відомості Верховної Ради України. —1998. — № 46. — Ст. 231.

Методика оцінки майна від 10 грудня 2003 р. № 1891 // Відо-мості Верховної Ради України. — 2003. — № 40. — Ст. 151.

Методика оцінки об'єктів оренди від 17 грудня 2003 р.№ 1960 // Відомості Верховної Ради України. — 2003.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна імайнових прав» від 10 вересня 2003 року № 1440.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» від28 жовтня 2004 року № 1442.

Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майновихкомплексів» від 29 листопада 2006 року № 1655.

Національний стандарт № 4 «Оцінка майнових прав інтелек-туальної власності» від 3 жовтня 2007 року № 1185.

Положення «Про порядок ведення державного земельногокадастру» від 12 січня 1993 № 15.

Порядок проведення експертної грошової оцінки земельнихділянок, затверджений наказом Держкомзему України № 2від 09.01.2003 р.

Обов'язкова література

Економіка нерухомості: Підручник. Асаул А. М., Брижань І. А.,Чевганова В. Я. — К.: «Лібра», 2004. — 304 с.

Козодаев М, Пьлов М. Оценка и бизнес. — М.: ОЛМА —ПРЕСС Инвест: Институт ^кономических стратегий, 2003 —128 с.

Круш П. В., Полищук С. В. Оцінка бізнесу: Навчальний посіб-ник. — Київ: Центр навчальної літератури, 2004. — 264 с.

Оценка бизнеса: Учебное пособие / Под ред. А. Г. Грязно-вой, М. А. Федотовой. — М.: Финансьі и статистика, 2002. —320 с.

Оценка имущества и имущественнь х прав в Украине: Мо-нография / Н. Лебедь, А. Мендрул, В. Ларцев, С. Скрьнько,Н. Жиленко, В. Паликов. Под ред. Н. Лебедь. — К: ООО«Информационно-издательская фирма «Принт^кспресс»,2002. — 688 с.

Оценка собственности. Часть 1. Оценка недвижимости: Учеб-ное пособие / Под ред. Грабового П. Г., Коростелева С. П. —М.: МГСУ, 2003. — 180 с.

Оценочная деятельность в ^кономике: Учебное пособие. —Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр«МарТ», 2003. — 304 с.

Оцінка майна в Україні. Том 1. Нерухоме майно: Монографія /Л. І Вороніна, В. Є. Воротін, В. Г. Лісник, В. М. Поліщук. — К.:Вид-во Европ. ун-ту, 2005. — 217 с.

Ринок нерухомості / Асаул А. М., Павлов В. І., Пилипенко І. І.,Павліха Н. В., Кривов'язюк І. В: Навч. посібник. — К.: ІВЦДержкомстату України, 2004. — 387 с.

Сивец С. А., Баширова Л. А. Как оценить имущество: Пособиедля заказчиков и пользователей оценки. — Запорожье: «По-лиграф», 2003. — 252 с.

Симионов Ю. Ф., Домрачев Л. Б. ^кономика недвижимости. —Москва-Ростов-на-Дону. — 2004 г. — 222 с.

Тзпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебн. пособие для ву-зов / Под ред. проф. Шандра В. А. — М.: ЮНИТИ-ДАНА,2002. — 303 с.

Щербакова Н. А. ^кономика недвижимости: Учебное пособие.Ростов н/Д: Феникс, 2002. — 320 с.

Додаткова література

Бухгалтерський фінансовий облік / За ред. Ф. Ф. Бутинця —Житомир, РУТА, 2005.

Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятий: теория ипрактика. — М.: ИНФРА-М, 1997. — 320 с.

Зотов И. В., Моченков А. В., Ткачев А. А. Искусство проведенияопераций с недвижимостью: Учебное пособие. — 2-е изд. — Х.:«Каравелла», 2002. — 300 с.

Карев В. П, Карев Д. В. Оценка бизнеса доходньїм подходом —констатация факта или прогнозное планирование // Вопросьоценки. — 2005. — № 1. — С. 15-26.

Ковалев А. П. Рьночная стоимость имущества предприятия. —М:. Финстатинформ, 1996. — 80 с.

Копилова В. В., Коркина В. С. Оценка рьночной стоимостинедвижимости: Учебное пособие. — Иркутск: Из-во ИГОА,2001. — 96 с.

Котик З. Нерухоме майно та методи його оцінки: Навчальневидання. — Львів: Каменяр, 2002. — 95 с.

Котик З. Оцінка нерухомої власності: Навчальне видання. —Львів: Каменяр, 2001. — 31 с.

Котов А. С. Оценка стоимости предприятия. — Харьков: Биз-нес Информ, 1999. — 56 с.

Ксенко Я. Оцінка вартості майна: правове і методичне регулю-вання та основні засади // Справочник економиста. — 2005. —№ 5. — С. 21-26.

Кузнецова О. П. Оценка риночной стоимости обьектов недви-жимости: Учебное пособие. — Омск: Из-во Ом ГТУ, 2001. —84 с.

Лісняк В. Г., Полищук В. М. Про визначення вартості відтво-рення нерухомого майна за методологією використання індек-сів змін кошторисної вартості // Вісник оцінки. — 2003. — № 3(7).

Международние стандарти оценки / Микерин Г. И., Пав-лов Н. В. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 384 с.

Орлов С. В. Оценочная деятельность — основа управлениясобственностью // Городская собственность. — М. — 1999. —№ 9 (25). — С. 11-15.

Орлов С. В., Ципкин Ю. А. Риночная оценка имущества горо-да: Учеб. пособие для вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. —240 с.

Оценка обьектов недвижимости: теоретические и практичес-кие аспекти / Под ред. Григорьева В. В. — М.: ИНФРА-М,

— 320 с.

Оценка риночной стоимости недвижимости / Белокрис А. М.,Болдирев В. С., Зарубин В. Н., Зарубина и др. — М.: Дело,

— 383 с.

Оценка собственности и лизинговий бизнес: Учебное пособие /Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Ю., Лещенко А. В.;Под общ. ред. Лещенко М. И. — М.: МГИУ, 2003. — 228 с.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие /Под ред. Абдуллаева Н. А., Колойко Н. А., — М.: Издательство<^кнос», 2000 — 352 с.

Поляков А. С. Оцінка нерухомості: проблеми та міркування /Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. —1996. — № 6. — С. 14-15.

Проблемние вопроси теории и практики оценки недвижимос-ти на современном ^тапе. Конгресс «10 лет оценочной дея-тельности в России: итоги и перспективи». — 4-5 июля 2003года.

Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основи оценочной деятельности:Учебн. пособие. — М.: Книга-сервис, 2002. — 240 с.

Румянцева Е. Оценка собственности в ходе проведения прива-тизации в России // Проблемь теории и практики управле-ния. — 2005. — 1. — С. 117-121.

Семенко Б. А. Теоретические и практические вопроси ^ксперт-ной оценки. — Суми: Инициатива, 1998. — 128 с.

Сивец С., Баширова Л. Как должна проводится ^кспертнаяоценка недвижимости (рекомендации для заказчика) //Орі-єнтир — 2000. — № 28. — С. 10-13.

Сивец С., Баширова Л. Оценка собственности в Украине в пе-реходній период // Орієнтир. — 2000. — № 25. — С. 17-20.

Симионова Н. Е., Симионов Р. Ю. Оценка стоимости предпри-ятия (бизнеса). Москва: ИКЦ «МарТ», Ростов н/Д: Издатель-ский центр «МарТ», 2004. — 464 с.

Сичева Г. И., Колбачев Е. Б., Сичев В. А. Оценка стоимостипредприятия (бизнеса). — Ростов н/Д: «Феникс», 2003. —384 с.

Тарасович Е. И. Оценка недвижимости. — Санкт-Петербург,1997. — 422 с.

^кономuка недвижимости: Учебн. пособие. — М.: Изд-во АСВ;СПб.: СПб ГАСУ, 2000. — 186 с.

ЗМІСТ

Передмова      3

Тема 1. Сутність та призначення оцінки вартості майна  5

Поняття оцінки вартості майна         5

Нормативно-правова та методична база експертної оцінки         7

Професійна оціночна діяльність: форми, суб'єкти та об'єкти         10

Вимоги до суб'єктів оціночної діяльності, їх права та обов'язки... 13

Запитання для самоперевірки          15

Тестові завдання        15

Тема 2. Бізнес та нерухомість як об'єкти експертної оцінки          18

Поняття та необхідність оцінки бізнесу       18

Поняття оцінки бізнесу         18

Особливості бізнесу як об'єкта оцінки         19

Необхідність та мета оцінки бізнесу 20

Визначення та класифікація нерухомості    23

Сутність категорії «нерухомість»      23

Характеристика основних об'єктів нерухомості     25

Загальна класифікація нерухомості  27

Родові та власні ознаки нерухомого майна 30

Запитання для самоперевірки          31

Тестові завдання         32

Тема 3. Вартість як основна категорія оцінки         33

Вартість об'єктів оцінки. Види вартості      33

Фактори, що впливають на ціну об'єктів    36

Принципи оцінки      38

Запитання для самоперевірки          44

Тестові завдання         44

Тема 4. Загальна характеристика процесу оцінки вартості майна            47

Структура процесу оцінки    47

Основні підходи і методи оцінки вартості підприємства  51

Характеристика витратного (майнового) підходу  52

Особливості застосування методів порівняльного підходу ... 53

Узгодження результатів отриманих за допомогою різних підходів...56

Запитання для самоперевірки          57

Тестові завдання        57

Тема 5. Оцінка об'єктів нерухомості за витратним підходом        60

Загальна характеристика витратного підходу. Сферазастосування          61

Методи розрахунку вартості відтворення та заміщення    63

Визначення зносу об'єктів нерухомості       65

Запитання для самоперевірки          69

Тестові завдання         70

Розрахункові завдання          72

Тема 6. Оцінка за доходним підходом         74

Сутність доходного підходу, сфера його застосування      74

Метод прямої капіталізації доходу    76

Метод дисконтування грошових потоків    80

Питання для самоперевірки 82

Тестові завдання         82

Розрахункові завдання          83

Тема 7. Оцінка об'єктів нерухомості методом порівняльного аналізупродаж      87

Характеристика порівняльного підходу      87

Коригування даних про об'єкти-аналоги   89

Переваги та недоліки підходу           92

Питання для самоперевірки 93

Тестові завдання         93

Розрахункові завдання          94

Тема 8. Особливості експертної оцінки під час банкрутствапідприємства         96

Етапи здійснення ліквідаційних процедур при банкрутстві          96

Інвентаризація як складова процесу оцінки майна підприємства ...97

Принципи й методи оцінки ліквідаційної вартості            98

Особливості оцінки вартості цілого майнового комплексу

в умовах банкрутства підприємства            105

Запитання для самоперевірки          106

Розрахункові завдання          107

Тема 9. Особливості оцінки майна під час приватизації   108

1. Основні етапи приватизації, їх особливості       108

Організаційні та методичні засади оцінки майна під часприватизації     110

Оцінка основних засобів      114

Особливості оцінки об'єктів незавершеного будівництва 116

Запитання для самоперевірки:         118

Розрахункові завдання          118

Тема 10. Земля як об'єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі ...121

Призначення та функції оцінки землі           122

Міські землі як товар та об'єкт оцінки          123

Нормативна ціна й ринкова вартість          125

Економіко-планувальне зонування 128

Визначення базової вартості міських земель          132

Основні принципи та методи експертної оцінки землі     136

Запитання для самоперевірки          147

Тестові завдання        147

Розрахункові завдання          150

Тема 11. Оцінка вартості нематеріальних активів  152

Місце нематеріальних активів у майновому стані підприємств,

їх класифікація            152

Сутнісна характеристика нематеріальних активів  156

Особливості оцінки нематеріальних активів. Сфера їїзастосування         162

Методи оцінки нематеріальних активів      165

Оцінка вартості винаходу або ноу-хау, розрахованого на базіроялті        170

Запитання для самоперевірки          177

Тестові завдання        177

Розрахункові завдання          178

Словник         179

Література      190